王营 唐韶葵

　　 与大部分住宅开发商面临的焦灼心态不同，阳光新业总裁万林义显得很淡定，甚至充满干劲。

　　 近几天，他连续接待了几批因资金受困，寻求转让的外地开发商。前不久，阳光新业以1.1480亿收购了上海坚峰投资有限发展有限公司72.2%的股权。面对史上最严厉调控，万林义不无兴奋地说，中国房地产市场上绝佳的并购机会已经来了。

　　 这个机会，他们准备了足足4年。

　　 不仅仅是阳光新业，房地产市场的大举并购局面已经于去年11月开始出现。据清科研究中心的数据，2011年1月中国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业10起，披露总额为4.2亿美元。

　　 北京联达四方经纪公司董事长杨少锋认为，在严厉政策的持续影响下，陆续将有一批中小开发商资金受阻，这将使得中国房地产市场出现越来越多的并购机会。

　　 万林义接受本报记者专访时表示，调控还会深入并且持续下去。而对于做好准备的公司而言，今年一整年都将是并购良机。

　　 阳光新业的并购构想

　　 一批焦灼开发商的背后，是一批更加虎视眈眈伺机扩张的房企。

　　 阳光新业是一家以并购方式为主扩张的房地产公司。2006年下半年，在其住宅卖得最火、售价不断攀升时，抽身而退，转型以商业地产为主业。

　　 2008年，阳光股份斥资逾30亿元整体收购了家世界18个项目资产包。随后，他们的并购计划仍然在大举进行。但万林义仍不无感慨2008年年底难见的并购机会。“2008年年底，很多企业非常急的来找我谈收购，当时市场对预期极为悲观。部分企业在2007年激进扩张，导致2008年底，很多企业面临严峻的资金困境。但没想到的是，2009年年初，政府的救市行动让很多找下家的公司一下子活过来，甚至还反过来问我们有没有项目出让。”

　　 万林义说，据他们判断，今年存在比2008年更多的并购机会。而两次低谷中的并购也有所不同。

　　 “现在，可销售回款、银行资金以及资本市场对房企而言都是严重受阻。”万林义表示，他最近连续接待的几批房企，均是出现了较大的资金压力。Ｗｉｎｄ数据显示，截至2010年三季度，超过50％的房地产企业流动资金比率小于2，据业内人士分析，这充分显示公司短期债务风险很大。

　　 万林义说，如果逆市扩张计划顺利，阳光新业年内布局将更加完善。据了解，该公司目前项目分布区域分别为环渤海、西南、西北、中原，商业加住宅项目共计30个左右，正伺机进入长三角。“长三角我们已经投入一年精力，今年应该是发力阶段。”万林义说，未来并购将以商业项目为主，但不排除低价、优质的住宅地块。

　　 并购潮酝酿

　　 采访万林义前一天，以专业咨询为主的杨少锋向记者介绍了他最近接待的一个泉州开发商。

　　 “该开发商于2007年进入房地产市场，第一个项目挣钱了。2009年到2010年连续拿了三块地，除了自有资金外，以3分的利息拆借了2个亿的资金，本想今年挣一票，没想赶上宏观调控，而泉州正属于重灾区，现在非常着急地寻找解救办法。”杨少锋表示，类似开发商面临退出房地产市场的几率很大。他认为，2011年，将有三成开发商要被市场洗牌。

　　 北京贝塔咨询有限公司去年下半年针对上市房企的测算，总体上，地产行业平均的资产扩张潜力未变，但企业的实际扩张速度却大幅提高。截至2010 年中期，101 家地产上市公司的存货合计达13600 亿元，已订约但未拨备的承诺资本支出达3500 亿元人民币，合计的存货占款超过17000 亿元，较2009年底增长3000 多亿，较2009 年中期增长5000 多亿，资产增速达到42%，平均超速24%，剔除股权融资影响，超速企业达到六成。

　　 金融分析师杜丽虹分析认为，从房企现有资金量来看，任何一个持续的低谷都必然导致行业整体的资金缺口。而往来于“天堂与地狱”之间，已成为地产行业一贯的增长模式，中国地产市场最大的“地雷”，不是物业税的征收，也不是其他的调控政策，而是地产企业超速增长的惯性，也让地产行业成为最高波动的行业之一。

　　 房企为这种超速付出代价的时刻，正因调控而加快到来。

　　 清科研究中心提供的数据显示， 2010年第三季度房企并购案已在各行业并购案数中排列第一。2011年1月，房地产行业的并购仍保持了活跃的态势。从并购的案例数和并购金额来看，房地产行业均排在第三位。

　　 清科研究中心分析师徐卫卿表示，这体现了大型的房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。在调控的压力下，房地产企业资金链一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。再加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧。资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。企业之间弱肉强食的并购，或形成新的“航母级”企业，并改变国内房地产行业的格局。