刘振盛

　　3月10日，中天城投(000540)公告称，“十二五”期间，将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　当天，该公司股价高开高走，涨幅一度达9.59%，最终收于14.84元/股，上涨3.92%。同日，地产指数下跌0.45%。

　　“走势出乎我们意料。”东海证券一地产研究员表示，中天城投公告称以往保障房项目收益率达8%，市场对此看好，因为从之前万科等房企情况看，这类项目的回报率只有3%-5%。

　　事实上，万科、绿城集团、保利地产等大型开发商都已试水保障房项目。四川本土的蓝光集团董事局主席杨铿日前也表示，将积极投入到保障房建设中。

　　回报率疑惑

　　人们通常认为保障房建设属微利，开发商不愿涉及。但中天城投却给出了令人意想不到的答案。

　　中天城投表示，2003年以来，公司已投身经济适用房、城中村、危旧房改造等开发和建设，累计建成、在建上述住房近200万平方米，主要以经济适用房、安置房为主，收益根椐地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期收益会更高。

　　国信证券报告认为，按保守方法测算，不考虑销售溢价，仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数，取8%利润率，此次公告所述投资可在2011-2015年为中天城投带来16亿元净利润，平均每年增厚EPS0.35元。

　　与此相对照，却是其他公司在保障房项目上的低收益。

　　例如，按杭州市相关规定，开发商代建保障房的收入以项目建安工程费、住宅小区基础设施建设费为基数，费率最高不得超过3%，此外再无其他费用。

　　对于经济适用房，国家相关部门规定利润率不得高于3%。万科总裁郁亮日前就对本报表示，平均回报率应在3%-5%。绿城董事局主席宋卫平此前也表示，费用3%属非盈利性质。

　　为什么中天城投能获得较高收益率？该公司人士透露，原因在于三方面。首先地方政府规定在经济适用房核定成本的基础上给予企业3%的利润空间，外加2%的管理费用，由于公司规模较大，可在采购等环节节约不少费用。

　　其次，该公司很多保障房项目位于贵阳市金阳新区，当地政府为鼓励企业建保障房，会在所得税等方面给予一定返还。

　　再者，对于拆迁安置房，地方政府回购时，也会根据当时的市场价格，审定成本后，给予企业一定的利润空间来决定回购价格。

　　“这都是根据以往项目计算的，未来项目的开发计划还得跟各地方政府接触才能决定具体内容。”该人士说，1000万平方米约占同期贵州保障房建设目标的一半。

　　开发商的参与激情不无道理。

　　重庆中原地产副总经理何伟坚认为，未来保障房的量会非常大，尽管利润较低，但没有政策风险，是比较稳定的业务来源。而且，保障房不需要花大力气去做市场调研、定位、营销等，成本较低。

　　“地产企业参与保障房，也能维持与地方政府比较好的关系，以求在日后发展中占得先机。”上述地产研究员说。

　　开发商“阳谋”

　　从全国看，开发商参与保障房无外乎配建和代建两种模式。所谓配建，就是在房地产开发项目中，在土地出让和规划设计上明确项目要配建一定数量的保障房。

　　“实际上是以地换房，土地出让收益直接转化为保障房，少了中间环节。我们希望在这部分做探索。”四川省住建厅厅长杨洪波日前表示，希望有30%的保障房通过配建实现，并形成一种机制。2011年，四川省计划开工建设35.78万套保障房。

　　成都市国土局一位负责人告诉记者，必须等房管局制定配建计划后，才能在供地计划中设计相应比例，凡因规划面积小，或者无法拿出一个单元或独栋楼来设计保障房的项目，都不适合配建保障房。

　　有的省份则明确提出相应比例。3月15日开始，福建省房地产开发项目土地出让都要按比例配建公租房。其中，年度出让的新增商品住宅建设用地，按住宅建筑面积不低于10%的比例配建公租房。

　　2月17日，保利地产在青岛拿的两宗地就要求配建，规划总建筑面积184637平方米，其中配建保障房55390平方米。

　　要求配建的同时，地方政府也会给予开发商其他优惠。

　　上述成都市国土局负责人告诉记者，对于配建保障房的项目，虽然不会给予开发商财税方面的优惠或减免，但因为开发商是将保障房无偿移交给政府，所以会计算这些房子的建筑成本及其他配套设施成本，然后在起拍价上给予一定优惠，比如原定起拍价是5100元/平米，可能会降低到5000元/平米。

　　不过，也有地方选择代建，引入开发商参与，让其输出项目的设计管理和工程管理。

　　杭州市建委信息显示，今年1月，杭州市城建开发集团等7家开发商入选第二批拆迁安置房(人才专项用房)项目代建单位预选名录。去年3月，已有绿城集团、广宇集团、浙江万科、杭州滨江集团等25家开发商入选这一名单。

　　当地媒体称，不完全统计，目前杭州22个代建的保障性住房项目中，绿城就拿走12个。绿城的官方信息显示，2010年其替政府代建、替农村居民代建的将达400万-500万平方米，与其商品房在建面积比例约为1：2。

　　何伟坚表示，参与保障房市场的开发商以大公司为主，财力比较雄厚，可在一定程度上暂时缓解地方财政的压力。

　　中天城投就表示，将以自筹、发行股票或债券、银行贷款等方式筹措资金。国信证券则认为，该公司参与如此大规模的保障房建设，有望打开直接融资阀门，改善资债结构。不过，上述中天城投人士对资金来源不愿发表看法。

　　某上市银行四川省分行授信处负责人表示，总行层面已出台保障房业务贷款操作细则，省分行下属支行也正与项目接触。

　　“肯定是优先支持经济适用房开发贷，毕竟有明确的还款来源，其他会比较谨慎。尤其是，如果贷款给政府的平台公司，银行在操作上会比较为难，担心是否会被认为融资平台贷款。”该人士说，如果是对大型开发商，则不存在类似担忧。