张晓玲 唐韶葵

　　 京版15条中对于外地人购房的限制，将国八条最严厉条款限购令推上了舆论的浪尖，公众对其基于身份限制的“户籍歧视”批评，将之前的限购行政化、非市场微言转化为更严厉的道德谴责。

　　 央行货币委员会委员李稻葵认为，限购是过渡性政策，是对资本的暂时性管制，也是在信贷、税收等政策面对过旺的需求苍白无力之时，无奈而出的最后一种调控方式，通过这种对投资性需求的限制，直接带来房地产总需求的下降，最终带来房地产价格的下降。届时，限购或考虑退出。

　　 京版15条引发的口水战

　　 2月16日，京版15条出台，严厉程度远超市场预期，其中对外地居民在北京购买住房需连续纳税5年的条件，引发了北京歧视外地人的质疑。

　　 “现在没有户口的人都惶惶不可终日，觉得自己是北京的弃儿，有户口的人，都开始去抢别墅，怕以后再限制购买面积，”在北京上学、工作超过10年的楚南对记者表示，大家都 明白在重新洗牌，但洗到什么程度不知道。

　　 上周末，又有多个城市相继出台了限购令细则，且都与户籍等条件挂钩。

　　 中国人民大学教授刘元春指出，政策有积极的一面也有消极的一面，比如对城镇化以及户籍改革都产生了一定的阻碍。

　　 以市场化之名反对限购，是户籍歧视之外的另一重批评。来自地产商的声音中最有代表性的仍是华远地产总裁任志强，他表示，调控政策似乎从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，这是计划经济时代的做法。“限购令告诉人们，房价将继续上涨。因资金总是流向最可能获取暴利的地方、流向风险最低获利可能最高的领域。”任志强称。

　　 争议之中，部分近期出台新国八条细则的城市，限购有弱化的倾向，如贵阳的限购政策最松，限购范围只发生在市中心人口密集的且房价高过一环内的住房，限购更是有明确的执行时间到12月31日止。

　　 争议背后的利益博弈

　　 梳理新国八条出台后各种针对限购的声音，本报记者发现，一开始包括房地产业界人士均认为，限购全国化是最致命的一条，将对市场产生巨大影响，投机投资需求受抑制，全国楼市成交将大幅下滑，而较少有人质疑其合理性。

　　 “目前发言积极的这批人，与之前关注房价的人群并不相同，看似观点相反、矛盾，其实是不同的利益群体在博弈。”北京一位资深业内人士对记者分析，北京市场近期最好卖的是豪宅和别墅，如中海九号公馆、润泽庄园等项目，很多资金充裕的外地人持币待购，但他们并非自住而是投资需求，新条款限制了他们的进入，引发不满。

　　 问题的焦点并不在于是否歧视外地人，而在于楼市的投资资金被管制了。

　　 李稻葵直言，限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者（投资者一般是高收入者）在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，同时避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。

　　 李稻葵认为，通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降，并在一定条件下，导致未来价格上涨的预期下降。而预期下降，又会进一步抑制投资性的需求。

　　 退出与否取决于房价变化

　　 “限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，” 李稻葵也承认，限购是一剂猛药，其副作用明显，但也必须存在。

　　 限购的效果，可能要分三个阶段。第一阶段是僵持，一级市场上开发商并不见得愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

　　 北京一家在房地产投资及私募基金领域很有作为的投资机构人士近日对本报记者表示，他们的研究预测表明，今年楼市价格会有下跌。该机构在北京、三亚、青岛等地均有大量房地产投资，“政策是硬性的，”上述人士称，限购与信贷等因素叠加，北京房价最多跌20%。

　　 中原地产则认为，由于2010年市场成交连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价动力。近期开发商将会减少购地金额并谨慎推盘，这将使各地市场短期内新房供应缩量。由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，预计市场调整很可能出现在下半年。

　　 上海易居房地产研究院院长杨红旭也表示，限购的退出时机，取决于房价何时回归合理水平。

　　 “今年上半年很多城市商品住宅成量将比较低迷，房价将于二三季度出现下滑。”杨红旭预测，在收到调控效果之后，年底将有部分城市停止限购政策。