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远洋地产率先跳水 楼市降价潮或提前到来

http://www.sina.com.cn  2011年03月09日 23:38  21世纪经济报道

  王营

  远洋一方北润园业主陈旭(化名)仍然很激动。

  “同一期同一栋甚至同一户型楼盘,年前还是2.5万元/平方米,年后就变成了2.1万元/平方米。”让陈旭激动的不仅是她买了高价,还因为她的首付款由两成提至三成,连原本可以享受到的利率优惠也突然消失。

  矛盾就在上个周六被激化了。3月5日,50余名业主聚集在远洋一方售楼处门口表达了抗议。

  原本观望的楼市僵局,被远洋一方这只降价领头羊打破。该事件引起了房地产界的轩然大波。令开发商们始料未及的是,降价来得如此之快,并如此高调。

  远洋降价漩涡中的三天

  无论是事前还是事后,远洋一方率先降价这个决定都显得“艰难”并影响颇大。

  3月4日,远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘,并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠,均价约为21000元/平方米,最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米,此次起码下调了4000元/平方米。而区域内在售的北京新天地等项目为主,均价均在26000元以上。

  3月5日,一部分在前期以2.5万元均价购房的业主,要求“退房”。业主们一方面认为,远洋应对其降价行为做出补偿;另一方面由于远洋此前承诺的封顶时间由去年12月延至今年5月,而新国八条的突然出台令很多人面临着首付款提高的压力,且享受不到贷款利率优惠。该批业主在与远洋一方两次协商未果的情况下,要求远洋退房。

  3月6日,据内部人士透露,远洋一方北润园开盘三天,已销售六成。与此同时,也于周末开盘的万科长阳半岛项目统计后的销售率也仅为63%,终结其连续五次的“日光”现象。

  远洋地产给媒体的答复中称,“当前房地产行业的大环境,对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。作为一家致力于成为包括客户在内的各利益相关方的“可靠的伙伴”的公司,对于这些(要求补偿的)业主,我们表示理解和尊重”。

  与2008年降价退房潮不同的是,此次要求退房补偿的业主们并没得到舆论支持。周日一篇有关远洋楼盘降价的微博,被转发1715次、评论千余次,多数评论认为,这是市场一个降价信号,但业主针对价格维权的逻辑并不值得支持。

  陈旭说,作为首套刚需的她,是这场政策变动和降价行为中的受害者。

  公开降价背后

  远洋地产的带头降价,是否像2008年一样,仅仅是个开始?

  远洋地产相关人士透露,公司决定降价,是基于他们对未来市场预期过于悲观,而总部要求该项目在开盘一周销售必须达到六成以上。事后,“他们认为,比起可能发生的品牌受损,公司的持续经营、销售回款在今年尤其重要,”接近远洋地产的相关人士透露,与同期开盘的万科长阳半岛、首创芭蕾雨·悦都项目相比,远洋地产的预期更为悲观。

  另外,远洋地产相关人士透露,率先降价并不符合一向低调的远洋风格,但失去了中远集团这一央企背景之后,作为上市公司的远洋业绩显得尤其重要。“一向号称自己为北京和环渤海最大开发商的远洋地产,今年的经营任务已事关其在北京的老大地位。”该人士表示。

  据了解,自2004年开始,远洋连续5年在北京市场上排名第一。但去年,一方面受中远国际退出远洋的压力,另一方面,由于北京万科、北京保利以及龙湖地产的冲击,远洋未能保住其北京老大的地位。

  在春节前远洋一次低调接待部分媒体的座谈会上,远洋地产总裁李明表示,2011年,远洋仍旧不放弃扩张计划。因此,新国八条出台后,远洋地产仍斥巨资在上海拿地。

  据远洋另一新盘项目内部人士透露,原本他们计划要求总部降低销售任务,但被直接否决。在该项目近期的开盘汇报工作上,远洋地产相关领导坚定表示,今年的销售目标不会改变。这令该项目内部人士备感压力。

  降价潮暗涌

  比市场表现更为紧张的是各大房企的最高决策者。记者从另一内部渠道获悉,在近期包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会中,这些领导者均对未来市场流露出更为悲观的看法,并一致认为限购政策一定会长期存在。而李明是其中最为悲观的一位。他认为这场现在看来无比严厉的调控,将会使得一半以上的开发商面临生死存亡。

  SOHO中国董事长潘石屹近期也在微博上表示,感觉大家都对市场很“慌”。任志强则对外称,更严厉的调控措施还将出台。

  在远洋率先打破僵局之后,一场降价潮正因成交量跌至冰点正提前到来。

  据北京房地产交易管理网数据显示,2011年调控之前(1月1日-2月16日),北京市住宅的日均签约量为348套,而上周尽管成交量有所复苏,但日均成交也仅为160套,不及调控前的一半。而3月6日,北京市住宅成交仅51套,几乎跌至冰点。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,限购至少直接拦截了市场上三成以上的购房需求,并令部分购房者产生了看空后市的预期。于是,购房者、开发商再次进入了新一轮的博弈周期。

  “3月份北京上市的新盘大多采取了以销定产的策略,不再大张旗鼓地吸纳潜在客户,每次推出的房源套数与真正买家的比例接近1:1。楼市中的供、需数量趋于均衡,调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转,日光的现象基本不现。”北京中原市场总监张大伟分析认为,尽管远洋一方项目仅供应300套房源,但对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。在商品房价格的刺激下,心理价位将明显下调。2011年第三次调控的效果将逐渐从近郊区开始。

  据亚豪机构针对北京3月初在售楼盘调研显示,北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。房山绿地新都会去年均价1.57万元/平方米的户型,最新一期开盘价1.499万元,并有折扣和直减优惠。

  据广发证券调研显示,一些城市因限购无法购买的客户约占30%,如果加上观望的客户,预计一些楼盘前期蓄客的50%以上会消失。他们认为,限购的负面作用将在3月逐渐显现。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,多数开发商现有资金支撑到6月没问题,但三季度后,将有更多开发商不得不加入降价的阵营。

  3月7日,万达集团董事长王健林也在两会上表示,限购政策出台后,预计下半年房价会进入下降通道,而且至少维持两年以上。

  显然,远洋一方的这次率先降价已经是行动开始。

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