严婷

　　在对中国主要房地产开发商进行了现金流的压力测试后，摩根大通在2月27日发布的中国房地产报告中得出结论称，即使所有地方政府措施都严格执行与落实，中国开发商的现金流也足够抵御今后几个月内的恶劣市场环境。

　　在对中国19家主要大型房地产开发商进行压力测试时，摩根大通的基本情景假设为开发商的销售量仅保持10%增长，这一增速比开发商自身的目标要低15%。

　　报告指出，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，可能会使一手房销售量比2010年四季度下降40%~60%。摩根大通认为，由于自去年4月以来房地产市场政策就在收紧，因此开发商整体而言早已做好了准备。多数开发商从公开债券市场融到资金，也已在过去两个月中取得了强劲的销售业绩，因此开发商普遍拥有强劲的现金头寸。

　　摩根大通还对开发商抗压能力进行了严格测试。如果开发商销量增长率为零，开发商仍能够取得现金流收支平衡；如果开发商销量负增长20%，开发商的现金水平仍然足够强劲到弥补资金缺口。

　　从这些方面来看，摩根大通认为，与2008年相比，中国主要开发商当时普遍感到严重的财务压力，但他们目前的处境与三年前不可同日而语：现在开发商从外部可获得的融资选项充裕，2011年现金流预算并不比去年增加很多，如今房地产项目更大更多、收益率也更高。

　　在资产负债方面，摩根大通预计中国房地产业2011年会维持稳定。其中，龙湖地产和世茂地产自身表示可能会控制净负债率，而手头仍然持有较多现金的开发商也可能会继续买地。但总体而言，开发商仍然会小心谨慎。