刘道兴：多套房或将纳入调控

　　——河南省社会科学院副院长

　　□经济视点报记者 王 璐

　　 经济视点报：你怎么看待3月4日郑州市政府出台的限购令调控政策？

　　刘道兴：首先，抑制房价过快上涨、限制炒房、囤房等投资投机性行为，是国家近期调控的重点，郑州市近日出台的限购令，是对国家政策的落实，因此，此次限购令出台在意料之中。

　　经济视点报：本次限购令相比1月6日出台的限购令哪些明显的区别？

　　刘道兴： 本次调控不仅扩大了区域范围，从原来的二环线以内区域扩大到市内五区和郑东新区，而且也拓宽了房源性质，其中，存量房、经济适用房都被列入调控范围。打击面更大了，不但一些投资投机性需求被限制，而且房产中介公司也可能会因为二手房交易量的下滑而面临经营困难。

　　经济视点报：此次限购，将郑州市一直鼓励发展的郑东新区首次纳入调控范围，你怎么看待这一变化？

　　刘道兴：过去，由于政府鼓励郑东新区发展，因此针对房地产行业出台的带有调控性质的政策，都是针对老城区，回避郑东新区。而这次限购首次将郑东新区划入调控范围，我认为可能主要是考虑到以下三个方面的原因。

　　一是郑东新区已经粗具规模，有了较强的吸附能力；二是郑东新区的房价确实偏高。据资料显示，郑东新区1月份商品住宅均价已经突破万元大关，远远高于市内五区平均价格，现在郑东新区的房价已成为拉高郑州房价总体水平的龙头；此外，这个区域大部分房子都是被外地人购买，投资炒作的成分比较大，入住率相对比较低。

　　不可否认，相比其他区域，郑东新区的环境、房屋质量等条件确实比较优越，价格相对来说应该高点，但是现在郑东新区房价普遍都已经在1-2万，已经超过郑州总体水平太多。

　　经济视点报：你认为此次限购能否促使房价回落？

　　刘道兴：限购会大大降低房价上涨预期，但是短期来看，对房价的影响不会太大，因为在郑州，刚性需求占绝大多数，郑州应该大力发展保障性住房，用增加供应量的方式来调节房价。

　　经济视点报：你认为郑州市目前房价是否偏高？如果价格回落的话，回落多少是正常范围？

　　刘道兴：几年前每平米三、四千元买的房子，现在都涨到1万多了，房价回落一部分是应该的，10%-20%都属于合理范围。

　　经济视点报：限购令向拥有多套房子的投资客传达了什么讯号？

　　刘道兴：国家出台的一系列的调控政策表明了国家的态度，就是不支持炒房。据我推测，针对炒房、囤房等投资投机行为国家可能还会出台更严厉的措施，并且，限购范围也还有可能继续扩大，拥有多套房子的投资客可能会面临两种情况，一是存量房有价无市，炒作房子成空谈，二是对房子实行实名制，交易的房子越多，税收越高。

　　经济视点报：在城市限购如火如荼进行时，一些非限购区域和城市却以不限购为噱头大做文章，你怎么看待这一现象？

　　刘道兴：毕竟是市场经济，他们以此来增加本地房地产的吸引力和曝光量，这是可以理解的。

　　李晓峰：限购催热商业地产

　　——河南财经政法大学房地产经济研究所所长

　　□经济视点报记者 王 璐

　　 经济视点报：你曾经提出支柱产业随着经济发展的不同阶段将发生必然而有规律的更迭，房地产业不可能永远担当“支柱”的重任。您认为就郑州来说，房地产退出这一“支柱”重任还有多远？

　　李晓峰：由于不同区域，经济开放的时间不一、经济社会发展的水平不同、经济结构演进阶段相异等原因，房地产业退出“支柱”产业的时间表应该是不一致的，甚至是时间跨度巨大的。就郑州来讲，我个人认为，退出将会较晚。因为目前从河南整体来看，城市化水平还很低，大概落后于全国平均水平的10%；其次，产业结构比较弱，尤其是第三产业相对单薄，房地产业属于第三产业；另外郑州市人均收入水平也比较低，距离住房需求基本被满足还很远。

　　经济视点报：目前河南省只有郑州实行了商品房限购政策，其实，河南一些地市房价增长也很快，比如洛阳1月份房价增幅位居全国第二，你认为限购令有可能会从郑州延伸到河南其他地级市吗？

　　李晓峰：根据新“国八条”的规定，实行商品房限购政策的城市分为四类：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。如果一些地级市房价增长过快的话，则有可能会被归到第四类限购城市。

