南方日报记者 卢轶 实习生 王峰

　　以北京“京十五”条为代表的“新国八条”地方细则正在推动全国住房限购风暴不断升级。截至昨日，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市正式出台了限购令。另外如广州，调控细则已获原则通过将从今日起正式实施。

　　尽管如此，按照“新国八条”要求，至少京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，共36个城市被明确要求在2月20日前出台限购细则。也就是说，目前完成这一要求的城市仅约1/3。

　　业内人士分析，限购令出台后部分城市成交量已经出现明显下滑，但调控究竟能否取得预期效果，关键还在于地方政府的执行力。而从目前来看，仅1/3城市并未“爽约”，说明部分城市对限购令有所顾虑，限购令最终落实到地方恐有折扣。

　　北京限购令被称最严

　　目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中，北京的限购令要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，才能在北京市购房，因此被称为目前为止最严厉的“限购令”。

　　伟业我爱我家集团的统计显示，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过五成，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。中原地产的数据则显示，北京市将有超过百万的家庭受到楼市调控实施细则的影响。

　　相较于北京严厉“限外”，其他城市则相对“温和”，大部分城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。成都出台的限购令在这一方面则相对更为宽松，仅要求有社保缴费或纳税记录即可，并未明确规定年限。

　　在调控目标方面，大部分已出台房地产调控细则的城市也均未提出具体目标，仅贵阳提出新建房价格增幅不高于去年全国平均值。

　　从限购范围上看，“新国八条”规定为“本行政区域内”，但很多已出台细则的城市规定限购范围仅是在城市市区范围之内，成都的细则中仅对“主城区”限购，贵阳的细则更是明确仅对“一环内”限购，被指“太温柔”。

　　此外，据媒体报道，日前获原则通过、将从今日起正式实施的广州版“国八条”调控细则，虽然将限购范围扩大到此前并未限购的从化、增城两县级市，但也基本拷贝了“新国八条”限购要求：在广州的非本市户籍居民家庭提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，才能购房。

　　部分城市成交大幅下滑

　　对于限购令的铺开，业内人士普遍认为，其效应将是“新国八条”各项政策中最为明显的。限购令落地之后，部分热点城市成交量也开始出现较大幅度下滑。

　　以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　业内人士普遍认为，未来一段时间内，还会有更多城市出台调控细则，加入限购行列，成交缩量的现象还将更加明显。

　　中金公司预测，若全国有40个城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。

　　降价压力增加

　　需求的减少势必将对开发商形成降价的压力。业内人士认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，这将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，但房价大幅下跌的可能性不大。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。就2011年全年而言，他预测，今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。

　　不过杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，限购等调控政策才可能放松。他还提醒开发商，在这轮调控之下，楼市在今年三季度前后会触底，差钱的房企须快销。

　　■房贷

　　首套房贷利率上浮风潮刮起

　　深圳上浮5%-15%广州也将上浮

　　随着“国八条”政策出台，房贷政策进一步收紧，又适逢银行信贷额度紧缩，两个因素叠加使得目前房贷异常紧张，利率价格已经水涨船高，银行纷纷“以价补量”，目前广州市各大银行首付优惠已基本绝迹，而与广州毗邻的深圳，不少银行首套房贷利率不仅没有优惠，还采取了5%-15%不等的上浮。还有某银行的内部人士告诉记者，预计到3-4月份信贷紧张情况也难以缓解，利率或还会继续上涨。

　　广州房贷额度紧张

　　日前，有消息指，北京部分股份制银行二套房贷利率已悄然上浮，最高达到了基准利率的1.5倍。而深圳包括几家国有大行和招行在内的大银行首套房贷利率也开始有上浮，二套房贷最高达到基准的1.2倍。

　　记者日前以房贷申请者的身份向各家银行咨询情况，目前广州市内除了交通银行以及建行、中行个别业务较清淡的网点尚能给出首套房贷利率优惠外，其余大部分银行已经基本取消了首套房贷利率下浮，而一致采用基准利率。

　　今年以来，央行已经两度提高存款准备金率，昨日又是银行的缴款日，信贷额度进一步紧张。走访过程中，记者发现二月份广州市各家银行信贷额度情况比春节前要稍好，“现在首套房贷利率还是实行基准利率，但未来利率会不会进一步上涨不好说，你要申请的话还是尽快吧。”广发行一市内支行行长表示。此外，招行、工行的情况也相近。

　　但是目前也有不少银行从这个星期开始已经停止了放款，在等待3月1日的额度下发。而其中一家被央行多次上调差别存款准备金率的银行已经暂时不办理个贷业务。而工行一内部人士也向记者透露，“目前我们也把信贷更多地倾斜到企业贷款去，尽量压缩房贷规模。”

　　深圳已率先上浮利率

　　相比广州，深圳的信贷则更加紧张。最早是深发展将首套房贷利率上浮10%，而记者了解到目前已有招行和几家国有大行深圳市内的网点将首套房贷利率上浮5%-15%不等的幅度。工行深圳某支行客户经理表示，目前二套房首付六成，利率要在基准利率基础上浮20%，资质不好，或异地的购房者或者还要上浮更高的幅度。

　　“春节前我们在等2月份的额度下发，但是基本没有怎么放款。从今年1月4日后，我们就已经没有怎么放过款了，现在企业贷款要等3月1日的额度，个贷要等到4月1日。”某股份制银行深圳分行信贷部内部人士向本报记者透露。而如此紧张的不单是股份制银行，四大行情况也好不到哪里。

　　南方日报记者 黄倩蔚

　　◎纵深

　　四忧限购令

　　在对限购令寄予厚望的同时，不少专家和购房者也存在一些担心。

　　一是政策时限的担心。大多数城市限购令执行到今年年底或者期限为一年。有购房者向记者表示，时间太短，政策还未待消化就已经到期，极易“死灰复燃”。

　　二是执行力度问题。与国家要求和百姓期待相比，各地动作有些迟缓，调控效果恐打折扣。

　　按照“新国八条”要求，全国应有36个城市，包括京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，须赶在在2月20日前出台限购细则。但截至昨日，正式出台的仅11个城市，加上今日公布的广州版细则，也仅有1/3城市完成了“新国八条”的要求，多数城市“爽约”。

　　事实上，在北京等不少城市限购出台令之前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已经有所警觉。限购令出台之后，投机和热钱大有转战二、三线城市的迹象。因此，其他城市积极跟进出台限购令，当宜速不宜迟，必须抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。

　　三是限购本身意味着出租房源减少，最近各地房租上涨就是一个明显的市场反应。采访中有市民担心，限购不仅解决不了买房问题，反而会引发租不到房的问题。

　　四是限购的一大特点，各地主要对限购人群，购房套数作出规定，其中户籍成为已公布“限购令”城市的重要调控手段。这种“有失公平”的做法遭到不少人的诟病。