高息民间借贷抬头 潜入地产路径调查

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　房地产市场的调控收紧政策“排浪式”发布出台，让曾经“不差钱”的大小开发商们不约而同地开始为“找钱”疲于奔命。另一方面，由于目前股市楼市震荡、金融市场投资风险加大、银行存款利率不高等因素，握有闲钱的普通投资者投资渠道显得尤为“稀少”，因此，社会闲散资金越积越多，无处发泄。

　　这无疑让高息民间借贷“时来运转”。于是，一条将社会闲散资金吸纳起来，通过民间贷款“中介”输向房地产行业、民营制造行业的民间资本路径建立起来，活跃在“街头巷尾”。

　　部分借贷年息达125%

　　2月9日，也就是农历的大年初七，刘女士就匆匆地从青岛到天津跑了个来回。她告诉记者，她通过朋友介绍在当地接了一笔数目不小的放贷业务。

　　刘女士在青岛经营着一家贷款“中介”，从2007年初就开始从事民间借贷的短期拆借生意，这几年已经有了自己稳定的人脉和“客户群”。

　　“对方是个房地产小老板，有个在建的项目急等着用钱，利息和条件都没问题，款子就放了。”刘女士一脸兴奋。

　　从去年10月份以后到今年春节，来自房地产领域的贷款客户突然多了起来。尽管铺天盖地的房地产调控信息也让刘女士感觉到房地产融资渠道走窄，但是房地产客户增多的明显变化，还是让她觉得有点意外。

　　她告诉记者，从2008年下半年开始，政府的“救市”政策让开发商从银行贷款十分容易，而到了2009年下半年，楼市量价齐升也令开发商普遍“不差钱”。“直到2010年上半年，房地产开始调控之后，才有房地产企业开始找我们放款，但那时候并不是特别多，利息也不算高，月息一般就是4分到5分吧。”刘女士向记者回忆。

　　但现在情形发生了变化。

　　“现在可不一样了，来找我的客户十个里面有六七个都是做房地产的。现在，无抵押贷款月息一般是6分到8分，有的甚至能到10分。”刘女士告诉记者，因为他们主要做的是短期借款，因此月息要稍微高一些，金额在30万到80万人民币，一般都不会超过100万。

　　一般来说，月息7分就是借款总额的7%，如果单利计息月息7%相当于年息84%，如果是复利(即利滚利)计息，月息7%则相当于年息(1+7%)的12次方再减去1，约合年息125%，远远超过目前的银行利率，其中利润可想而知。

　　就这样，从去年年底到今年，在丰厚的利润“诱惑”下，像刘女士这样的民间高利贷商人如雨后春笋般活跃起来。据刘女士介绍，在青岛，像她这样规模的贷款中介就有三四百家。而贷款利息也基本一致，一般有抵押贷款的利息要低一些，大概在月息3分左右，无抵押贷款的月息都在6分到8分。

　　按照刘女士的介绍，在借款的开发商中，大约60%是有在建项目或是拿到了土地但没有充分资金开工的，另外有10%是因为开发商观望市场形势，项目延期开盘的。刘女士手头上几乎就没有闲钱，都放出去了。

　　而据记者了解，北京、上海、浙江等经济情况较好而且房地产调控的热点地区，民间贷款生意也已经十分成熟。

　　北京一家投资担保公司投资部负责人王钊告诉记者，北京的民间资金贷款、拆借主要通过担保公司、典当公司、民间借贷公司进行。担保公司有自己的资本金，很多都用来做3个月的短期贷款，操作相对民间贷款中介复杂一点，但利率要低一些。

　　高息贷款操作链条

　　显然，这样的融资贷款中介已经成为了民间资本与融资困难的经营企业对接的中间环节。

　　记者了解到，贷款中介的资金来源主要是社会闲散资金。刘女士向记者透露，像他们这种贷款中介一般都还有“下线”。“下线”们将城市社区分片，专门负责组织接收自己片区的闲散资金。按照她的说法，目前贷款中介给“投资者”们的月息也都到了4分到6分。

