肖素吟

　　“公共物业租又卖，维修基金私兜揣；旧建图纸屡次改，新出规划更胡来；广告吹嘘口似海，公建配套在未来；楼巴残破被停开，电梯年老病歪歪……珠江花园好多怪，一怪更比一怪怪……”

　　这是珠江花园业主论坛上的一首打油诗。

　　珠江花园位于广州番禺区洛溪岛东南部，毗邻星河湾的海怡半岛与和记黄埔的珊瑚湾畔，尤其是2010年8月23日正式开盘的珠江花园怡景湾为其小区添色不少。然而谁又能想到，在珠江花园的华丽外衣下，上述寥寥数语所道尽的18载尴尬境况令人嗟叹。

　　日前，珠江花园一些业主在接受时代周报记者采访时痛斥珠江开发商擅自变更规划、侵犯业主权益的行为：“学校变住宅楼、绿地变停车场、13层变29层。”更令人匪夷所思的是，番禺珠江花园小区竟然得到规划局的审批通过。

　　然而规划局和时代地产的相关人士却坚称，规划方案的变更，是按照流程来进行的，并且对外进行了公示。双方各执一词，莫衷一是。

　　饱受争议的二期规划

　　3月7日，时代周报记者来到珠江花园东翼—层层高墙将偌大的工地包裹其中，唯见座座工程机械划破天际，与相隔不远的橙色系海怡半岛相呼应。这里是珠江花园饱受争议的二期工地。

　　业主耿大姐（化名）对时代周报记者表示，一旦二期建起来，珠江花园一期可以分享配套，带动升值。

　　然而，不少珠江花园业主对此却意见很大。据此前报道，业主曾反映，要建设的29层住宅楼，原来的规划是13层，并且指出小区规划变更未按《物权法》规定获2/3业主同意，也未按《城乡规划法》要求进行听证。

　　在珠江花园业主论坛中，规划更改则另有一说：“时代（地产）年初的规划是建11栋高层！现在又调整为建8栋连体，等于是建16栋高层！”

　　时代周报记者查阅2010年4月30日批准的修建性详细规划批后公示，1、2、3号楼为32层住宅、4号楼为29层住宅、5、6、7、8号楼为30层住宅。

　　业主大会筹备组相关人士则对此表示，“我们跟开发商也沟通过，13层改为29层后，计划建成高层，建高了空间楼距拉大，而且南北对流也拉大了，原建筑面积不变。”

　　对此，珠江花园二期时代花园项目经理舒苏等负责人对时代周报记者则表示，对于所谓的“13层”规划闻所未闻，“1995年最早规划是13层，后来改规划之后就变成28层，容积率则保持在2.5-2.6之间。”

　　时代周报记者查询广州市规划局的“规划在线”网站，其中，《批前公示—广州市番禺南英房地产有限公司时代花园项目番禺区洛浦街珠江花园地段》早已于2010年1月4日结束公示，已无法查找到相关的资料。

　　珠江花园业委会及童才芬等业主因为对规划变更强烈不满，向广州市人大常委会办公厅提交了《利害关系人的意见》。广州市人大常委会办公厅遂将此《意见》以穗常办信【2010】第5040号转交广州市规划局。

　　广州市规划局立即结合来信中反映的问题逐一核查，并于2010年4月30日发布了《珠江花园项目批前公示反馈意见的复函》。

　　针对业主认为，公示方案中拟规划为幼儿园的用地占用了现状为运动设施的部分用地，该部分用地应属于业主共有，不得调整为幼儿园的用地。规划局认为，该意见可以采纳，已要求建设单位调整方案，不得占用运动设施。

　　针对业主认为，公示方案中拟建设的建筑高度超出1995年原番禺市建委批准的方案，应按原规划控制高度。复函中，广州市规划局称，新建建筑位于已建建筑的北侧，未在已建建筑的主要采光面，建筑间距符合现行技术标准要求送审方案高度符合规划控制要求。

