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高管齐升迁林少斌再造招商地产

http://www.sina.com.cn 2011年02月24日 06:48 时代周报

　　本报记者明鹏发自广州

　　新春伊始，楼市调控再上“紧箍咒”。在此关口，招商局地产控股股份有限公司（000024.SZ，以下简称“招商地产” ）的高管集体升迁暗藏玄机。

　　2月16日，招商地产公告称：原董事总经理林少斌、原副总经理贺建亚分别升任董事长、总经理，原董事长孙承铭则前往大股东招商局集团担任副总裁一职，分管地产业务。

　　高管集体升迁后，最大的悬念在于，招商地产的想象力能否兑现—即招商局能否把位于前海和蛇口的大约440万平方米土地注入上市公司。

　　这对于要把地产业务做大做强的招商地产来说至关重要。招商地产内部人士向时代周报记者透露，今年的销售目标为200亿元，较2010年销售额增加40%。

　　集团或将给予更多关爱

　　孙承铭此番升职，为招商地产再次赋予了丰富的想象空间。

　　招商地产为央企地产龙头，背靠实力雄厚的招商局集团。招商局的全资子公司—蛇口工业区有限公司在深圳前海拥有丰厚的土地资源。此前，市场有传言，蛇口工业区可能会将手上拥有的大片前海土地以较为实惠的作价、分批逐步注入上市公司，但传言一直未能兑现。

　　前海未来作为深圳重点发展的片区，预计土地价值将快速上升。其中，招商局在前海拥有3.9平方公里的保税区，占前海15平方公里土地面积的逾1/4，将是前海区域开发的最大赢家，作为大股东的地产业务平台，招商地产在前海开发中有望担任重要角色。

　　孙承铭调任招商局，分管地产业务后，招商地产将会得到招商局的更多关爱，其中就包括将为前海土地注入招商地产提供更加便利的条件。

　　招商地产一位不愿透露姓名的高管向时代周报记者表示，前海保税区地块尚未注入招商地产，“招商地产可优先开发该地块的商业及住宅项目。”事实上，拥有招商地产40%以上股权的蛇口工业区拥有雄厚的土地资源，这为招商地产获取优质价廉资源提供了便利。

　　在招商地产十几年的发展过程中，占地1076万平方米的蛇口工业区一直给予招商地产大力支持。斗转星移，蛇口再次面临大开发的机遇，按招商局和深圳市政府的相关协议，招商局将在未来5-8年再投资600亿元，重新打造蛇口。沾了招商局的光，招商地产在此计划中再次分得一杯羹—负责建设蛇口三大项目之一海上世界项目。

　　招商地产董秘刘宁在接受时代周报记者采访时坦承，海上世界项目已动工了。

　　事实上，招商局对招商地产的关爱不只体现在蛇口的开发上。在号称“第二蛇口”的漳州开发区，招商地产也受益颇多。漳州开发区，是由招商局与福建省、漳州市等政府机构联合开发，招商局负责经营管理，总体规划面积5600万平方米。

　　据了解，招商局集团持有漳州开发区78%的股份，漳州开发区又拥有招商地产2.21%的限售流通股。2010年6月，招商地产就花费0.9亿元取得漳州开发区一块5.36万平方米的商用地块。除了土地资源上给予扶持外，招商地产在融资渠道上也得到了招商局的诸多关爱。2010年上半年，招商地产向招商银行数次借款，均由招商局蛇口工业区提供担保。此外，招商地产在香港招商局的担保下，向招行离岸业务部借款3600万美元，借此缓解资金压力。据不完全统计，在近三年，招商地产130亿元的融资中，有40%来自大股东的直接支持。

　　二、三线城市拿地凶猛

　　孙承铭的继任者林少斌，1960年出生，高级建筑师，毕业于清华大学建筑系，获学士学位，后获中欧国际工商学院工商管理硕士学位。

　　对于他来说，要做大地产业务，最首要的是策略的调整。相较原先的稳健，林少斌选择了更为激进的拿地策略。另一个重要的调整，招商地产加大了二、三线城市的土地储备力度。

　　值得注意的是，林少斌曾于2010年11月11日提名召回孟才为公司副总经理，后者为招商地产昔日“拿地干将”。

　　据公告显示，2010年1月以来，招商地产累计购得土地10块。大部分项目均在漳州、佛山、成都、南京等二线城市。2010年12月，招商地产以18.6亿元拿下河西某地块，并刷新了南京地王纪录。招商地产内部人士向时代周报记者透露，该块土地，地段并没有之前招商地产在南京被收回的地块好。