　　事实上，这种从熟人手里拿闲钱的吸金方式，在浙江温州等东南沿海城市已经发展得非常成熟。

　　近期有消息称，温州近8000亿的社会民间资本里，有1000亿左右的民间借贷资本。而从今年春节之前一直到现在，这些资金都延续着供不应求的局面。

　　然而，根据我国《民法通则》规定，高出银行同期贷款利息4倍就属于高利贷，高出的部分将不受法律保护。

　　按照央行刚刚调整的金融机构人民币贷款利率标准，6个月以内的短期贷款基准利率为年5.6%，其4倍不过22.4%，但民间借贷即便月利率低至5%，年利率已高达60%，远高于法律规定的4倍标准。

　　所以，为使资金腾挪“合法化”，据记者了解，“先扣息、再减钱”是现在民间借贷通行的规避手段。

　　也就是说，如果借款人借50万元，借期3个月，双方约定月息6%，即借款人需偿还利息9万元，借贷中介就将9万元先行扣除，实际只付给借款人41万元。但借款人在与中介签订借款合同时，仍旧写明借款金额是50万元，同时再约定一个在法定范围内的利率。这样从合同表面上看，借贷行为也符合国家规定。

　　不仅如此，记者了解到，贷款中介与房地产开发商进行借款交易时，也有变通的办法。通常，贷款中介在操作上会先与开发商签订房屋买卖合同，将款子打进开发商账户，并以这些房产作为抵押。同时，中介再与开发商签订回购协议，借款到期后开发商将抵押的房产购买回去。

　　此外，担保公司、典当公司等融资中介在进行资金短期拆借时，也有其规避管理规定的“法门”。

　　王钊告诉记者：“事实上担保公司利用资本金来放贷，这在融资性担保机构中是不允许的，但利用自有资金通过银行委托贷款，这并不违反规定。”他告诉记者，因为银行不做6个月以下的短期贷款，因此有的担保公司就通过自己熟悉的银行，签立贷款委托合同。

　　银行信贷收紧成推手

　　高息民间贷款抬头的直接“推手”自然与银行信贷的收紧密不可分。

　　目前在房地产调控、抑制通货膨胀的宏观大背景下，国内已经进入加息周期。从去年年底至今，央行连续三次加息，就已经显示出决策层收紧信贷抗通胀的决心。

　　而在监管层严控贷款额度的时刻，房地产企业的开发贷一直是银行收紧信贷过程中的“重点对象”。

　　近日有媒体报道，目前开发商申请新增开发贷款，必须把之前的贷款还清，否则银行对于申请的贷款将不予受理。

　　北京一知名开发商相关部门负责人也向本报记者表示，之前开发商贷款，采用土地、房屋等资产抵押贷款的同时，还可以通过资产重复抵押的方式申请到与抵押资产1:1的授信额度。但如今，重复资产抵押申请贷款的做法，基本不可能了。

　　而招商银行一支行信贷部主任也印证了开发商的说法，“现在10个房地产项目上报总行审批，基本上90%不能通过，除非是特别优质的地产项目，但是审批时间也要长一些。”

　　除了贷款难度加大，银行的贷款利率浮动也要“看人下菜碟”。据北京一国有银行了解内情的人士告诉本报记者，由于今年信贷额度的限制，目前房地产开发企业申请贷款，利率都会有所浮动。一般来说，总行认定的优质客户开发贷款利率执行基准利率或上浮5%左右，而对分行级别确定的重点房企、一般国企等申请的贷款，利率上浮不低于10%，而一般客户，主要是民营企业则更高。

　　而据记者了解，像光大、民生、深发展等股份制银行，贷款利率浮动更大，有些省市的分、支行对普通开发商的贷款利率最多上浮30%。

　　不仅银行信贷利率水涨船高，就连去年一度停止的房地产信托业务在去年重启后也将门槛提高了。据记者了解，目前很多大型信托公司不再做收益少于3000万元的项目，不少中小房企和中小项目无法通过房地产信托来融资。

　　在银行信贷紧缩背景下，高息民间借贷大行其道，由此产生的监管问题也成为新的话题。