赵飞飞

　　央地联手新一波楼市调控之下，市场需求方的购买力遭遇空前严格的政策压制。

　　而在此之前，政策对于地产商的资金遏制，在2010年也早已进行布局，目前则已经逐渐呈现了效果。

　　2月18日，江苏某国有银行做风险管理的一位人士告诉记者，一年来，人民银行与银监会多次发文，不允许银行信贷资金注入地产行业，经过一年多的影响，至少在江苏等地，现在地产商很难从银行获得新的贷款。

　　“房地产行业目前仅有的贷款存量，是之前的中长期项目贷款，但已经不多，可以说银行早封住了通往房地产行业的资金。”该人士表示。

　　“现在地产商想从银行贷到钱的可能性是微乎其微了。”总部位于北京的一家港股上市地产公司一位部门负责人告诉记者。

　　不仅是银行系统，证监会、信托行业也在一年内陆续对地产行业的融资需求亮起了红灯。地产商的资金绷紧之时，春节前开启的又一波楼市调控，以及各地限购、房产税等调控措施，相当程度上抑制住了住房需求，一场胜似2008年的地产危机看似正在蔓延。

　　在这样的行情之下，不同结构、不同资金实力的地产商也正显现出不同的市场应对方式。而在房地产市场龙头城市上海，随着房产税以及调控细则的深入，地产商各自的调整已经开启。

　　地产商变相降价

　　3月将是考验今年楼市淡旺的关键。

　　以上海为例，随着国八条与上海落实细则，以及上海房产税刚刚出炉的影响，在刚过去的一周，上海的一手商品房住宅市场再现“零开盘”，这已是春节假期后，上海楼市度过的第二个“零开盘”周末。

　　“一方面2月是传统的淡季，另一方面现在市场正在大肆看空，此时开盘就等于撞在了枪口上了。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　2月18日，上海出台《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，对于房产税的征收问题，上海规定了未来所有购房者都要签署一份认定通知书，也就是以书面通知的形式告知未来可能成为房产税缴纳对象的潜在纳税人，不得以“不知道”为理由拒绝按年度缴纳房产税。

　　此外，上海此份通知要求开发商、中介签合同时应当履行限购告知义务，并核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料；非上海户口买房时交易中心需查验纳税证明、户口本、结婚证明等。

　　在诸多政策的合力“围剿”下，调控对于市场的作用力越发显现。

　　据上海搜房网数据监控中心统计，上周，君邑地中海取消了原定2月12日开盘的计划，另外6个获得预售证的住宅项目也均未如期开盘。随着又一周即将过去，这些项目仍然没有发出开盘的信息。

　　而在此间已经开盘的新盘，不得已立即采用了一定的促销方式。

　　搜房网数据监控中心截至2月12日的统计显示，春节后，上海120个楼盘出现了打折优惠，这一批楼盘主要分布在外环外地区，并以宝山盘居多，有的公寓优惠额达到了25万左右。

　　而万科、绿地、世茂等一线地产开发商也加入打折促销的行列，绿地海语墅在2月1日-28日期间，购买公寓可享赠送物业费、装修基金、礼盒、抽奖等；即使在春节期间，万科琥珀臻园和万科琥珀郡园售楼处春节假期正常对外开放。

　　搜房网统计数据同时显示，年后上海13个项目的实时报价低于1月份新政前，约占3.9%。从上海的区域来看，降价楼盘最多的为宝山区，宝山区26个住宅项目中有9个出现降价，比例高达35%。

　　而随着“金三”的到来，3月上海商品住宅供应有望呈现新的局面。搜房网数据监控中心截至2月20日的统计显示，预计3月开盘量达53个。

　　“3月将是考验今年楼市淡旺的关键，以目前的形势看，开发商若不进行相应的变相营销，恐怕将会比较麻烦。”薛建雄表示。

　　转战商业地产

　　在住宅地产被政策打压之时，商业地产的价值再次突显。

　　18日，上海市统计局发布了《2010年本市房地产市场运行情况分析》。数据指出，由于商品房销售面积继续下降，降幅有所扩大。2010年商品住宅销售面积1685.35万平方米，同比去年下降了42.4%。

　　从全年看，上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。

　　另外，据上海房地产交易中心统计，2010年上海存量房成交面积降幅也有所扩大。去年，上海市存量房交易面积1966.86万平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。

　　“去年的楼市交易量下降，但是总体价格没有受到太大影响，今年持续的调控后，估计年内价格下降10%并不是不可能，如果保持这样的趋势，预计明年的房价可能会跌20%。”薛建雄表示。

　　在住宅地产被政策打压之时，商业地产的价值再次突显，尤其在限购之后。

　　此前，著名地产大炮任志强表示，以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，其在2010年前10月就完成了120亿的销售目标，其实是政府对于住宅地产的打压帮了忙。

　　目前，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。

　　以上海著名地产巨头绿地集团为例，据绿地集团公布数据，其房地产结构中，35%是商业地产，今年这一数字将达到40%。绿地方面对此解读是，这是绿地根据国家产业政策、各省市经济结构调整，以及地产市场结构发展方向而形成的。