李乐

　　北京楼市严厉的限购政策将削减多少楼市需求，不仅购房者关心，利益攸关的地产商更为关心。

　　《中国经营报》记者了解到，日前，包括万科股份、保利地产、招商地产、金地集团在内的大批地产商开始在北京集中进行意向客户的调研。其结果显示，对外地人5年纳税或社保记录的严格限制，以及对本地居民的限制购买政策，至少将被削减三成需求。

　　北京向来是中国楼市的风向标，亦是执行限购最早的城市。也正因如此，严厉限购对北京楼市的实质影响，为全国的“限购后来者”所关注。与此同时，北京周边的非限购城市和地区正在成为楼市资金的新流向。

　　三成需求消失

　　“我们不等到真正销售签约之前再审核购房者的购房资质，而是在认购客户中比对限购的政策要求标准事先摸查一下有多少人不符合现在的购房资格。”2月23日，保利地产一位销售负责人告诉记者。

　　记者了解到，保利地产目前在北京的在售项目，全部进行了这项工作。位于密云的保利花园项目，从2月20日起要求所有认购保利花园的购房者，提交户口本、身份证、结婚证、暂住证等证件，并填写相关情况的表格，以确定认购客户中有多少不符合当下的严厉限购政策。

　　此前，北京市政府出台北京楼市调控15条措施，其中将外地人在京购房的社保记录或纳税证明提高至5年，否则暂停其在京购房资格。同时，本地居民已经购置两套住房的，将禁止再次购房。

　　招商地产、金地集团的销售负责人均向记者证实，他们也已经展开了类似的摸查工作。万科股份在京准备销售的长阳半岛、金域华府等项目，也进行了类似的客户调研。记者掌握的情况表明，这些进行类似客户调研项目的销售周期，多是集中在5~8月之间。

　　“一系列政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出，使得市场购买力降低25%~30%。”在接受采访时，万科股份副总裁毛大庆告诉记者。

　　毛大庆的说法并不是一相情愿的主观分析。记者从万科当下准备进入销售周期的项目了解到，其对客户进行调研的结果显示，约有1/3的意向性客户因为不符合严厉限购政策，而不得不放弃购房意向。

　　保利地产、金地集团的相关调研也显示了类似的结果。“基本是在意料之中，我们已经做了充分的准备。”保利地产一位不愿具名的销售负责人称。

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟则表示，北京成交量将很快会因为新政的出台呈现低迷态势。

　　“非京籍”很被动

　　中原地产、21世纪不动产的调查分别显示，在创下销售量纪录的2010年中，外地人购房的比例分别在49.9%、51.3%。“这意味着在去年10多万套的楼市销量中，外地购房者至少买走了一半左右的房子。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

　　中原地产同期还对开发企业的销售负责人进行了调研，接受调研的超过100名北京楼盘的销售总监中有97.31%认为，北京15条调控政策当中，最为严厉、对开发企业影响最大的便是拥有5年以上社保或纳税记录方能购房的条款。

　　记者从前述进行调研的开发商处了解到，在意向客户中1/3放弃购买或者不能购买的客户中，有超过70%的比例是因不符合“5年纳税或社保记录”的购房条件而无法购买。其中，尤以北京北部地区的楼盘项目为甚。

　　此前，曾有报道称，对于非京籍购房者未满5年纳税和社保记录的，可以通过一次性补缴5年个人所得税等方式获得资格。但是，北京市地税局一位相关负责人否认了这种说法。他表示，补缴个人所得税的同时，按照规定，可以以5年的时限收取个税的滞纳金，而滞纳金则是以天计算，并累计，届时将可能是一笔十分大的数字，因此这种“运作”的方法，很难“走得通”。

　　21世纪不动产的调研数据显示，在2010年非本地购房者中，拥有1年以上纳税和社保记录的比例为100%，但拥有5年以上纳税或社保记录的外地购房者比例尚不到30%。这意味着，以2010年的数据为参照系，有70%以上的外地购房者将因不能满足限购条件而无法购房。

　　“目前来看，北京二手房住宅成交量2月中上旬为7269套，预计在恢复签约后，仅有的5天签约量也会明显降低。预计2月当月，市场总网签量很可能不足万套，相比1月份的23478套下调六成。而2月的二手房住宅签约量也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。”李文杰说。

　　楼市资金外溢

　　严厉限购之下，楼市资金正在向北京周边的河北城市流动，如燕郊、香河等。

　　记者了解到，河北省除石家庄外都尚未出台新的限购政策，即对北京人到河北购房，执行禁止放贷，但允许全款购房。燕郊、香河等都是如此。

　　21世纪不动产市场总监林蕾告诉记者，对于离北京市中心仅45公里的香河来说，北京的限购或许会让更多的人进入香河，这对于香河的城市发展是一次难得的机遇。

　　香河政府有关领导表示，香河将与北京公交、通信、医疗、教育等优质服务资源全面对接，真正实现与北京同城一体化发展，迅速成为汇集上百万人口、城市化率达到80%以上的首都卫星城。从这一点上说，香河具备分流北京外溢购房群体的条件。

　　林蕾认为，连月以来，北京楼市调控多管齐下，部分资金实力相对较低或不符合购房要求的消费者被逐渐挤压，在这种背景下，环北京区域楼市凭借其较低的房价水平，一定的升值空间，较宽松的限购政策，都将成为购房者目光外转的理由。

　　万科进入香河的首个住宅项目——鹭湖项目的负责人赵亮告诉记者，之所以选择在香河开发低密度项目，一方面是看中这里宜人的田园风光，另一方面是看到了香河产业发展的独特之处。该项目一期可售房源约为联排别墅300余套，预计在3月份开盘销售。

　　“我们进行的客户调研中，90%以上是来自北京的购房者。”赵亮向记者表示。

　　记者了解到，同期与万科进入香河的一线全国开发企业包括保利地产、万通股份、富力地产等，这些楼盘预计都将在2011年陆续开盘。

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