发展理念不断创新 城市定位明确清晰

　　■ 鉴于传统制造业的局限性，首尔市提出“高科技产业+旅游业”的经济发展方向。

　　建立“立体交叉式”的福利网络，满足日益扩大的福利需求成为首尔市市政府当前急需解决的重要课题。

　　首尔市的城市发展理念大致经历了三个阶段的变化：第一阶段从20世纪60年代到80年代，此阶段首尔市市政府主要致力发展基础设施建设，修路盖楼，追求速度，突出一个“快”字；第二阶段从1988年到20世纪末，首尔市以承办奥运会为契机，将市政建设瞄准城市硬件设施的改善，提高居民的生活质量，如新建公园、改造下水道、增加教育和福利设施等，突出一个“好”字；第三阶段是从2000年至今，这个阶段首尔市市政发展的方向是通过改善文化生活，提升城市软性竞争力，主要措施包括举办各种都市庆典和展览会，增建博物馆和展览馆等设施，在城市建设上更加重视融入独具特色的规划理念，突出一个“优”字。

　　首尔市未来将朝怎样的方向发展？首尔市政府负责政策管理的李原冈先生称，为了将首尔建设成“清洁且富有魅力的国际都市”，他和同事们每天都在思考两个问题：一是靠什么支撑和推动首尔市未来经济发展。鉴于传统制造业的局限性，市政府提出了“高科技产业+旅游业”的经济发展方向，而这在吸引人才和改善环境方面对政府提出了新的更高要求；二是如何解决首尔市各阶层居民的社会福利问题。从前所说的福利往往是指针对贫困阶层的政策措施，但随着生活水平的提高以及人口结构老龄化日趋明显，人们对于社会福利的要求也越来越多样化。为了满足各阶层人士的不同需求，必须建立“立体交叉式”的福利网络。如何增加财政收入以满足日益扩大的福利需求则成为首尔市政府当前急需解决的重要课题。

　　推广“长期传贳房”制度 破解高房价难题

　　■ “长期传贳（音世）房”制度主要面向中低收入阶层，目的是引导市民的住房观念从“追求拥有”朝着“稳定租住”的方向转变，在为无房市民提供住房福利的同时，实现房地产市场的稳步发展。

　　首尔市的房价处于高位有两个原因：一个是人口多，首尔市区人口在1988年突破1000万后，2008年达到1050万，占韩国人口总数近四分之一，而首尔市的面积仅占韩国总面积的0.6%。人多地少，必然导致地价房价上涨。另外一个原因是韩国民众热衷进行房地产投资，实际需求与投资需求的叠加效应造成首尔市房价居高不下。

　　在回答如何解决高房价造成的市民住房困难这一问题时，李原冈介绍说，首尔市主要采取了两种方法：一是建设卫星城。目前首尔市已在周围新建了四五个卫星城。由于越来越多的在首尔市工作的人选择到周边城市居住，与首尔市相邻的京畿道的几个小城市自然就发挥了卫星城的作用。如今，在首尔市上班，下班后回卫星城居住的现象已经非常普遍。为了给在卫星城居住的市民上下班提供方便，市政府在加强道路建设、改良交通工具方面下了很大功夫。目前，首尔周边卫星城与首尔市之间的公交网络已十分发达。

　　二是引导市民采用租房方式解决住房问题。韩国有一种独特的租房制度——“传贳房”。简单来说，就是以押金形式获得房屋使用权。在韩国，这种独特的租房制度有“传贳房”和“月租房”两种形式。而“传贳房”则更为一般家庭所青睐，因此占绝大部分比例。所谓“传贳房”，就是求租方将一定数额的押金交给房主并签订租房合同，这种押金名为“传贳金”。房主拿到“传贳金”后，可以用于经营或存在银行获取利息，但在合同期满（合同期必须为1年以上，一般为2年）且房客不再续约时，房主必须原数退还“传贳金”。房客在合同有效期内对房屋的使用权及对“传贳金”的所有权受到法律保护。在首尔市，“传贳金”一般占到房屋总价的40%至80%。

　　韩国的“传贳房”制度是从上世纪50年代后半期开始流行的。这种租房制度意味着人们只需凑足购房价四成至八成的款项就可以住到自己想住的房子，而房客付出的其实只是押金的利息而已。经过半个世纪的发展，这种租房制度已相当完善。对于那些暂时难以凑足“传贳金”的求租人，法律允许银行给予最多60％的贷款。而对于那些刚刚成家的年轻夫妇，则可以去“韩国住宅公社”申请“传贳金”优惠贷款。这些政策和服务进一步促进了“传贳房”制度的普及。特别是对暂时买不起房的都市人来说，“传贳房”制度为他们的居住问题解了燃眉之急。因此，“传贳房”制度受到包括年轻夫妇在内的许多韩国家庭的欢迎。

　　不过，这种制度正面临越来越严峻的现实挑战。“传贳房”制度是伴随着高利率产生的。在银行利息较高的年代，房主仅凭“传贳金”的利息就会有相当可观的收入。但是近些年来，随着银行利率不断下降，“传贳金”对房主的吸引力越来越小，越来越多的房主倾向于“月租房”，但“月租房”给房客带来的经济压力太大，很多房客甚至难以承受。因而，“传贳＋月租”的混合租房方式应运而生，即房客在交完“传贳金”后每月再交一定的“月租金”。

　　此外，首尔市“传贳房”押金正在迅速上涨，“传贳房”押金逐渐成为求租者的负担。韩国国民银行最新统计数据显示，“传贳房价格指数”在2010年3月已涨到110.5，而在2008年12月为100。

