2月上海商办总成交面积匹敌商品公寓成交，实属罕见

　　叶国靖

　　楼市新一轮调控之后，投资者正在将注意力和资金转向商铺和办公楼市场(下称“商办市场”)。

　　昨天，汉宇地产内部人士提供给《第一财经日报》两起最新的商办物业买入案例：“上海宝山万达广场本月18日开盘推出175套55平方米左右的SOHO产品，3天就售完。从成交客户情况来看，几乎多为投资客。不少投资者不止购买一套，甚至有10套以上。来自福建的陈先生一次买入12套，总房款高达1300万元左右。”

　　除了个人投资者，机构投资者也开始收购商办物业。汉宇地产提供的另一起案例是，位于金桥板块的黄山商业中心11000多平方米的商业物业，近期被整体收购，总金额高达1.36亿元。

　　汉宇地产市场研究部监测数据显示，预计上海2月份商办总成交建筑面积超过15万平方米，应该与商品公寓成交面积相当，这种情况属多年以来的首次。

　　与此同时，开发商也明显加快了商办楼盘的推盘步伐，2月预计18个商办楼盘上市，总供应建筑面积超过30万平方米，超过上月的供应总量，且超过了商品公寓的供应量，这是比较罕见的。2月的商业供应呈现全面开花的特点，几乎分布于各个环线，包含了集中商业、社区商业、综合商业以及主题专业市场等各种类型。

　　“住宅降温，一线的业务员普遍反馈商办市场的买卖气氛正在蓄积。春节后客户心态明显比年前积极。部分年前可卖可不卖的办公楼、商铺的房东年后出现惜售心态。”德佑地产商用物业部区域经理惠凯告诉本报，“一手可售商铺供应，大多为郊区的专业市场，分割成很多小的单元出售，开发商包租回报率大多超过6个百分点。不过，不少项目散售后经营并不成功。”

　　从2月的成交来看，当前的投资者仍然偏向于投入小面积商业或办公产品，尤其是商住类产品。本月已成交楼盘中，套数排名前10名中，7个是商住两用的小户型产品。

　　惠凯表示，上海市中心沿街二手商铺很少有业主出售，出售房源租金回报率多在3%到4%，资金动辄逾1000万，首付需五成以上，成交并不活跃，购买者大多为资深投资客。目前新增的商铺客户大多希望租金回报率在6%以上，在市中心和成熟的板块很难找到相应产品，建议新增的商铺投资客户多了解市场，再做投资决定。

　　那么，商业地产能否成为开发商的“救命稻草”？对此，汉宇地产认为，本次调控将具有较强的持续性，住宅市场将在一定时期内难以复苏，投资客被迫“从商”的现象还会增加，所以商业地产无疑在短时间内将成为阶段性的市场热点。

　　从规模上来说，2010年上海全市办公和商铺的交易额约为620亿元，尚不足商品住宅交易额的30%。因此，商业地产无法弥补开发商在住宅市场长期低迷周期内的资金漏洞，开发商要想安全“越冬”，还必须在住宅市场寻求资金回笼。