　　据《中国经济周刊》公布的上市公司土地储备排行榜，截至2010年9月30日，招商地产高居前十。“一线城市土价高涨，拿地风险太大，因此斩获较少。”刘宁向时代周报记者表示，招商地产的土地储备量在1100万平方米左右，项目已遍布15个城市，预计2011年还会在1-2个新城市拿地。”

　　招商地产上述高管则表示会将拿地的目标集中在二、三线城市，理由是首轮城市化进程后，使得一线城市可开发的土地及开发商的项目越来越少，“万科、保利的项目已布及30多个城市，近年快速增加的业绩均系二、三线城市所赐。”

　　招商地产在二、三线城市拿地，一方面能增加土地储备量，另一方面能分散公司经营风险。世联地产首席执行官黎振伟向时代周报记者指出，“目前，招商地产的重心仍旧在深圳，若深圳市场波动，风险不可低估。”

　　增加二、三线城市土地储备之余，招商地产还加快了这些区域的推盘量。

　　据了解，招商地产虽已形成深圳为核心，以深圳之外的珠三角区域、长三角区域和环渤海区域、X区域（指重庆、漳州开发区、成都、厦门等地）为四大板块的市场格局。但可售项目依然过分集中于一线城市。据公开资料显示，2010年前三季度，招商地产72%的项目都在北京、上海、广州、深圳四个城市。黎振伟向时代周报记者表示：采取这样的布局，若一线城市面临调整，对公司的风险极其大。

　　时代周报记者从上述招商地产高管处获悉，2011年，招商地产推盘项目的分布将有所变化。深圳依然是市场的核心，推盘量占总数的1/3，其他四大板块的推盘量则较为平均。合计北、上、广、深的推盘量，也由之前的72%下降为50%。

　　四年再造一个招商地产

　　7年前，林少斌曾表示，企业跑得太快不是一件好事；3年前，林少斌开始带领招商地产憧憬着百亿梦，而在2010年初，林少斌更是放言，2010年招商地产将以2009年为基数，争取四年内实现公司净利润翻一番，再造一个招商地产。林少斌升任招商地产董事长之后，为招商地产制定了一个较大的增长目标。据招商地产内部人士向时代周报记者透露，2011年，招商地产的销售目标是200亿元，增幅为40%。

　　此前，关于招商地产，业界有句“俗语”：从不缺乏想象力，但很少把想象力变成现实。

　　2004年，招商地产、保利地产、金地集团、万科集团的销售额分别为34.7亿、45亿、31.7亿、76.6亿元，四者差距不大。然而，在2008年之前，招商地产将业务的注意力放在“精品”二字上，万科、保利及金地则借助行业景气周期进行快速扩张，迅速拉开了与招商地产的距离。据中国房地产数据测评中心的数据显示，2010年，万科的销售额达1026亿元，保利、金地销量分别为660亿、280亿元，实现飞跃式发展，招商地产的销量仅为143亿元，较2009年还下降了14亿元。

　　招商地产虽出身豪门、拥有前海、蛇口等稀缺土地资源、擅长人文、环保、社区建设等开发理念。业内人士也对招商地产充满了想象，可现实并不如预期的那么美好。身为四大老牌地产企业之一的招商地产不仅和其他三家的差距越来越大，还被复地集团、远洋地产、华润置地等后来者赶超。

　　合富辉煌首席分析师黎文江向时代周报记者表示，稳健式的发展是招商地产一贯的策略，所以其整体扩张的速度较万科、保利颇为落后。

　　经历2008年的低潮之后，招商地产在2009年开始发力，营业额突破100亿元，开始追赶“万、保、金”。

　　虽然，招商地产在这四大龙头房企中处于“凤尾”的位置，却早已做好产品业态的布局。据招商地产上述高管透露，招商地产已涉及酒店、百货、仓库等多业态商业地产，合计占比约为10%。

　　“住宅开发+商业持有”的经营模式是今后一段时间内大型房企发展的主流，曾标榜专注做住宅项目的万科，如今也涉足商业地产。拥有大量商业项目的招商地产很可能借机缩小与“万保金”的差距。

　　近半年来地产企业高管变动情况

　　数据来源：公开资料

　　招商地产 2011.2.15 董事长孙承铭辞任

　　董事总经理林少斌升任董事长

　　佳兆业 2011.2.11 执行董事金洁离职

　　 2010.6 集团总裁叶剑生离职

　　万科 2011.1.20 执行副总徐洪舸、副总肖楠请辞