早报记者 陆鸣

　　1000万套保障性住房，1.3万亿元资金投入……从政府、开发商、保险资金、银行到正在参加全国“两会”的代表委员，都在为保障房面临的资金和供地困局“献策”。

　　政府的资金“拼图”

　　住房和城乡建设部副部长齐骥9日称，“做了一个大致的测算，（1000万套保障性住房和棚户区改造住房）年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿元之间，咱们暂且说是1.3万亿元左右。”

　　上述1.3万亿元资金中，有近5000亿元将由中央和地方政府筹集，其中中央安排1000多亿元。另外的近8000亿元将通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集。

　　齐骥详细解释了这1.3万亿元建设资金的构成：

　　近200万套经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）的建设资金约需5000亿元，将主要由社会机构通过市场运作方式来解决。

　　400万套左右棚户区改造所需要的年度投资，也在5000亿元左右。其中，中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出一定的资金来补助和支持棚户区改造。中央和地方政府补助以后，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿元。

　　除了棚户区改造、经济适用房和两限房外，还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。中央和地方政府筹集的近5000亿元主要用于这一部分。

　　齐骥特别补充说，今年中央代地方发行的2000亿元的国债，将特别“关注”近220万套公共租赁住房建设。

　　另据中国证券报9日援引中国全国社会保障基金理事会理事长戴相龙的话称，今年社保基金在保障房投资方面的比例可达5%。今年社保基金规模有可能接近1万亿元。这是另外的“500亿”准政府资金。

　　地方政府的决心？

　　不过，外界仍对近5000亿元的政府出资充满疑虑，特别是对地方政府“出钱”的决心。

　　对于保障房建设资金来源的一项“大头”——土地出让净收益10%，全国政协委员、江苏省住房和城乡建设厅厅长周岚不无忧虑地指出：“政府早已规定地方将土地出让净收益的10%用于保障房建设，但落实不理想。建议把土地出让金与保障房建设‘打捆’，这才能解决大问题。”

　　“近些年来，保障房建设总是‘两头着急，中间不急’，即中央政府和普通民众都十分关心和支持，而各地政府却对此并不十分用心。”全国人大代表、东北财经大学党委书记艾洪德直言。

　　值得注意的是，在建设经济适用房的时候，除了“出钱”，市县人民政府还要无偿地划拨土地，这部分土地的成本，并没有算在“1.3万亿”中。此外，公租房也有相当一部分需要地方政府划拨土地。

　　根据此前国土部公布的《2010年全国住房用地供应计划执行情况公告》，去年保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷，约占住房用地总量的19.7%。从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地完成计划的65.2%。

　　银行贷款难题待解

　　更令外界担心的是，如何吸引社会资本投入近8000亿元。光有决心显然不够。

　　工、农、中、建四大国有银行及交行曾集体表态，将在控制风险的前提下，加大对保障性住房项目的信贷支持力度。但今年货币政策由宽松转为稳健，贷款额度非常紧张，银行议价能力明显上升，银行是否有足够的贷款额度提供给保障房建设，仍是很大疑问。

　　全国政协委员、银监会主席助理阎庆民此前称，保障房建设的资金缺口确实令人担心，必须要通过地方财政补贴资金，并引入保险资金等社会资金参与，不能全部压在银行身上，否则银行也不敢放贷。

　　全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵8日在接受证券时报采访时也称，对于保障性住房的资金来源，建议少用银行资金，多用国债，民间融资要谨慎对待。

　　“资金本身并不存在问题，关键是如何融资，以什么形式来融资会影响到保障性住房未来的运营。”李稻葵说。

　　这正是关键所在，政府也意识到了问题所在。

　　齐骥9日说，很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计是，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款。

　　“国务院和相关部门的文件当中都提到，对于公共租赁住房的投资建设，我们将采取政府主导、社会参与这样一个模式，因此我们也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。”齐骥特别介绍说，涉及到社会参与公共租赁住房的建设，更多的优惠政策将会体现在税费减免，融资成本如何通过贴息或者专项贷款的方式来减轻。