　　然而时至今年2月，争论再起。时代周报记者联系此前指证规划变更的多位人士。但是，各方以各种理由婉拒采访，甚至表示，“已受到威胁，并作出承诺，对此事保持缄默”。

　　全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问颜宇丹对时代周报记者表示道：“开发商变更股权，但是规划已经经过政府审批、定案就不能随便更改，如果改变规划，必须征得业主的同意，如果业主不同意可以解除合同，因为改变规划就相当于改变合同内容，一般规划图纸是作为合同的附件或者一部分。”

　　“如果规划图纸只包括一期，没有包括二期，就不违反合同，但是如果是作为总规划图，二期是不能擅自更改的，”她补充道，“虽然新开发商购买了二期土地，但是承继关系还是存在的，小区的基础还是没有改变，也就是说原项目没有推翻，还是继续原来的规划，哪怕是没有报批、备案，特别是一旦作为合同附件的话就必须按照原来的规划开发。”

　　“否则，必须经过业主同意。”颜宇丹如是说。

　　实际上，上述业主均表示，规划方案的更改未按《物权法》的规定，获三分之二业主赞成，也未按《城乡规划法》要求进行听证。

　　然而，广州市规划局宣教处副处长唐晓玲却认为，规划方案的更改，是严格按照流程来进行的：“我们刚咨询过法规处专家，规划局审批的依据、指引都是按照《城乡规划法》执行的，它要求我们对建设过程中，规划变更要进行公示，但对‘要获三分之二以上业主同意’的要求没有明确规定，我们的审批依据就是《城乡规划法》。”

　　舒苏则表示，二期规划严格按有关规定和流程进行了公示与审批，完全符合规划局的要求。

　　“三度易主”惹祸

　　珠江花园规划的频繁变更，一切的根源不得不追溯至珠江花园的“三度易主”。

　　走进珠江花园小区，道路两侧的汽车大摆“长龙”，依次排开。在小区内东部若干栋28层住宅楼首层，名号各异的物业代理、中介代理门前铺陈着各色租售广告。

　　满堂红相关人士对时代周报记者表示道，这一定程度上说明珠江花园的换手率非常高，主要是由于配套承诺、规划问题等因素令业主选择换房或者退房。

　　实际上，除了泳池、网球场等配套外，原定售楼书上的小学、中学等其他大型配套至今了无踪影，甚至于连幼儿园都被贴上了“临时”的标签。

　　从1993年珠江花园第一期开发起，其开发商广州市番禺南英房地产有限公司，就已多番卷入错综复杂的股权纠纷之中。南英房地产曾经几度易手。2007年之前，珠海经济特区持有南英实业有限公司1%的股权，香港金藤实业有限公司（以下简称“金藤实业”）持有南英地产99%的股权。2007年，新福港集团收购了金藤实业40%股份。

　　2009年1月，新福港通过旗下公司收购了金藤实业，并借此入主珠江花园。彼时，作为珠江花园一期工程一部分的珠江怡景湾即将交楼完毕。该公司负责人对二期规划一度信誓旦旦，计划开发高层和别墅。

　　一年后，珠江花园再度“转嫁”时代地产。随着珠江花园的几度易主，其小区的开发建设规划也几度变更，分别于2001年前后、2003年和2010年更改了三次规划。不得不提的是，每次规划变更纠纷无一不是针对绿地等公共配套，屡次出现绿地改建住宅的闹剧，其次还是配套未到位的问题。

　　舒苏对时代周报记者表示，“基本上，我们二期规划都是本着解决一期遗留问题来考虑的。第一，停车场问题，二期规划考虑到了一期的停车位，将提供给一期业主500多个停车位；第二，一期的幼儿园，由于太小，达不到二期的规划指标，最终决定不动一期，而在二期项目中规划建设一个大幼儿园；第三，地下室问题，由于离别墅比较近，一些业主提出会挡住业主的视线等问题，所以又不得不往后退。”

　　“就我们目前开发的楼盘来说，从未遇见过如此复杂的情况。”时代地产相关人士对此大倒苦水。