苏丝

　　受各类调控政策叠加影响，北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量大幅萎缩，部分城市下跌幅度甚至高达八成，房价下行压力逐渐累积。

　　广州、深圳年初1、2月份成交量的低迷，与一手房供应量减少、传统淡季不无关系，而广州、深圳周边珠三角城市的项目伺机推销，抢占市场份额，也让两地楼市购买力稀释了不少。

　　随着广深沿江高速、穗莞深城际轨道全线开通的日期越来越近，与广州南沙区毗邻的东莞大虎门片区楼市吸引了不少广州、深圳客户。东莞世联地产董事副总经理石学文表示，限购之后，广深两地购买力将会随着周边的城市项目大量进入推销而被稀释：首先，很多中低收入阶层，对于东莞均价8000元/平方米的房子很有购买欲。其次，稀缺资源型项目对深圳高端客户有很大吸引力，例如山水景观概念、低密度项目。近期广州花都、从化因为未纳限购区域而成交量大增。

　　根据世联地产的调查数据显示，东莞置业的买家中，深圳客户占比20%-25%，部分城镇如虎门、沙田占比更高达40%-45%，广州客户则占比15%。

　　周边城市对广深买家的吸引，除了交通因素，最为重要的是价格。例如近期准备入穗推销的东莞汇景·御海蓝岸就是高端定位，但价格与广州中低端项目接近，洋房预计均价1万元/平方米、联排别墅预计均价2万元/平方米、独栋别墅3万元/平方米。但可以看出，那些深圳客户占比较大的项目价格走势非常犀利，尤其是品牌开发商的产品。例如万科松山湖1号洋房二手售价已接近2万元/平方米，近期开盘的虎门万科紫台独栋别墅售价已在3.6万元/平方米。这对于因限购令而止步深圳楼市的投资客而言，是一个不小的市场。

　　购买力主流大军一旦外流，首当其冲影响到了主流开发商的业绩。珠三角地区市场还是以本土开发商为主，这显然导致在大量限购城市均拥有大量项目的上市房企压力倍增。2月份，除楼市带头大哥万科2月的销售业绩环比大减70%之外，多家上市房企均出现成交下跌。例如富力地产2月份合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%；保利地产2月份实现签约面积22.28万平方米，签约金额24.72亿元；分别环比减少54.8%、49.8%。

　　广深两地的楼市会否因为周边城市的围剿，成交大幅下跌而出现拐点？业内资深人士分析：短期内对成交会有影响，但买家对二三线城市的投资冲动同样会导致另一种负面形势：自住买家或许承受不起高额的交通成本。另外，如果这些城市相继限购，投资者的资金一旦被套牢，那么楼市会进入一个较为长期的盘整阶段，这对于整个产业链都是一个严峻的考验。