　　险资试水保障房

　　相比银行，规模大、周期长、资金来源稳定的保险资金更有参与热情。事实上，保险资金一直为如何花手上大量的闲钱伤脑筋。

　　全国政协委员、中国人寿保险集团总裁杨超说：“地方政府在保障性住房建设方面的资金需求量非常大，有必要引导和鼓励社会资金进入该领域，如保险资金、社保资金可以通过基金、债权等形式参与其中。这样既扩大了保障性住房建设资金来源，又拓展了保险资金的运用范围。”

　　不过，险资的进入仍需政策配套。全国政协委员、中国平安董事长马明哲建议，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋。

　　此前，中国保监会主席吴定富也提到，虽然保险资金投资保障房没有法律障碍，但保险资金的使用还要维护投保人的利益，因此防范风险仍然要排在第一位，目前有关部门正在研究准入规则，并准备选择上海作为试点。

　　值得注意的是，中国太保9日宣布，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先河。

　　“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。该项目建成后将“缓解上海市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难”。

　　开发商的尴尬

　　由于保障房的利润较低，一般在3%～5%，开发商的参与度，对于保障房建设计划的推进同样重要。

　　万科总裁郁亮9日在香港称，万科会参与保障房的建设，估计占公司总营业额约1%，大概5亿元，政府保障会有3%回报。郁亮坦言，仍未找到保障房有效的盈利模式，也未评估到保障房对公司的影响，但会以不影响股东的利益下去参与保障房的建设，以尽社会责任。

　　并不是所有房地产企业都有资质参与保障房建设。

　　旭辉集团总裁助理张伟峰9日接受早报记者采访时称，上海的保障房建设其实并没有多少国企、民企的限制，不过对有意参与的企业在资质上有专门要求，起码要求是二级以上资质，同时政府会选择上海本地企业，因为这样更容易监管。

　　张伟峰称，和普通商品住宅比起来，目前上海的保障房建设用地，并不采用“招拍挂”制度，而是由有意参与的开发企业申报材料，然后由政府部门综合各方面条件后审定。

　　在支付土地出让金方面有优惠。据张伟峰介绍，承担保障房建设任务的开发企业可先支付50%，而不必像普通商品住宅开发那样，开发商必须在一个月内交齐全部土地出让金。此外，承担保障房建设的开发企业在配套市政设施建设、相关税费的减免上享有优惠。

　　据张伟峰介绍，建设保障性住房的成本和利润，政府事先就有核定，根据工程进度的不同节点如开工、主体结构封顶，分期支付。

　　对于保障房3%～5%的利润限制，张伟峰表示，这虽然低于普通商品住宅10%-15%的利润，但这一数据毫无意义，“由于政府核定的费用相对固定，如果企业经营运作得好，利润也许会提高，而如果经营运作得不好，企业没准还会亏本。”

　　张伟峰的担心在于回笼资金的节奏。

　　“开发普通商品住宅，开发商可以根据自己的节奏回笼资金，而保障性住房建设款项虽然是政府分期支付，但也难保没有拖欠的情况，因此资金链不如开发普通商品住宅那么顺畅的情况也会发生。”张伟峰说。

　　应考虑立法规划

　　全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼建议，应把现在所面临的土地优先供应问题、财政资金比例问题、产品统一问题、小区配套问题、社会资金参与的规则问题等等，甚至包括分配和退出机制问题，以产业立法的形式固定下来。

　　在外界眼中，地产市场法规的缺失，以及保障房建设缺乏长远和制度性安排等等，或许都会为本轮调控留下后遗症。

　　任志强认为，由于保障房建设没有明确的法规制度，且不是按循序渐进原则逐步推进，很容易埋下质量隐患。

　　对立法问题，住建部住房保障司司长冯俊9日表示，住房保障法是本届人大立法规划里的项目，正紧锣密鼓地调研和起草，已初步形成初稿，但暂未有时间表。