□ 经济视点报记者 李志磊

　　郑州限购开始动真格了。

　　3月3 日，郑州市政府出台了新的住房限购细则。与之前1月份出台的限购令相比，此次限购不仅扩大了限购区域，而且对购房家庭也有了更细致的规定。

　　今年以来，限购令在全国推广，商品住宅市场遭遇了最冷的“寒冬”。限购、禁购、等政策的施行，让住房成交量大跌，投机性的购房需求被限制，。

　　与处处受限的商品住宅不同，不管是国家调控还是地方法规，商业地产总能幸免于难。截至目前，几次楼市调控均未涉及商业地产。

　　楼市调控的“偏爱”让商品住宅市场陷入了困境，但对于商业地产却是一个利好消息。原来准备投入商品住宅市场的资金，面对苛刻的调控政策，完全有可能调转方向，投入商业地产的“怀抱”。

　　楼市调控厚此薄彼

　　 回眸2010年，虽然调控政策频出，但大部分都是针对商品住宅市场的。

　　 不管是去年4月17日的“新国十条”，还是9月29日的“新国五条”，调控内容都没有涉及到商业地产。

　　今年以来，国家继续楼市调控，限购、禁购、提高首付比例……调控形式之多，调控程度之严厉都堪称历史之最，但却依然没有涉及到商业地产。

　　一边是处处受限的商品住宅市场，一边是环境宽松的商业地产市场，面对楼市调控的“偏爱”，商业地产成了不少开发商的“避风港”。

　　去年，在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科和绿地等房地产巨头都纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。

　　“国家调控楼市，归根结底是为了降低房价，满足‘居者有其屋’的民生需求。商业地产不具备向居民提供住房的属性，所以国家并没有制定太多针对商业地产的调控政策。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说。

　　商业地产“因祸得福”

　　回眸这几次调控政策，商业地产不但没有在政府的严厉调控之下走入低谷，相反却总能因为调控“因祸得福”。

　　去年的楼市调控，并没有起到阻止房价上涨的作用，反而让房价陷入了“越调越涨”的怪圈。而商铺、写字楼等商业地产也乘着这股“东风”，价格节节攀高。

　　以郑州市为例，在号称“史上最严厉的调控”的2010年，商品住宅累计销售均价为5536元每平米，同比上涨20.87%；但非住宅累计销售均价为9364元每平米，同比上涨了34.95%。

　　在郑州限购令颁布之后，记者到多家售楼部进行实地调查。几家商业住宅的销售人员均表示限购之后客户寥寥，成交量更是跌至冰点。但商铺和写字楼等商业地产的售楼人员却表示，没有因为限购而减少成交。相反，由于对商品住宅实行了限购，有不少资金流入商业地产，商业地产“因祸得福”，成交量和价格都有上涨趋势。

　　过去几年住宅市场过热，商业地产价格甚至一度低于住宅价格，商住倒挂的现象在好多地方也并不鲜见。相对于住宅来讲，商业地产还是价格洼地，具有一定的上涨空间。

　　李晓峰表示：“由于商品住宅受限之后，社会上大规模的流动性资金总要找一个出口，这部分资金进入商业地产完全有可能。”

　　炒楼资金转战商业地产

　　随着限购在全国推行，商品住宅的投资和投机需求被逐渐挤出，本来要流入商品房市场的资金不得不另寻出路。虽然同属房地产行业，但历经数次调控，商业地产却“毫发未伤”，这让不少人都开始把资金转移到了商业地产上。

　　“商品住宅购买受限，肯定会让原来投入商品住宅市场的资金外流。”南阳绿都置业有限公司总经理王朝俊说，“在这样的政策下，商业地产成为另一个投资渠道，投资客们在调控之前就已经嗅到了商业地产的升值潜力，早早出手了。”

