业内人士称，国内融资成本越来越高，信托融资利率已高达15%以上，境外最高不过12%~13%， 短期融资则低至5%，且投资方向不受限制

　　理财一周报实习记者/张小叶

　　 在国内银行收紧开发贷、银信合作和房地产信托业务纷纷被叫停后，海外融资成了开发商争抢的香饽饽。历史数据显示，房地产开发企业资金来源整体增幅在回落，但其中利用外资额却在增长。

　　 自2009年来一直为负数的外资资金同比增幅从去年6月起开始转正，并迅速增长。根据1月17日国家统计局发布的数据显示，2010年，房企利用外资796亿元，增幅66%。

　　 今年1月，碧桂园、雅居乐、恒大、合生创展等上市房企正式开展海外融资项目。标准普尔在其发布的一份报告中称，2010年1月，内地房企的境外债券市场融资已接近去年全年的四成。

　　 房地产对外资吸金的猛烈程度已经引起了商务部的重视。2011年2月17日，商务部公布的数据显示，今年1月实际外商直接投资（FDI）为100.3亿美元，同比增长23.4%，而2010年全年实际FDI高达1057.4亿美元，同比增长17.4%，首次突破1000亿美元，创历史最高水平。这其中，房地产吸金最猛，达到23%，其投资以现汇为主，并结合人民币使用。2010年年末，商务部发言人姚坚表示，将加强对房地产领域的FDI的监管。

　　 同一天，外管局发布《2010年中国跨境资金流动监测报告》，报告指出，近年来房地产行业外资流入增速较快，“对房地产行业健康发展的影响需密切关注。”

　　 而在政策打压频频，市场变幻莫测的房地产领域，境外融资这根稻草是会成为房产商解决资金之渴的救命稻草，还是会沦为压垮开发商的债务负担？一切似乎都难下定论。

　　国内房地产资金链再陷窘境

　　 自去年4月起，楼市调控便如紧箍咒般牢牢束缚着开发商的行为。年初，房企的资金链又再度遭遇前所未有的严厉限制。

　　 最大的打击来自于房产税和“国八条”。1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施，内容包括限购、贷款及取消差额营业税。这被业内人士称为“从未见过的严厉调控”。1月27日，上海、重庆房产税细则浮出水面。双管齐下，楼市迅速迎来寒冬。

　　 根据搜房网发布的数据显示，今年1月，上海住宅成交套数环比下降7%。2月来，连续两个周末更是出现“零开盘”，春节和调控的组合效应使上海楼市坠入冰点。

　　 成交量持续下跌，项目预售款难以回笼，开发商的资金链遭遇断流，而银行信贷额度则仍然紧收。1月14日，央行上调存款准备金率，2月9日，央行再度上调存贷款基准利率0.25个百分点，与此相应，房企的开发贷利率也水涨船高，部分已上调至15%~20%，更有个别股份制银行停发新增开发贷。

　　 经济学家马光远更是在央视 《今日观察》节目中大胆预测，目前135家房地产上市公司的负现金流是1000多亿元，考虑到叠加效应，整个资金缺口在5000亿-6000亿元左右。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。

　　 无论开发商如何辩解，众多房企都在通过各种手段进行积极融资，而在港股上市的房地产公司更是纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起了境外融资高潮。

　　碧桂园：三度海外发债

　　 越来越多的房企开始善于利用海外资本市场了，碧桂园绝对堪称典型。

　　 今年2月7日，碧桂园发布公告，计划发行7年期优先票据，具体金额未定，可能在7.5亿美元左右。公告发出后，市场反应热烈，超额认购近3倍。2月18日，碧桂园正式发布公告，将优先票据的发行价值定在9亿美元（约59.4亿元人民币），2018年到期，每年股息达11.125%。

　　 这次发行票据估计所得款项净额约为8.75亿美元，这笔款项将用于现有及新增房地产项目，其中包括建筑费用及土地款项。该项票据已获准在新加坡交易所上市。该票据发行的首次买方为高盛、摩根大通和德意志银行，并获得标准普尔BB-评级及穆迪Ba3评级。

