在近几日的采访中，记者还发现一个特殊的现象，由于限购令细则的约束，许多已经决定购房的消费者无法通过网签，只好选择退房。而在整个退房过程中，围绕“定金”退不退，“首付款”退不退等方面，消费者和开发商产生了许多纠纷和矛盾。为此，记者选择消费者及开发商比较集中的疑惑和矛盾，特别咨询了相关法律专业人士，以便为大家退房减少不必要的负担和化解相关矛盾。

　　限购令后

　　楼市呈现退房热潮

　　“想买房，可由于条件不够，就只能忍痛割爱退房了。”已经在东郊某楼盘递交了退房申请的赵师傅对此很无奈，他告诉记者，早在三个月前他就在售楼部交了两万元的定金，现在突然出现的限购令让他这个外地人很为难，实在是想买房，却由于自己的条件不达标，无法通过房管局的网签，可要选择退房，他又担心无法全额退回定金。他说，虽然已经递交了退房申请，但心中未免忐忑，只希望自己碰上的是个有良心的开发商。

　　采访中记者了解到，和赵师傅情况相同的大有人在，一些消费者交了几万元不等的定/订金，也有许多消费者一次性交了十几万元或几十万元不等的首付款。他们中，绝大多数人也和赵师傅持有相同的担心。南二环某项目工作人员栗先生告诉记者，据他了解，已经有许多楼盘出现退房现象，有的楼盘退房的火热场面不亚于当初抢购房屋的场面。但对于开发商是否心甘情愿将所有款项退还给消费者，栗先生表示，在当前政策影响下，许多开发商也很“委屈”，他们也不想将已经到手的客户白白的放走，加之当初为了销售投入的大量资金和人力，现在却要选择退还，开发商心里肯定也不愿意，但是大环境谁都没法左右，至于能退多少，还是要看各个开发商的反应。

　　国家政策变动不算违约

　　多数款项都应退

　　“如果是因为限购令这样的国家政策出台，而导致许多消费者无法继续购房的，应该不受合同违约责任约束，因为这是超出买卖双方预料和控制范围的”。针对消费者退房过程中产生的担心，陕西知本律师事务所律师赵欣建议大家“安心”，据他讲，在限购令后的退房过程中，主要会出现三个方面的问题：

　　首先是定金，即买受人在政策没有出台前向开发商交了一部分定金，但没有签订购房合同，目前即便是补签合同也由于受限购令的约束无法通过网签，在选择退房时应该退全部定金。一般来讲，若是买受人违约，定金可以不退，但因为国家政策发生变化，买受人因此无法继续购买的，开发商应该将定金全额退还给消费者。

　　其次是订金，订金的性质相当于是预付款，如果在双方没有另行约定违约责任的情况下，由于限购令导致无法继续购买的，订金应该全部退还给消费者。

　　最后是首付款，首付款将牵扯到两种情况，一种是由于开发商五证不全导致买受人交了首付款却无法及时网签的，开发商应该没有任何理由将首付款全部退还给消费者。因为五证不全即意味着违法售房，在这种情况下买受人即便是跟开发商签了合同也属于无效合同。第二种即开发商五证齐全，买受人却没有即时办理网签等手续的，按照《民法》确定的公平合理原则，开发商也应将买受人的所有首付款退还，因为首付款不是违约金。

　　“变通方式”有风险

　　谨慎对待以绝后患

　　赵律师建议广大消费者，在提出退房申请后应积极跟开发商协商，以便顺利的退还款项，一旦协商不成，消费者可以向法院或依据合同中仲裁条款向西安市仲裁委申请仲裁，一般仲裁从立案到裁决需要4—5个月的时间。

　　另外，针对目前市场出现的许多投机取巧的变通方式，比如假离婚、假结婚、变相办理社保、补税等现象，赵律师提醒大家，这种变通方式风险非常大，也有可能因规避国家政策而导致最终房屋产权无法办理的，所以提醒广大市民谨慎行事，以免造 成更大的损失。

　　（责任编辑：何欣）