易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

　　 2月16日，北京发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（即京版“楼市调控15条”）。对于京版楼市15条，从文字表面看，基本上是国务院新国八条的翻版与细化，其增加的内容不多。有些内容表面上严厉，实际上并非如此。

　　 首先，在新国八条中，其宗旨就是在2010年国十条的基础上，如何让房地产的投机炒作得到一定程度上的遏制。因此，新国八条的宗旨写得十分明白，就是“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作”。在这里，为何要进行房地产宏观调控，写得十分清楚，就是要逐步解决好居民的居住条件的问题，房地产市场就是一个以消费为主导的市场。而要做到这一点就得严厉有效遏制房地产投机炒作。可以说，这既是新国八条的宗旨，也是新国八条的核心所在。无论是增加保障性住房建设，还是新的税收、信贷、土地等房地产政策都是围绕着该目标而行。

　　 但在京版“楼市调控15条”中，对于其文字内容，一般的读者可能不会注意，但是只要仔细看，在“京15条”中却把这最为重要的最为核心的内容给去除了。“京15条”文件写道，为了“进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展”而出台了该通知。与新国八条相比，这里缺少什么？缺少的是“继续有效遏制投资投机性购房”。也就是说，在京版15条看来，北京的房地产市场发展可逐渐来解决居民住房问题。　　

　　 京版15条中还有几条表现得与“新国八条”不同。比如，“新国八条”第三条中，对个人转让住房营业税及住房交易所得税的征收规定得十分清楚，但是在“京版15条”则略微带过，不仅略化了房地产税征收的详细规定，而且把重点放在“阴阳合同”漏税问题上。

　　 京版15条第十条所推出的限购令，尽管看上去很严厉，比如说外地居民在北京购买1套住房需要提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明等，但实际这条政策与中央合理引导居民住房需求，严厉打击房地产投机炒作的原则仍有区别。　　

　　　 　这样的住房限购令，能用来合理引导住房需求吗？面对如此强大的市场，该政策骨子里是希望用更多的行政手段来干预居民的住房需求。这是根本就不可能的事情。从2010年的情况来看，证明这样的政策是完全失败的。而且北京市的限购令越是严厉，其住房销售越是疯狂。

　　 我们可以看到，限购令允许本市的居民可以购买第2套住房，而外地居民在有条件下异地购买住房。现在，我们要问的问题是，什么是合理的住房需求？是住房消费需求还是住房投资需求？如果是住房的消费需求为合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因为，莫说是购买第2套住房可用作投资，即使是购买1套住房也可用作投资（美国居民95%以上的居民只持有1套住房，很多人就是购买1套住房而投机导致房地产投机泡沫灭的啊）。既然购买1套住房可以用作投资，那么住房限购令允许购买第2套住房岂能不可用作投机炒作呢？而在京版15条中，住房的套数认定，是以实际住房的持有量为准。也就是说，无论投机炒作者过去炒过了多少住房，只要把手中的住房卖出只剩下一套时，就可再购买第2套住房。这不是明摆着让北京市居民不断地大炒住房吗？2010年炒了两套，今年也可炒两套，明年同样还可炒两套等等。这样的住房需求是什么样的合理需求呢？既然购买第2套住房可投机炒作，而购买住房又可赚钱，那么当地居民岂不千方百计进入住房市场再购买第2套住房呢？

　　 对于可异地购买的1套住房，尽管是有条件，但是在当前的信用条件下，如果这些证明只要是不必承担责任的机构开出，这些证明就可能是有价的，因此，购买住房者只要出钱要多少证明都容易开出。就像当前许多住房购买者在律师所开出的工资收入证明一样。北京2010年的限购令，限制了多少居民异地购买住房？在这种情况下，住房的异地限购不仅无法得到限制，反之会鼓励更多的人进入市场。这就是不少地方政府相关政策的目的所在。在这种情况下，住房限购令不是引导居民住房合理需求，而是强化了居民进入住房市场投机炒作的动机。

　　 还有，按照差别化的住房信贷政策，第2套以上的住房都是投资行为，因为无论是首付比例还是贷款利率都由市场定价。比如，新国八条第2套住房贷款首付提高到60%以上，贷款提高到基准利率1.1倍以上。也就是说，尽管限购令允许本市居民再购买第2套住房，但如果要贷款，那么就得执行差别化的住房信贷政策。在这种情况下，如果限购令误导居民进入住房市场，那么这些居民就可能接手房地产投机炒作最后一棒，其面对的风险可高了。可以说，当前中国的住房市场是由于过度优惠信贷政策导致的结果，一旦这种住房信贷条件发生大的变化，那么谁想托住这个巨大的房地产泡沫是不可能的。这时，房价一定会出现调整，房地产泡沫也一定会破灭。