　　经济视点报：有人认为限购令是政府出台的最严厉的调控政策，除了打击投资投机性需求之外，也会成为抑制房价上涨的最有效的手段，你对此怎么看？

　　李晓峰：我认为今年影响房地产价格的调控政策主要有两个，一个是限购令，一个是限价令。所谓限价令主要有两种形式，一是限涨幅，一是限涨多少，但目前郑州市还没有出台限价令，不知道具体情况怎样，但是据我分析，限涨幅的可能性比较大。

　　经济视点报：你认为限购令会不会催热商业地产？

　　李晓峰：新版限购令一个很明显的现象是将存量房、经济适用房、商品房等多种性质房源都纳入了限购范围，但是唯独商业地产未被限购，这给商业地产发展创造了一个很大的空间，从目前看，商业地产升温是必然的，其实，从上次限购令施行开始，郑州楼市已经流露出商业地产投资增加的迹象。

　　经济视点报：你认为目前郑州市商业地产价格还有没有增长空间，资金向商业地产转移是否会形成新的危险？

　　李晓峰：目前，相对于住宅来讲，商业地产还是价格洼地，具有一定的上涨空间。由于过去几年住宅市场过热，商业地产价格甚至一度低于住宅价格，商住倒挂的现象在郑州也并不鲜见。有人说二十一世纪的前十年是投资住宅的黄金时机，而第二个十年则是投资商业地产的有利时机，这种说法虽然现在还不能考证，但是社会上大规模的流动性资金总要找一个出口，现在来看，有可能会成为现实。

　　刘社:谨防限购成为短命政策

　　——河南财经政法大学城市发展研究所所长

　　□经济视点报记者 王 璐

　　

　　 经济视点报：你认为此次限购，将给楼市带来哪些影响？

　　刘社：短期来看，主要影响在交易量上。在中央出台新“国八条”之后，房地产市场已经出现了明显的降温，限购令会导致交易量进一步下挫，并且这次降幅将会更加明显。其次，楼市观望情绪将会进一步增强，这能够给其他调控政策的出台争取时间。

　　经济视点报：你认为郑州市房价有没有可能下降？

　　刘社：房价是否下降，主要取决于两个方面，一是限购令执行的时间长短，二是限购令是否能够严格执行。但是可以肯定的是，限购令只有施行足够长的时间才能对房价起到明显而深远的影响。因为郑州楼市已经持续了相当长时间的旺季，开发商手里并不缺资金，至少还没有到降价促销的地步，顶多是以减少开发量的方式来减少资金支出。

　　经济视点报：你认为政府应该怎样确保此次限购令的严格执行？

　　刘社：要想切实有效的落到实处，离不开严厉的监督机制。其实，这次限购令还是有一些不严密之处。比如对购房者购房资格的审核，根据规定，由开发商或代理机构来预审购房者的购房资格，在这一环节，开发商没有任何动力。并且，虽政府会终审购房资格，但是这一资格是通过房地产信息网络平台，实行网上审核，所有消费者的网上信息是否全面，这是政府需要明确和完善的。

　　经济视点报：限购令是否会误伤一部分刚性需求？

　　刘社：这种情况是存在的，比如一些人在郑州居住三五年了，但是没有办暂住证或者是在小公司工作，公司没有交社保等，从而让一部分刚性需求失去购房资格。

　　经济视点报：你认为此次限购令会不会成为短命政策？

　　刘社：这取决于政府对房地产行业的态度，如果继续将房地产作为国民经济的支柱产业和振兴经济的手段，那么限购令注定短命。而如果政府认为应该恢复房地产行业的社会功能，将其作为保障老百姓居者有其屋的普通行业，那么限购令肯定能够被执行相当长一段时间，并且会见到效果。

　　经济视点报：将存量房划入限购范围，有些人认为房产中介公司将会因此而利润下滑，甚至可能会生存困难，对此，你怎么看？

　　刘社：从限购令的短期影响来看，主要是可能导致交易量下滑，这确实对房地产中介机构的影响很大，但是这些中介机构的收入来源主要分为两部分，除了二手房的交易费用之外，还有一部分是租房中介费用，并且，伴随交易量下滑，租房市场则可能愈加火爆，这部分收益则中和了中介机构因交易量下滑所带来的损失。

　　经济视点报：你怎样看待本次限购令对其他市场的影响？

　　刘社：这次限购令无意之中，创造了两个商机。一是县域房地产经济尤其是限购城市周边的县域，其房地产业的发展迎来了有利时机。另外，限购令可能会成为催热商业地产的催化剂。由于此次限购，商业地产仍然不在限购范围，可能会导致游离在商业住宅里的资金向商业地产转移。