　　为了解决租房市民的困难，首尔市市政府推出了一种名为“长期传贳房”的新制度。

　　所谓“长期传贳房”制度，即由市政府在城市再开发的过程中专门建设或向开发商购买部分“传贳出租专用房”，这种房在向市民出租时，传贳押金只相当于市价的80%，最长可居住20年。在合同居住期内，无论周边租金涨幅多高，“长期传贳房”租金每年的涨幅不得超过5%。该项制度主要面向中低收入阶层，自2007年实施以来，深受市民欢迎。然而，无论“传贳房”制度还是“长期传贳房”制度，其目的都是为了引导市民的住房观念从“追求拥有”朝着“稳定租住”方向转变，在为无房市民提供住房福利的同时，保证房地产市场的稳定。

　　此前，首尔市也曾推行过“廉租房”制度，旨在从社会福利的角度照顾低收入阶层，但有些中等收入阶层“碍于面子”，宁可选择经常在普通公寓楼里辗转搬家也不愿住在政府的廉租房。

　　为克服社会偏见，将“买房不如租房”的概念普及到中等收入阶层，市政府在建立“长期传贳房”制度之初就在改善住房形象方面下了功夫。目前，这种“长期传贳房”一般都分布在普通住宅当中，这种房子的租住者与小区的其他居民没有什么两样。这种方式使“长期传贳房”人气大增，入住竞争率远远超过普通住宅的销售竞争率。

　　从2007年4月第一批“长期传贳房”上市到2009年12月，首尔市先后分12批次向市民供应了总计7884幢“长期传贳房”，平均入住竞争率为9.95：1。2009年，在该项制度实行2周年之际，首尔市政府曾就“传贳房”制度满意率，在普通市民范围内进行了一次问卷调查。结果显示，入住者对于“长期传贳房”的满意度达到92.7%。市民对于“长期传贳房”制度的认知度达到74.3%，比2008年提高了近20个百分点，特别是在无房市民中的认知度高达89.5%。统计还显示，有购房能力但希望入住“长期传贳房”的市民达到49.5%，这说明该项制度在引导市民住房观念变化方面取得了明显效果。

　　据悉，韩国中央政府根据首尔市的成功经验，于2009年修改了《租赁住宅法》和《住宅法》，使“长期传贳房”制度有了法律依据，首尔市的做法已成为韩国其他地方政府效仿的榜样。据首尔市有关人士介绍，鉴于“长期传贳房”制度广受欢迎，市政府计划继续扩大房屋来源，到2018年将累计为13.2万户市民提供“长期传贳房”。

　　如此大规模的供应计划会不会给市政府造成财政负担？市政府官员解释道，为尽量减轻财政负担，市政府正在想办法引导民间开发商加入此项制度。对于参入“长期传贳房”制度的住宅开发商，市政府将根据法律规定，在建筑容积率等方面给予一定优惠，以此为条件，政府可按照建筑成本价从开发商处购入一定比例的“长期传贳房”。该官员称，这种双赢的做法能够调动开发商的积极性，也有利于保障“长期传贳房”的来源。

　　改善城市生活环境 积极应对气候变化

　　■ 发挥汉江在文化休闲方面的主空间作用，加紧治理旧废河川。实施亲环境的建设与交通政策，积极应对气候变化，改善空气质量。

　　2009年10月，首尔市政府面向市内2万户家庭进行了“首尔社会状况调查”，结果显示，首尔市民的幸福指数达到6.63分（10分为满分），较2005年上升了0.23分。市民对城市绿地环境的满意度为5.79分，较前一年上升了0.26分。78.6%的市民称，感觉首尔市就像是自己的家乡。

　　为改善城市生活环境，首尔市政府近年来付出了巨大努力。采取的措施包括：一是充分发挥汉江在文化休闲方面的主空间作用。汉江横穿首尔市，对首尔市的城市环境有巨大影响。近年来，首尔市政府根据提升城市软环境竞争力的规划建设理念，充分利用汉江大堤和江边空地建设了多处有特色的江边公园及水上游乐设施，使汉江真正成为了市民能够自由享用的休闲空间。据统计，2009年有77.7%的首尔市民曾到汉江江边公园休闲健身，对江边公园的满意度达到7.03分。

　　二是因地制宜，整治居民区周边环境。首尔市政府制定的目标是使所有市民从家里出门不久就能见到树林和河流。为此，首尔市政府近年来加紧治理旧废河川。首尔市有许多汉江的小支流，由于历史的原因，这些支流有的被污染，有的已干涸，也有的被封闭起来建成了道路。首尔市的做法是使脏河变清流，让旱河常流水，使被封闭的河流重见阳光。

　　与此同时，市政府继续加强城市绿地建设，主要扩大东北部和西南部的绿地面积，实现市内绿地均衡覆盖。河流与绿地建设不仅改善了城市环境，也为市民提供了更多的休闲场所。

　　三是努力改善空气质量。首尔市政部门多管齐下，通过实施亲环境的建设与交通政策，积极应对气候变化，改善空气质量。近年来，首尔市积极引导普及亲环境建筑，采取多种优惠措施鼓励亲环境建筑的开发建设。此外，在鼓励发展绿色环保的公共交通方面也下了很大力气。2011年，首尔市将把市内公共汽车全部换成使用压缩天然气的汽车，并在公共汽车上安装停车自动熄火装置，最大限度地减少尾气排放。