　　 市场如此高的欢迎度与碧桂园在年报之后“抢发”的策略关系极大。2010年，在宏观政策对房企融资的一系列打压导致诸多房企放慢发展节奏的背景下，碧桂园却逆势而行，一路高歌猛进。2月1日，碧桂园发布的年报数据显示，碧桂园去年总收入约258亿元，同比上升约47%；确认收入的建筑面积约493万平方米，同比增长约41%，超额完成目标约12%。其中权益所有人应占利润约42.91亿元，同比上升约96%。销售额及净利均创历史最高水平。

　　 2010年底，公司土地储备约4600万平方米，仅新增了600万平方米，并一度因拿地迟缓而遭到诟病。2011年，碧桂园调整了战略，开始大举拿地。1月6日，公司公告称，其旗下全资子公司佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与清远新亚房地产开发有限公司订立合同，成立项目公司，并收购位于清远占地120万平方米的土地，总金额达到27亿元。

　　 这宗大额土地买卖显示了该集团在新的一年中积极扩张的决心。有消息显示，2011年碧桂园将增加预算金额130亿元到150亿元，以此计算，今年该公司的新增土地规模将比去年增加一倍以上。这不由让人联想到其总裁莫斌在业绩报告发布会上透露的消息：2011年，碧桂园的年度销售目标是430亿元，比去年的329亿元增长约30%，预计2011年公司全年将有77个项目可售。

　　 在“国八条”和房产税政策先后出台的新年伊始，在业内人士对国内楼市多持谨慎态度的背景下，碧桂园提出30%的利润，不可谓不大胆，而这份底气与其向海外资本市场要钱的能力紧密相关。

　　 2008年2月，碧桂园第一次发行海外债券，开启了其海外资本市场运作的大门。根据2009年的业绩报告，这笔债券属可换股债券，全年平均利息为9.7%，期限为5年，即2013年到期。按照当时的合约规定，债券持有人最早可在3年后，即今年2月，提出提前赎回的要求。

　　 合同尚未到期，碧桂园已经未雨绸缪。2010年4月7日，碧桂园发布公告，将启动一项海外债券融资计划。这一举动很容易被理解为以新债偿还旧债的方式延长借债期限，同时将可换股债置换为优先债券，以避免公司的股权被稀释。

　　 事实上，碧桂园对2008年2月发行的可换债权的赎回工作已经开始。2011年1月24日，公司发布公告称，已收到相关债券持有人的通知，以0.89亿美元赎回了一部分债券。

　　 据统计，2009年年中，该集团第一次发行优先票据，总额为3.75亿美元，年利率为11.75%。2010年8月4日，碧桂园再次在国际市场发行5年期优先票据，并与高盛及摩根大通证券订立购买协议，该票据在新加坡交易所上市。发行优先票据很快取代了可换股债券，成为碧桂园最青睐的海外融资方式。

　　 而业内分析师认为，碧桂园的屡屡出手，并非财务状况出现问题，相反，它正通过海外融资-还贷-再融资的方式，积极调整财务结构，延长短期债务为中长期债务，利用财务杠杆尽可能地获取可用资金。

　　内地房企掀海外融资潮

　　 而这一方式正在为越来越多的港股企业所倚重。2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元。

　　 与碧桂园境遇极其相仿的是，海外市场同样对恒大地产发行的债券反响热烈，这使得其发债规模从最初确定的5亿美元加码至15亿美元。对于此番大手笔融资，恒大地产表示，公司新增加近100亿元的债券，主要是考虑到人民币升值所带来的收益。其发债公告显示，两笔债券均按人民币6.5997元兑1美元的汇率以美元结算。

