庞东梅

　　记者庞东梅作为我国房地产市场“风向标”的北京，如何落实“国八条”，一直是近期各方关注的热点。按照以往的经验，北京落实中央房市调控政策往往更为严厉。不出所料，2月16日正式出台的北京楼市调控新政，严厉之风一如既往，15条细则既强化了限购、保障房建设，也加强了税收金融监管措施。

　　“限购令”加码需求下降成预期

　　在京版“国八条”中，“限购令”的再次严格，无疑是此次京城房产新政中的“一剂猛药”。尤其是对非京籍居民“连续5年纳税”这一标准的提出，可以说是“严中之严”，在京城房市掀起“轩然大波”。近年来，从“温州炒房团”，到“山西煤老板”，外地来京炒房族在北京房价的高企中起到了“推波助澜”的作用。这一限购举措，无疑将在抑制投机性需求方面发挥重大作用。

　　全经联地产研究员、弘道企业研究机构华北总监杨超认为，京版“国八条”和沪版“国八条”都是对“新国八条”的细化和补充，都对三套房下令停购，杀伤力很大。此举，是在为市场增加供应量赢得更多时间，客观上将有效遏制投机，促成开发商“以量换价”。其更深的影响，还要看进一步的措施。

　　从专家们眼中，以“限购令”为重大看点的京城房市调控，将会给北京的房地产市场带来直接的影响。需求下降成为市场上的基本共识。实际上，京、沪等一线城市已经感受到春节前“国八条”的“威力”，成交量的下滑无疑验证了此点。

　　除了限购，让部分购买者失去了购买的资格，对于首套房以及住房改善性需求来讲，信贷闸口的趋紧，也把经济实力不强的需求方挡在了门外。尤其是公积金贷款紧跟商贷步伐，对二套房执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。

　　京汉置业集团营销副总监赵四海表示，京版“国八条”又是一次比较严厉的政策，会严厉打击投机需求，同时也会打压真实需求。这次的严厉政策就像是给发烧病人看病，先用西药退烧，然后再想办法治愈。

　　链家地产市场研究中心预计，北京市二手房市场交易量可能因而萎缩六成，甚至跌到万套以下。北师大房地产研究中心主任董藩认为，全年需求下降一半左右，交易量下滑1/3以上，当然购买量不等于总需求。

　　租金看涨公租房建设将加快步伐

　　在“国八条”出台之际，市场人士纷纷表示，这必然会对房屋租赁市场带来重要影响，房租的上涨将会是一大趋势。春节后，一线城市房屋租赁的上涨，印证了此前专家们的判断。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝分析认为，北京限购房细则的出台，最直接的效应就是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁，刺激北京存量房屋租金价格上涨；挤出相当部分的需求购买小产权房，刺激小产权房价格上涨。

　　杨乐渝还表示，房租同样是房价，而且是更真实的房价，没有资产性，是真正的民生价格，但长期以来没人重视这个问题。这次一线城市“限购令”出台后，会导致一线城市房租持续上涨，也会引起各方面对这个问题的关注。

　　“限购令”不仅限制了投机性需求，在一定程度上也将影响到部分刚性需求，迫使这些刚性需求必然选择“租房”，在三大城市限购的情况下，三地的房租也出现了暴涨迹象，一旦房租暴涨，那么持有房产的愿望又会增强。这些连锁反应将会给房地产市场带来新的不确定性因素，值得我们密切关注。

　　一方面，房租将会上涨；另一方面，众多的“夹心层”面临购房成本的上升，尤其是非京籍外来居民购房条件的严格，让众多的“夹心层”面临更大的住房压力。实现“住有所居”的民生目标，迫切需要我们加快公租房等保障性安居工程建设的步伐。

　　京版“国八条”中50%供地建设保障房，以及“2011年年底前实现配租入住1万户以上”目标的提出，正是体现了北京增加供应、缓解住房问题的目的。“积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。”这一举措，将有利于缓解公租房建设中存在的融资“瓶颈”。

　　专家对此评论称，如果说“限购令”为最大减法，那么此举以大建快供保障房及公租房等手段做加法，希望以量换价缓解供求矛盾。

　　房企资金压力上升房价可能趋于平稳

　　在京版15条细则中，诸多的举措勒紧了房地产开发企业头上的“紧箍咒”。实行差别化土地增值税预征率，税务部门对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，这对于资金实力较差的房地产企业来讲，生存压力陡增。

　　经过了持续的房地产宏观调控，信贷闸门的趋紧，已经让部分房地产开发企业倍感压力。差别化土地增值税预征率的提出，无疑增加了房地产开发企业前期投入的资金成本，考验房企的实力。同时，打击“囤地”行为的三令五申，都将进一步规范房地产开发企业的行为。

　　当然，也有市场人士认为，诸多举措对房地产开发企业的影响有所不同。实力雄厚的房企资金压力会小些，“限购令”对于某种类型的产品影响较大，比如住宅会有直接的影响。因此，商用房有可能成为今后房地产企业“逐鹿”的领域。对于持有型物业，尤其是资金比较充裕，自身比较健康的企业来说影响不会太大。因此，优质项目仍然被市场看好。

　　虽然投资性需求受到抑制，房地产开发企业资金压力增加，但是由此预计京城房价将有可能大幅回调为时尚早。专家预计，短期来看，需求的减少可能会促使开发商以降价等促销方式争夺客户，但从长期来看，由于买房者置业机会减少，或将理性置业，价格不成为其购房的最主要因素，降价不会起到太大的促销作用，房价将会趋于平稳。