卢曦

　　楼市“组合拳”似乎并没有打击到沪上房地产开发商的信心。春节过后，上海两天之内接连拍出六幅土地，均以高溢价成交。有开发商认为，上海楼市“限购令”只是暂时行为，并认为新政只是暂时抑制了成交量，由于刚性需求仍然旺盛，因此开发商仍对拿地态度积极。

　　拍地场面依然火热

　　2月11日和12日，上海集中拍卖了六幅土地，均顺利以高溢价成交，同一幅土地往往出现多个竞拍房企。与此同时，上海房地产政策正处在前所未有的收紧状态中。春节之后，上海市迅速出台了“新国八条”的落实细则（以下简称“沪九条”）。“沪九条”重申了全额征收营业税、二套房首付六成等内容，并明确“禁购”人员认定和开始实施的时间。

　　2月11日的兔年首拍因为土地规模较小，未能引起很大关注。当日，上海凤溪房产经营有限公司以1806万元拍得青浦重固食品站东侧住宅地块，最高楼面价为5204元/平方米，溢价率为131%。这幅地块面积仅为3000多平方米，容积率只有1.0~1.2。

　　就在次日，上海一天之内拍出五幅土地，开发商显示出出人意料的热情。当日累计拍出的土地面积为23万平方米，成交总价达到人民币23.7亿元。

　　位于上海浦东新区金桥一带的浦兴社区地块当日的成交楼面价将近每平方米2.2万元，创当日之最，成交总价为6.61亿元，被景瑞投资拍得。值得关注的是，附近在售的一个楼盘售价只有每平方米2.1万元。“面粉贵过面包”的现象再度出现。

　　上海莘庄的一幅商业地块被上海强劲股份公司以3.45亿元拍得，溢价率高达178%。

　　开发商看好长期行情

　　《中国经营报》记者分别查阅了几家竞拍成功的开发商资料，发现不少企业规模较小，在业内影响力有限。景瑞投资董办一位工作人员告诉记者：“景瑞投资目前正在讨论新拿下的地块开发方案，如何开发还没有定。”景瑞投资的主业以住宅为主，进入房地行业已有近二十年历史。

　　而参与拍地的房地产企业中规模较大的保集集团企划部徐部长告诉记者：“此次拿地是公司的一个战略安排。”保集总部设在上海，目前已有了很多外地的房地产项目，但还需要有上海的房地产项目来支撑。对于新拿下的地块，开发方案尚不明朗。保集的产品以住宅为主，新拿下的地块由于受到容积率的限制，未来建成的楼盘将是低密度的。

　　对于拿地的资金，徐部长表示，之所以做出拿地的决定，是在资金有把握的前提之下的。

　　据透露，保集早在春节之前就看中了这一地块。1月底，新政接连出台，虽令企业感到意外，但并未改变对长期行情的信心。春节之后，地块正式开拍，保集仍坚持了原先的计划，并没有针对新政做出改变，

　　上海房地产业界认为“新国八条”、上海房产税等政策对市场的打击力度很大，对短期市场普遍看淡。而对于今年下半年的市场，则有不同的看法。“新国八条”中对开发商打击最大的“限购令”，将不会长期存在下去。“‘限购令’打击面甚广，许多合理的需求也被禁止，如果长期执行下去，可能会产生负面影响。”徐部长说。

　　许多开发商现在认为，新政只是暂时抑制了成交量，购房的需求仍在，对于未来几年的房地产市场，仍然持乐观的态度。一位房地产业内人士分析认为，现在拿到的地，到建成销售大概需要两三年的时间。因此有开发商认为到建成时，眼下的房地产调控措施都已退出了。由于上海的住房刚性需求仍然强劲，因此仍有必要为将来做准备。

　　新政或成“抄底”机会

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，此次拍地的保集、景瑞等企业都是在上海存地比较少的房企，有其自身的战略考虑，并不完全反映整个市场的状况。

　　上海市上投房地产有限公司董事长卓健良告诉记者：“在新政的‘威慑’下，也有不少房企觉得不能盲目拿地，至少要观望三个月。”据介绍，资金紧张是开发商永恒的难题，新政出台后，预计一些房企在市中心高端地段的楼盘将会“走得很慢”，将影响到开发商的资金储备，不敢贸然开始新的项目。

　　另外，对于许多外地的房企来说，新政往往被视为一个他们“抄底”的机会。由于上海竞争激烈，实力不够强大的中小房企平时往往没有机会进入。而在新政出台之后拿地，成本较低。卓健良告诉记者，这几年上海土地供应相对偏少，开发商这一阶段拿地，可能是出于对未来几年的考虑。此次拍出的地块大部分距市中心较远，即使“囤”一段时间不开发，关注度和来自各方的压力也不会很大。

　　陈晟告诉记者，2010年，国内房企的回款状况不错，但这不代表2011年不缺钱。今年的房地产金融政策存在诸多变数，可能会有些房企选择将房价下调10%~15%，以保护他们的资金链。2011年，房企不但要仔细考量哪些产品可以入市，还要调整自己的开工节奏，以及市场布局。是留在一线城市，还是去二、三线城市发展；是做住宅，还是做商业地产；是继续做商品房，还是投入保障房建设，都是需要抉择的难题。

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