　　 随着国内房企的融资成本进一步升高和对人民币进一步升值的期待，相当多的房企正凭借境外上市的优势进行海外融资。而这份名单中，囊括了碧桂园、恒大、恒盛、瑞安房地产、中骏置业、佳兆业、合生创展等诸多著名房企。2011年头两个月内，房企境外高息债融资总额高达243.2亿元。除了碧桂园融资的59.4亿元外，1月7日，华南城宣布完成约16.5亿元人民币优先票据发行，利率达13.5%。1月9日，中骏置业以美元结算的20亿元优先票据发行完毕，利率为10.5%。1月14日，恒大地产宣布55.5亿元2014年到期以及37亿元2016年到期的美元结算票据完成发行，利率分别为7.5%和9.25%。1月20日，瑞安房地产完成发行35亿元以美元结算的优先票据，利率7.625%。1月21日，合生创展完成发行约19.8亿元优先票据。

　　 境外融资这一方式同样也为A股上市的房企所注意，有房地产公司采取买壳的方式成立境外公司，并进行海外融资，这其中又以金地集团为典型。2009年，金地集团下的金融业务全资子公司稳盛投资管理有限公司在香港成立，2010年与瑞银集团合作成立的房地产基金第一期首次募集资金约1亿美元，10月14日，金地集团股份有限公司和天津稳富股权投资基金合伙企业的联合体以22.86亿元摘得上海浦东一商业地块，令这一业务的成果粗见雏形。

　　 根据业内分析师的预计，到2015年时，金地集团在该业务上创造的利润占比能超过20%，其将成为公司在房地产开发业务之外的新利润增长点，并将有望成为创造利润的独立业务板块。

　　海外融资是救命稻草还是重压

　　 风潮背后，针对海外融资的质疑之声却从未停止。

　　 有观点认为，海外融资的代价十分高昂，即使募得资金，利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润，加大了债务的成本和风险。

　　 2月17日，穆迪将恒盛的公司家族评级从B1下调至B2，同时亦将恒盛的高级无抵押债券评级从B2下调至B3，一定程度上也体现出了这种担忧。

　　 正如标准普尔评级服务一贯倡导的理念，杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。如果目前的市场状况迅速恶化，一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。

　　 标准普尔信用分析师符蓓表示：“我们不能确定部分房地产开发商是否会依计划进行以债务融资对国内借款的再融资。很多公司极为偏好债务融资支持的扩张。它们可能有意将债券发行所筹集资金用于增加流动性缓冲并在市场状况仍有利的时候进行收购。因此，在我们的评级中对结构性次级风险可能改善的影响有限。”

　　 内地房地产企业对境外融资的热衷却依然不减，这其中的一大原因是人民币升值给它们带来的成本福利。

　　 一位H股上市房企的财务人员向理财一周报记者表示，事实上，海外融资的成本并没有想象中的那么高。在政策不断收紧的背景下，国内融资的成本越来越高，信托融资利率已高达15%以上，而境外的高息成本也不过12%~13%，倘若以短债的形式融资，成本更低至5%。尤其在人民币升值的情况下，期债能够对冲掉人民币升值的部分，成本和国内融资基本持平。

　　 同时，海外融资所得的资金用途亦更加广泛。境内贷款所得款项不能用于买地，只能用作项目建设，而海外融资所得款项的用途则不受此限制。

　　 然而，在房企猛烈吸金的同时，监管层也在悄然施压，宏观调控是否会涉及海外融资领域，成为房企这场赌局的关键因素之一。

　　 目前，我国对借用外债实行的是“投注差”的管理，也就是公司短期外债与中长期外债之和不得超过投资总额与注册资本之间的差额。按照各地方规定的不同，投注差的差别较大，通常会限定注册资本不得低于投资总额的60%。

　　 但房地产行业是特例，作为资金密集型产业，经常会出现1000万元的注册资金，撬起的却是总额上亿元的项目。

　　 年初房企海外债券的成功发行预示着海外资金对国内房地产市场依然看好，但“热钱”通过房地产行业大量涌入国内市场的状况却未必是监管层乐意见到的。尽管外管局对于境外上市地产商的融资并没有直接监管权力，但当融资资金涉及国内公司具体项目时，相关部门却能够通过收紧审批手续和延长审批时间对之进行限制。