张明

　　在25万平方米的“天街”即将正式亮相北京之前，龙湖这个传统的中高端住宅开发商进入商业地产的步伐也正在加速。近日，相继在山东、云南、成都等地拿下商业综合地块的龙湖也将2011年的销售目标悄然定在了400亿元，而2010年龙湖的销售收入为333.2亿元。

　　在史上最严厉的调控政策面前，不仅是龙湖，万科、华润、保利、绿地、恒大等开发商也厉兵秣马准备大干一场。而他们的战场不约而同选择了商业地产，与他们同道的还有各路资金。

　　吴亚军的嗅觉

　　奔着400亿元的目标，2011年1月，龙湖就来了个开门红。龙湖（00960.HK）公告显示，1月单月销售收入为42.6亿元，同比增长228%。“继续保持高增长与去年董事长吴亚军调整了开盘节奏和加大了商业地产的布局关系巨大。”龙湖一位人士表示，龙湖的调整并非从“新国八条”开始的，而是在2010年4月那轮调控就开始执行新的策略了。

　　2010年4月，吴亚军就曾对《中国经营报》记者表示，调控并不可怕，市场依然庞大，只要适时调整，龙湖甚至可以变“主动增长”为“被动增长”。吴亚军的“被动增长”论成了龙湖提前布局的依据。

　　“龙湖地产70%~80%的储备项目集中在二三线城市，这些城市大部分尚未出台限购令。”上述龙湖人士表示，此外在之前布局的重点城市和新进入的城市中加大商业地产的布局也成了龙湖应对调控的“棋子”。

　　2月初，成都龙湖取得位于成都高新西区核心商业配套区的新地块，该地块地上总建筑面积为122万平方米，其中，商业所占比例为60%。至此，加上已投入运营的三千集、在售的地产北城天街项目，龙湖地产在成都拥有的商业面积超过120万平方米。

　　而2010年底，龙湖在山东烟台养马岛拿地6000余亩，楼面地价仅1100元/平方米，这个旅游地产和大规模城市运营项目也是龙湖转型的体现。此前，龙湖还获得云南玉溪抚仙湖地块开发权。“商业地产兼容住宅已成为这一时期龙湖拿地的主要模式。”

　　据了解，龙湖到2014年的商业地产持有目标是200万平方米，在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%~20%。而内地最早上市最早做商业地产的合生创展目前运作的商业地产面积仅为100多万平方米。

　　资金涌入

　　龙湖的“转型”实际上也是“新国八条”重压之下，部分开发商从住宅投资商向商业地产转型的一种体现。统计显示，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%左右，史上最严的调控也是助推投资向商业地产转型的开始，投入其中不仅是GTC、凯德、九龙仓这样的外来开发商，还有万科、龙湖、保利等国内一流开发商。

　　但相比住宅来说，进入商业地产开发商对资金的需求更为强烈。这些开发商押宝商业地产的资金究竟是何来源？

　　龙湖地产的解释是：“第一，到目前为止，龙湖没有拿过任何一幅单独的商业地块，拿的都是公寓和商业搭配在一起的土地，资金可以在住宅与商业资金之间循环；此外，龙湖有自己的租金收益，一年约20亿元规模；第三，是集团的融资，海外贷款和银团融资也有约百亿元的规模。”

　　而相对开发商的主动融资，大规模机构资金更是看好住宅市场遇阻正预示着商业地产春天的到来。在2010年年底，中国人寿财险宣布与大股东人保集团及其旗下子公司组成联合体，以32.88亿元联合受让首都时代广场，其中中财险出资10亿元。

　　中国人寿则在升级为远洋地产第一股东后，除成功收购一上海地产公司外，还以25.9亿元在杭州拿下一幅商业地块。此外中国人寿还在河北廊坊拿地逾万亩，计划总投资约100亿元打造“养老地产”。

　　“在住宅市场调控频出的紧张氛围下，商业地产的投资价值被普遍看好。而保险资金进军商业地产，无疑是给开发商增加了一条融资渠道和退出渠道。”世邦魏理仕商业部经理黎晓明表示，目前商业地产仍是个价值洼地，险资目前介入，显然是一个比较好的时机。

　　而在部分商业地产投资机构的监测中，不仅是险资，温州资本也在批量进入商业地产，“有信息显示，3月份信托资金重启后也将批量进入商业地产。”

　　各取所需

　　批量资金的进入，带来商业地产春天的同时，是否也在制造一个类似于住宅的“泡沫”呢？

　　在同盛地产顾问机构总经理徐新看来，目前住宅市场急速下挫的成交量却凸显了商业地产的投资火爆。“但目前还处于一个理性的上涨阶段，预计2011年商业地产的涨幅可达到10%~15%，虽远高于2010年住宅的涨幅，但这仅是商业地产增长波段一个新的开始。在通货膨胀背景下，商业地产租金随通货膨胀率的上升而上升，且租金波动的幅度要明显小于房价波动幅度。”他说，就险资的介入来看，目前商业地产给保险资金带来的投资回报预测值，远远大于传统领域的债券、票据投资收益，并且随着商业地产升值预期而不断提高。

　　在住宅市场遭遇严厉调控，商业地产日趋火爆之下，万科、绿地、保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。“这是一个必经的过程，随着住宅开发到某个程度，开发商资金能力足够强大，就可以开发一些长期持有的商业地产。”黎晓明表示：“目前国内开发商的商业地产整体持有率不到5%，不太可能快速地出现泡沫状态。”

　　在开发商和各路资金转向追求商业地产高增长利润的同时，地方政府也在进行着适时调整。

　　“按照政府推地的惯例，2011年的商业地块肯定会受到重推，以此来弥补住宅地产价格可能难以卖高的土地财政收入。”四川倍瑞地产总经理闵红松表示。

　　商业地块的价格走势也让地方政府乐于其中。

　　2月22日下午，北京推出位于丽泽商务区的两幅地块，皆以过16000元/平方米的楼面价成交，创下了除中服地块外的商业地块楼面价新高。

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal