3月9日，住建部在十一届人大四次会议新闻中心举行的记者招待会，着重详解了保障房建设和楼市调控等议题。住建部表示，今年计划中的1000万套保障房中400万套为各类棚户区改造房、200万套左右的经济适用房和双限房、160多万套廉租房和220万套左右公租房等，初步概算需1.3～1.4万亿的投资。估计各级政府拿出5000多亿资金，其中剔除中央政府支持棚户区改造的400亿，中央政府将在上述廉租房等保障房给予600多亿元的资金支持（中央政府用于保障性安居工程的资金为1000多亿）；因此粗略估算地方政府需拿出4000多亿资金投入保障房建设。由于目前要求各地拿出土地出让金的10%用于保障房，以去年全国土地出让金2.9万亿规模，大约有2900亿元资金可资使用，再加上今年中央代地方发2000亿元国债要求优先用于保障房建设，地方融资平台下的银行贷款目前也严格集中于保障房建设，同时公积金也要求一部分用于廉租房建设等，应该是今年落实1000万套保障房的资金问题不大。

　　无须讳言，保障性住房建设是“十二五”期间的重要惠民工程，如果说今年各级政府投资1000万套保障房的资金尚可以暂时满足的话，那么未来四年需建设的2600万套保障房资金是否也能按照同样方式保障，也就是说，是否有持续能力？

　　首先，这里面存在一个变动关系。大规模保障房建设加上此前的限购政策，剥离掉投资性的需求，形成明显的市场需求萎缩，这将放大供应冲击，将会带来房价和地价泡沫理性出现回落；而一旦地价出现较大程度的回落必将影响地方政府的级差地租收益。显然，级差地租收益的回落自然也将影响到地方政府投资于保障房的资金可持续性问题。这就意味着未来要保障2600万套保障房建设资金，需提高土地出让金投资保障房的比重，如从当前10%提高到20%甚至30%，或按土地级差地租毛收入而非剔除征地补偿和三通一平费用后的级差地租净收益来计算地方政府投入保障房的资金。

　　同时，土地级差地租下降和政府存量土价缩水，将直接影响到地方政府通过地方融资平台向银行寻求贷款的规模。显然，这也将影响“十二五”剩余时期内，各级政府投资新建保障房的融资渠道和融资能力。

　　另外，当前保障房体系中的棚户区改造、双限房和公租房，住建部所提供方案的假设前提是社会机构的积极参与；然而，社会机构是否愿意参与，无法借助行政问责，而需为社会机构提供足以激励其参与的边际收益，并且还取决于购买者愿意购买。如之前各地建设的双限房，就无法吸引无房的中产阶层购买，导致财政资源的浪费。

　　关于引入社会机构参与的公租房，包括政府出地、企业出钱和政府为土地定性企业出钱出资建设的公租房。今年政协一号提案提出了公租房基金提案。但政府如何确定公租房租金既满足需要保障的中低收入者的可承受能力，又为社会机构提供的房租补贴和税费补贴足以激励社会资金的参与，目前看来尚需具体细则之规定和具体个案之分析。

　　由此可见，在确立大力构建保障房体系的基调下，作为一项持续五年的保障房建设项目，更需要的是构建一个有效的激励相容机制，激励各级政府和社会机构积极参与保障房建设，并使构建的保障房体系合理、规范化运行；毕竟，保障房建设的资金仅是一个方面，保障房建成后的合理有效运营和运营费用负担也将需要有效的激励相容机制保障。

　　当前需探寻基于各级政府利益诉求的最大公约数，从而逐渐由行政问责过渡到构建激励相容的机制约束上了。我们认为，可以在短期内通过建立中央政府向地方政府专项性财政转移计划或适度的税收返还，激励地方政府积极履行保障房建设之责。同时，在严格要求廉租房有相当比例必须政府建设的同时，其他可采取政府向中低收入者提供住房保障服务之形式，而非补贴廉租房供给方的方式来实现。