　　聚焦两会

　　河南地产界提案议案

　　胡葆森：保持宏观政策稳定性

　　——两会人大代表、河南建业集团董事长

　　□经济视点报记者 李志磊综合报道

　　提案一：推进低碳住宅开发建设 促进经济结构调整

　　当前，我国正处于城镇化快速发展阶段，城镇住宅的大量建设将会消耗各类资源，建设和使用过程中排放出大量的二氧化碳。有鉴于此，我建议：

　　一、尽快研究和建立建筑领域的低碳标准和碳排放指标。

　　二、尽快树立低碳住宅的全国样板工程。

　　三、加大对低碳住宅开发项目的政策扶持力度。建议对符合标准的低碳住宅项目，在税收、行政审批及土地出让等方面提供政策扶持，并适当予以财政补贴，鼓励支持开发企业参与低碳住宅的开发建设，加大低碳住宅在全国的推广力度。

　　四、加大政府宣传的广度和力度，给予低碳住宅消费的政策优惠，引导消费意识的转变。

　　五、大力促进相关产业发展，进一步完善低碳住宅产业链。出台相关措施鼓励建材、家电、供热等行业加大科技研发力度，构建以低碳经济为特征的低碳居住体系，为低碳住宅开发建设提供配套产业支撑，带动多个关联产业共同走节能环保的发展道路，将低碳经济培育成我国新的经济增长点，为人类文明与进步做出贡献。

　　

　　提案二：将农民工纳入住房保障体系

　　为使“农民工”能够定居城市，安居乐业，促进城市化良性发展。我建议：

　　一 、转变观念、统一思想、提高认识。

　　二、加快户籍制度改革，统一城乡户籍制度。

　　三、加大《劳动合同法》执行力度，切实维护“农民工”合法权益。

　　四、扩大保障房保障范围，将符合条件的“农民工”纳入到住房保障体系中。

　　五、加强监管，依法查处不当占用保障性住房资源的行为。

　　

　　提案三：保持宏观政策稳定性 促进房地产业健康稳定发展

　　为保持房地产行业稳定健康发展，促进国民经济又好又快增长，我建议：

　　一、要正确处理市场与保障的关系。中央政府实施宏观调控政策的初衷无疑是好的，是为了保障全国人民能够安居乐业，但应坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则，区别对待商品房市场与保障房建设问题。对商品房市场，应坚持市场化改革的方向不动摇，充分发挥市场对资源的基础性配置作用，坚持按市场经济规律办事，避免频繁调控、过度干预。对于城市低收入群体的住房问题，地方各级政府部门应切实负起责任，采取各种有效措施予以解决，避免因保障性住房建设不到位，而频繁调控正常运行的商品房市场。

　　二、要保持房地产行业政策的稳定性。没有政策的稳定性，经济发展就会出现较大波动，就会影响投资者信心，影响消费者的心理预期。

　　 三、要实现宏观调控方式的转变。市场经济是法治经济，应加大力度研究构建房地产行业的法律制度。在此基础上，实现以行政调控手段为主向以法律调控手段为主的宏观调控方式的转变，发挥法律调控手段规范性、长效性的优势，弥补行政调控手段短期性、频繁性的不足，增强宏观调控的严肃性与执行效力。

　　四、要坚持正确的舆论导向。

　　王超斌：房价下降还得靠政府

　　——全国政协委员、河南台兴房地产开发有限公司董事长

　　□经济视点报记者 李志磊综合报道

　　 在两会上，王超斌联合多位委员、专家，追对楼市调控提出七点建议：

　　建议一：要通过各种渠道向社会正确传递政府制定限购令的目的。限购令并非政府要打压房地产，而是要稳定房价，确保该行业的健康发展。王超斌说，之所以提这一条，是因为房地产是我国支柱产业，要正确宣传政府关于楼市宏观调控的政策，政府是要遏制房价过快上涨，并非要打压房地产市常如果舆论导向错误，会让购房者看不清楼市形势，持币待购，对购房者也是不负责任的表现。

　　建议二：减免90平方米以下住房的房产税。王超斌说，小户型是低收入人群首次购房的首选，建议对于小户型购房者不收房产税，首次购买90平方米以下的住房契税等各个方面也应该给予更大的优惠。

　　建议三：要建立具有前瞻性、透明的土地投放制度，提高房地产行业发展的可预见性。王超斌说，在遏制房价方面土地供应是重要的环节，应该以五年为周期，政府去公开这五年内供应的地点、分布、总量。公开透明后，可以有效缓解开发商对土地的争抢力度，从而遏制房价过快上涨。另外，要明确哪些土地是商品房用地，哪些是保障房用地，哪些是纯商业用地。

　　建议四：降低第一套房子的交易税费，特别是公积金利率，应该适度稳定公积金利率。

　　建议五：制定中长期房地产发展规划，不能随意变动，不能头痛医头，脚痛医脚，要在每个五年规划中体现出来。要制定更加有弹性的二手房交易政策，满足百姓购房需求。

　　建议六：加大保障性住房的监控管理、政策制度审计考核等，以确保政策落实到位，真正惠及民生，防止滋生腐败。

　　建议七：地方政府要减少开发房地产过程中的各种行政收费。