田新杰

　　楼市调控的结果，从来都有不同的阅读视角。

　　“我们现在还有些后怕，担心房价真的出现大跌，那我们就惨了。”就在几天前，80后罗辉(化名)和未婚妻一咬牙终于把婚房给买了。用他俩的话说，“没买房的时候很纠结，买了之后这几天更加忐忑。”

　　刺激这对年轻准夫妻敢于在眼下这个时点出手的因素有很多，关键一点是：上周末位于上海康桥的名为中海御景熙岸开盘，实际让利空间达20%，另有现场优惠和抽奖。这引起了彻夜排队和抢购。

　　“你看到了，20%的空间，就能抢购，这就是房价下跌的底线了，说不准这波观望之后又是大涨，我们不能再等了。”罗辉忿忿撂下这么句话，“如果，这次的调控真的能让房价大降，那我无疑是最杯具的刚需了”。

　　过去的楼市调控，市场波动不已，让这个市场多方信心爆棚、空方失望至极。可是，正如中原集团董事程澐所喻：调控政策面对的是中国房地产这个活火山，调控退出的后果也难以想象。

　　有专家指出，我国经济领域的改革已到了攻坚阶段，教育、医疗、房地产、社保、收入分配等，其中最有可能取得突破的就是房地产改革。某种程度上，房地产的改革，关系到经济结构的调整和经济发展方式的转变。

　　能否打破调控怪圈？

　　是不是要提前去把契税交掉？这个问题最近困扰了小李很长一段时间。小李告诉记者，2009年中，他在上海郊区购买了一套90平方米出头的两房，眼看着今年年中就要交房了，市场却突然传言上海契税将上调，上调幅度还很大。

　　“据说普通公寓会在4%，现行的税率，我的房子是征1.5%的契税，如果上调这么多，差几万块钱呢。”小李说。

　　小李有些郁闷，调了这么多年，交易等环节的各种税费成本增加多倍，但房价却越调越高了，“这些多出来的成本压力最终都转嫁到我们这些刚需头上。”

　　另一个例子是，记者在杭州的一个朋友，现在夫妻俩住一小房，为了改善打算换套大的，但对二套房在贷款等方面限制加上个人社保等并未交在杭州，困难重重，咨询代理机构得到的方案是：可以考虑假离婚，解决二套房贷的限制，同时通过中介补缴社保解决限购等条件制约，但额外增加的服务费高达数万元。

　　调控思路尚待完善

　　“多年多轮调控效果甚微，原因固然是复杂多样的，但调控在思路上没有实现根本性蜕变，或许是症结所在。”程澐直言。

　　专家还指出，房地产统计工作尚需完善。全国政协委员，上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭在今年“两会”提案中指出，观察房地产调控成效，最关键的是两套数据，即：住房价格指数和空置数据。多年来，国家房地产统计体系中已经有了商品房空置的统计指标，但空置统计的局限性很大。一方面，只统计了新建部分，未统计存量部分；另一方面，只统计新建商品房未出售部分，未统计出售后空置的部分。这对于完整地观察和判断住房市场的运行是很不利的，甚至可能发生误导。

　　张泓铭同时指出了保障房建设在基本信息上的欠缺。目前无论是国家统计机构还是住房保障主管部门，都没有发布系统的住房保障统计数据。仅仅在年中或年末，发布几个概括性数据，或混合在房地产统计中，极为粗略。这对于社会公众了解和研究住房保障，方便地参与科学决策和民主决策很不利。

　　恰恰，这又是最难的。

　　上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华指出，政策出台日益密集，力度愈来愈大，但离居民的期望值仍有很大距离。原因何在？关键是宏观调控的总体思路要调整。对此，金恂华在全国两会期间建言政府部门，这些年来的调控，仅针对“买卖市场”，作为房地产市场另一个重要组成部分的“租赁市场”却严重滞后。“对楼市的调控要着力于市场结构的完善，租售并举。房地产市场天平另一端——租赁市场——失衡，调控就有顾此失彼之嫌。”

　　楼市调控过大关

　　程澐指出，土地财政的顽疾在很大程度上制约了整体经济增长方式转变，而房地产调控至少要发挥为经济增长方式转型争取时间的效果。这就决定了此轮调控不能再重蹈覆辙。

　　众多相关人士对于“如果现行房地产调控政策退出，楼市会怎样”的假设，表示“后果难以想象”。至少现在，谁也不敢将这样的假设变成事实，因此在最新的政府工作报告和“十二五”规划纲要(草案)中，楼市调控依然严字当头。

　　当前，调控措施效果相互制约的情况依然存在，利益各方都在抱怨，得利的不得利的。任志强撰文表示，市场中突显出了一些问题，但似乎并没有人愿意去弄清楚(或者是明知道而故意不愿意说清楚)，而是更愿意一股脑的将全部责任都推给开发商，让开发商这个必须服从于法律、政策与管理的市场经营主体承担全部的市场责任。

　　全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印也在建议中“抱怨”：房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%－40%，这些将直接转嫁给购房者。