据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2月上海商品住宅成交面积仅为7.8万平方米，环比前月大跌83%，创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低纪录；成交均价为每平方米20625元，环比前月降了10%。但业内人士认为，在有效供应还没有被“逼”出的情况下，大幅降价还有待时日。

　　2月成交量急跌

　　1月，上海楼市出现了淡季不淡、供不应求的局面。但1月末2月初新的调控政策陆续出台，加上春节假期的影响，市场行情彻底逆转，供销比从1月的0.5：1变成2月的2.2：1。而在四环五区中，受影响最大的莫过于内环内区域，该区域2月商品住宅成交量环比1月竟跌去了91%。

　　受限购令影响最大的莫过于高端楼盘市场。2月全市4万元以上的高端楼盘仅成交57套，成为自2009年3月以来成交量最小的月份。去年末今年初掀起的一波豪宅热被彻底浇灭。

　　别墅项目由于总价较高，也受到很大冲击，2月仅售出105套，同样创造了2006年以来的最低纪录。

　　整体降价尚要等

　　2月全市商品住宅供应量为40万平方米，虽环比前月下跌了24%，但这一新增供应量相当于2月成交量的2.2倍。不过，其中能满足刚性需求的有效供应相对不足，在投资性需求遭到封杀的情况下，难以拉动全市成交量上升。

　　虽然全市楼盘均价有了10%的跌幅，但主要原因还是高端楼盘的滞销。即使如此，到目前为止，也只有绿地、万科等少数项目的价格有了明显下调，大部分项目的价格没有出现大的波动。

　　楼市专评网分析师认为，由于政策尚处于出台初期，因此，诸多开发商尚可以推迟开盘来应对，而市场供求关系没有实质性改变，房价自然难以下跌。不过，政策持续一段时间后，不堪资金链压力的开发商恐怕会下调价格。

　　二手房价格平稳

　　来自汉宇地产门店的统计数据显示，2月二手房成交环比1月萎缩82%，与去年同期相比，却增长4.23%。2月成交量的大幅萎缩首先是由于1月成交量基数太高，其次则是受春节淡季影响。

　　从价格分布来看，目前高端和普通二手房成交均价的“分水岭”在每平方米24000元左右，2月成交均价低于每平方米24000元的成交量达到了二手房成交总量的86%，而之前主要集中在每平方米29000-32000元。也就是说按照目前房产税28000多元的标准，绝大多数成交的二手房可享优惠税率。这个价格标准或许会与上海过去几年公布的普通住宅、非普通住宅单价、总价标准一样，影响靠近这个价格区域的住宅价格走势和成交量变化。从成交总金额来看，160万元是目前高档二手房与普通二手房的“分水岭”，其中低于160万元成交总价的比例占据70%以上，房源主要分布在宝山共康、闵行七宝、松江及浦东周康等中外环及外环外板块区域。

　　本报记者陈桂兰