朱紫云

　　2月16日，北京出台楼市调控15条细则。与严格的限购政策同步，多套存量房贷利率差别化已经进入部级以上领导的视线。

　　市场预期，如果通过上浮存量房贷差别利率并辅之以房产税范围扩大，对投资性房地产购房者形成资金压力，将迫使他们出售房产以降低资金压力。而在严厉的限购政策抑制需求之下，长期以来在中国一线城市房地产市场中供不应求的供需关系，将得以暂时改变。

　　存量房贷利率差别化

　　上海、重庆两地房产税相继出台并实施，被业内人士称为执行力度过于温和。《中国经营报》记者获悉，如果房产税实施效果甚微，房地产调控依然没有明显效果，决策部门将不排除对多套房的存量房贷利率进行上浮，多套存量房贷利率差别化已经纳入决策部门的考虑范围，相关部门已经考察了中国香港、日本、新加坡银行业的做法。

　　谈及调整存量房贷利率的可能性，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，这存在可能性，一是国家对房地产市场进行调控；二是出于商业盈利需要，当前信贷严控对银行盈利提出挑战，如果提高存量房贷利率客观上对银行是利好消息。

　　存量房贷利率差别化在逻辑上为业界提供了巨大的想象空间。一位接近决策部门的知情人士告诉记者，从操作路径上来看，央行各地分行与各地银监局可以通过央行征信系统筛选存量房贷的客户名单，并向辖内各商业银行进行提示，对存量房贷利率进行调整。

　　不过，商业银行更为关心的是具体执行细则。“如果要对存量房贷利率实行差别化调整，到底是根据贷款套数还是根据按揭成数来调整？相关决策部门现在还没有什么具体的方案。”某股份制银行零售银行负责人说。

　　此前有消息称，相关决策部门已经在商讨上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性，若计划最终成行，第二套以上(含二套)存量房贷利率上调至基准利率1.1～1.2倍。

　　上述知情人士称，决策部门倾向于选择房价上涨幅度较高的京沪一线城市先行试点，主要目的是预先削减房贷集中地区商业银行及金融系统风险，美国次级债风险主要是从加州等房价上涨过快地区爆发。

　　“目前多套房存量房贷利率调整尚处相关部委之间的研讨范围之内，各商业银行的个人住房贷款部门也没有接到相关的执行通知要求，但可以肯定的是，存量房贷利率差别化将成为配合房产税、同时推进利率市场化的储备政策之一。”上述知情人士称。

　　央行《货币政策执行报告（2010年第四季度）》数据显示，2010年前 5 个月个人住房贷款月均增量超过 1800亿元，随着房地产调控政策效应逐步显现，6 月份以后出现明显回落。2010年年末，个人住房贷款比年初增加 1.3万亿元，在住户贷款中占比为45%。截至去年年底，购房贷款余额 6.2 万亿元，同比增长 29.7%。

　　利率定价水平尚待提升

　　在2008年国际金融危机蔓延之际，为应对国际金融危机对中国市场冲击，支持扩大内需，央行宣布从当年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　此后随着经济形势好转和房地产市场回暖，个人住房按揭贷款大幅增长，其中不乏一些投机客和炒房客。根据央行数据显示，2009年个人住房按揭贷款新增1.4 万亿元，这一数据约为2008年的5倍，为2007 年的2倍。个人住房按揭贷款的迅猛增长已经引起监管部门的高度关注。

　　在存量房贷利率调整中，中国银行（601988.SH）成为第一个吃螃蟹的人。2010年4月23日中行宣布：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

　　但规定甫一公布即令中行饱受非议，跟进的银行寥寥，中行也没有大面积上浮存量房贷利率。“站在银行的角度，存量房贷利率上浮，那将提升银行总体定价水平，肯定是好事。去年我们也考虑和研究过对存量房贷利率调整，但是只有一两家银行做出调整，我们担心会造成客户流失并对客户造成伤害。”上述股份制银行零售银行负责人担心，如果决策部门不统一推进而只是靠个别银行出台政策，对存量房贷利率“动刀”难度会比较大，比如并不是所有银行与客户签订的按揭贷款合同都像中行约定优惠利率的期限，如果银行单方面提高利率可能会引起法律诉讼。

　　不过这位股份制银行零售银行负责人表示，央行和银监会都提出执行差别化房贷政策，商业银行应该研究和审核客户风险，根据客户的风险评级进行差别化定价。

　　新增个人按揭贷款实际上已经实现了利率差别化，比如监管部门对首套房和二套房的按揭首付成数和利率都做出了不同要求，目前首套房首付款比例调整为30%，二套房首付款比例则不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　但国内银行业对于存量房贷利率差别化却一直止步不前。“相比较香港市场而言，内地银行在房贷业务发展初期并没有进行很好的风险计量定价，而是大量利用中介返点、开发贷铺路打价格战来争夺市场，以致造成当前的被动。”前述知情人士称。

　　记者从某港资银行了解到，该行按照客户的按揭套数、首付成数不同在利率定价上差别化对待。比如客户在该行已有两套房进行房屋按揭，客户如果要在该行继续申请第三套房按揭贷款时，银行会与客户协商，对其在该行三套房的利率都要进行调整，此外，在房贷需求旺盛时，银行会灵活上浮利率，具体上浮要根据客户套数、按揭成数、既往还款记录来确定上浮存量房贷利率。

　　“决策部门商讨提高多套房存量房贷利率，实际上也是考虑引导商业银行提高利率定价水平，提高银行的风险定价能力。”上述知情人士说。

　　房贷业务以价补量

　　短期内商业银行尚不会对多套存量房贷利率“动刀”，决策部门亦是给银行“吹风”，但相关决策部门考虑到一旦“动刀”存量房贷利率后的后果，一是银行房屋按揭贷款出现大量提前还贷，二是挤压投机炒房空间。

　　对此，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，从炒房客的角度来看，大量持有住房的投资性买家不大可能采用提前还款的方式应对这种存量房贷差别利率的做法。“这主要要看差别化利率的执行力度，如果力度足够大，对投资性购房者的资金链造成影响，他们会采用直接出售手中住房的方式来降低资金压力；而采用提前还款的方式，实际上是加大自己的资金压力而不是降低自己的资金压力。”

　　另外，李文杰认为，这一政策将间接起到“增加供给、削减需求”的调控效果——如果执行存量房贷政策，大量投资性购房者出售手中住房形成供应增加，而北京等地的严厉禁购政策又削减了需求，从而导致楼市多年来北京等地楼市求大于供的供需关系。

　　“今年房贷的业务量肯定很难上去，房贷业务也很难做大。今年要是靠房贷过日子，银行会吃不饱的。”上述股份制银行零售银行负责人告诉记者，现在很多银行的首套房七折优惠利率已经取消，2009年以来发放的大量七折房贷实际上银行并没有太大盈利，有的银行甚至是“赔本”经营。“房贷业务只能以价补量，信贷额度那么紧张，没有贷款规模，利率较低的贷款基本上就不做了，要不然就把有限的贷款资源投向那些利率能上浮20%左右的业务。”

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