　　据业内人士透露，早在年前，许多公司在郑州CBD区域的商铺就已经出现了销量和售价双涨的局面，个别商铺甚至出现了100%的上涨幅度。

　　尽管如此，王超俊还是强调了商业地产的投资风险，并提醒广大投资者要特别注意项目的位置和收益率。

　　此次新版限购令一个很明显的现象是将存量房、经济适用房、商品房等多种性质房源都纳入了限购范围，但是唯独商业地产未被限购，这给商业地产发展创造了一个很大的空间。

　　“从目前看，商业地产升温是必然的。”李晓峰说，“从上次限购令施行开始，郑州楼市已经流露出商业地产投资增加的迹象。”

　　记者观察：

　　限购令背后的各方博弈

　　□ 李志磊

　　 随着“国八条”的出台，限购令在全国铺展开来。目前，全国实行限购的城市有30多个，郑州也成为众多限购城市中的一个。

　　限购令出台后，围绕它的争论就从来没有停止过。

　　有的认为它有效的遏制了投资性需求，对楼市调控是对症下药，必定事半功倍；有的认为它有违市场规律，副作用太大，只能治标不能治本。但不管怎样，限购令的出台毕竟有它的原因。

　　笔者认为，限购令的出台，是地方政府、房地产商、银行和购房者博弈的结果。

　　在限购之前，政府也采取了种种方式抑制房价过快上涨，但都事倍功半，甚至还适得其反。在号称史上最严厉调控的2010年，房价不仅没有上涨，而且还逆势上扬，这完全违背了调控的初衷。

　　眼看着房价步步攀升，“居者有其屋”的梦想越来越远，于是政府只好下“猛药”了。

　　房地产行业在我国国民经济中占有重要位置，特别对于那些依赖“土地财政”的地方政府，限制了房地产行业，就等于限制了他们的经济发展。

　　一边是地方经济发展问题，一边是民心向背的房价问题，决策者夹在中间，左右为难。既要严厉调控，显露出调控的诚意，又不能把房地产行业彻底“打死”，如何相互平衡，这需要决策者的艺术。

　　限购令就在这样的大前提下应运而生。

　　初看限购令，发现它相当严厉，对投机买房者更是直指“七寸”。但仔细揣摩，就会发现限购令存在着诸多弊端，对降低房价的作用有限。限购令后，楼市观望情绪浓厚，不仅购房者持币观望，开发商也延迟开盘，静观变化。楼市的成交量是降下来了，但房价依然迟迟未降。

　　调控效果未现，副作用却接二连三而来。

　　限购政策出台的目的是遏制投机性炒房和增加市场供应，但一些刚需族的需求也因之“被遏制”了。此外，由于首付款提至三成，这使得急于买房但手头现金并不多的自住型购房者望而却步。

　　地方政府利用行政强手段干预市场，抑制了部分购房需求，让市场再次陷入观望状态。但是，也引起一系列新问题的出现，例如假离婚，假身份证事件频发，二手房业主哄抬价格，租金暴涨的现象。

　　著名经济学家华生指出，这些年来楼市调控之所以始终不见效，主要还是因为政府三心二意，调调放放，反反复复。在房价10年上升10倍（须知股市10年只涨了0.5倍）的巨大赚钱效应下，各路资金蜂拥而至。而调控又总是隔靴搔痒、步调不一。

　　现行的限购政策显然没有抓住问题的要害。

　　目前，我国房地产市场依然存在着巨大的刚性需求缺口。而土地垄断，政府长期缩量提价，是造成房价上涨的主要原因。

　　通过历史数据我们可以看到，在土地供应缩减之后，必定伴随着商品房价格的猛涨。

　　2007年之后土地供应的缩减，2009年底至2010年的商品房价格就出现了大幅度上涨。再往前看，2004年土地供应缩减，2006年底至2007年，房价也经历了一次上涨。从某种程度上说，地价节节高涨是房价水涨船高的一大推动因素。

　　现行的调控政策中，强调了保障性住房的供给，要求不低于70%的土地向保障房倾斜，这不仅不利于控制房价，而且将会加剧商品房市场用地的紧张情况。

　　目前的限购令已经让成交量大幅下降，但对于解决中国房地产市场上的根本问题却并没有涉及。

　　 随着限购令的深入开展，限购的副作用会进一步显现，对经济发展的影响也会凸显，不知道到那时，限购令还能否继续？