通涨预期、租赁市场季节性规律是重要因素

　　龙飞

　　“现在调控这么严，又加息又限购。鸡蛋价格都涨了一倍，提高些租金也很正常吧？”深圳投资客岳先生很不屑地对《中国经营报》记者感慨。他刚刚把深圳十几套满约的房屋租赁价格全线上调，最高的上调了20%。

　　就在楼市第三波调控落地，各地楼市买卖成交再陷低谷之时，北上广深几乎同时传出租金大涨的消息。有声音认为，正是严苛的房地产买卖调控导致了各地租金纷纷上涨。果真如此？

　　通胀，房租同涨

　　有媒体报道，在北京东三环10号线地铁附近，去年同期5000元钱一个月的两居室，现在租金大约在7000元/月，同比涨幅在40%左右。而在北京四环内，低于2000元/月的一居室已经非常难找到。根据链家地产的统计显示，春节后北京租赁市场新增房源平均报价达3467元/月，比节前上涨了14%；而平均成交月租金为3013元/月，同比涨幅近18%。

　　无独有偶，北上广深的房屋租赁市场均在春节后迎来一波小高潮。一直在广州工作的白领张小萌，节后回到广州的第一件事就是找合租。原本2月底到期的房子，“房东说要涨价10%”。张小萌表示，“大不了我睡客厅，要不就得换房子。”这50多平方米的一房一厅，租金已经高达3200元/月，这让她有些难以承受。

　　其实，房租上涨早在今年1月就已经开始。2011年2月15日，国家统计局公布数据显示，1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中住房租金价格上涨7.1%。

　　世华地产的统计数据显示，今年1月深圳全市的平均租金高达42.54元/平方米，创下了历史新高，环比涨幅高达7.55%。但与此同时，租赁成交量却跌到了“冰点”。世华地产研究总监肖小平表示，1月深圳租金明显上涨，成交结构方面的变化对租金影响明显。其中月租在50元/平方米以上的物业成交比例为33.14%，较去年同期增加了9个百分点，成为租金上涨的主要推力。

　　同样的情况在广州也有发生。满堂红地产数据显示，1月广州二手住宅平均租金为34.6元/平方米，环比上升0.6%，同比上升13.1%。这已经接近2010年10月36.8元/平方米的历史高位。与深圳一样，租赁成交量也处于低位。

　　21世纪不动产市场中心对上海1月的租赁市场统计显示，1月成交量环比下降了近50%，而租金环比则有5%~10%的上涨。

　　租赁市场自有规律

　　“现在各地都在限购，没办法买房子的外地人只能租房，那房租肯定涨。”深圳投资客岳先生认为，房屋租赁市场还会大规模上涨。

　　楼市调控与租金上涨有必然联系吗？在京版楼市调控细则出台后，房产中介我爱我家也有相似的观点。其认为，限购细则除了打击了外地人在京的投机炒房外，对于真正需要买房的外地人也造成了影响。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场。随着需求增加，将给今年的租金上涨带来一定压力。

　　“现在房地产调控如此严苛，契税让转让成本高企，而房产税预期又增加持有成本。房产投资者增加持有收益的动力大增。”亚银投资首席分析师李大伟表示，在通胀背景下，租金上涨的压力本来就大，加上租赁周期的作用，不排除有投资者集体试探市场反应的行为。但最终能否成行，还要交由市场检验。

　　业内人士表示，租赁市场的波动轨迹非常明显。通常二月和三月是租赁市场的旺季，回乡的外来人员通常在这个时段返回一线城市，租赁需求短期内猛增。而大部分签订一年的租赁合同都已到期，“业主通常会加租看市场反应，所以这个时段的租金通常是最高的”。合富辉煌的店面经理李伟刚表示，随着市场博弈的进行，到了四五月市场逐渐开始平缓，“六月到十月就会进入市场淡季”。

　　李大伟认为，到现在为止，国内的楼市投资者仍依靠房屋买卖获利。“国内一线城市许多项目的租售比都在1∶500以上，依靠租金获利，无疑是痴人说梦。”他说。

　　记者在满堂红地产取得的数据显示，2003年广州的平均租金是21.58元/平方米，直到2009年广州的平均租金也只有28.62元/平方米。6年时间租金才上涨了7元/平方米，平均一年涨1元/平方米。2010年是广州租金上涨最快的一年，上涨了近13.3%，平均租金为32.4元/平方米。再对比房价上涨，租金上涨幅度非常有限，2003年广州二手楼市的成交均价仅为3303元/平方米，到了2010年已变为11047元/平方米，涨了2.3倍；而同期租金仅上涨50%。

　　李大伟表示，国内楼市投资者99%的盈利模式还是持有楼盘四五年后转让。因此投资者对于租金的期望并不是太高，当租赁市场出现供大于求时，租金也会迅速回调。

　　“2010年八、九月的时候很多房子放不出去，前期涨租金的房子又调回来了。”北京宜家地产的销售经理肖伟峰就告诉记者。北京2010年年初也有一波租金疯涨的时段。但随着市场需求的减少，业主最后也不得不降低预期。数据显示，北京2010年8月租金曾达到3100元/月，到了10月下跌至2900元/月左右。肖伟峰表示，目前北京租金上涨的原因还与北京的城市整治密切相关。“现在地下室不能租了，导致一大批低价位成交缩水，成交均价就显得大幅上涨。”肖伟峰认为北京春节后同比租金上涨近18%，有统计结构的因素。

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal