高国华

　　编前语2月16日，北京市政府出台针对“国八条”的北京当地版调控政策，这次调控的购房门槛设定之高大大出乎市场预料，被称为“最严厉限购令”。北京市政府并且提出，要把这次房地产调控当成北京转变发展方式的一个倒逼机制来看。长远看，房地产调控将对北京的城市建设、城市管理，甚至行政运行方式带来影响。

　　不过，尽管对房地产降温的预期大大加强，股市地产板块仍然表现顽强。乐观的分析认为，房价的调整不但不会拖累地产板块，反而消除了两年来压抑地产股上涨的政策风险，为地产板块走强创造机遇。此外，楼市连续调控后，由楼市流出的资金或将进入A股，宽裕的资金面也可提振市场信心。

　　记者高国华新一轮楼市限购大潮正在全国范围内铺开。继上海、青岛、济南、成都后，2月16日，北京市正式出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，被称作京“十五条”的调控政策正式出台，新政策强化了限购升级、加快保障房建设、加强税收金融管理等极为严厉的楼市调控措施。

　　专家认为，作为“国八条”中平抑房价的重要措施，“限购令”在各地出台的调控政策中被重点体现。而按照1月27日国务院出台的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施，这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。

　　针对越来越多的城市实行限购，中国房地产业协会副会长朱中一表示，经过去年3次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。“加大限购力度有利于遏制投资投机性需求。”“中国房地产市场未来的目标非常明确，抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。第三轮房地产调控政策出炉，是明智、及时、有利于中国宏观经济结构调整、有利于民生之举。”财经评论员叶檀如是表示。

　　更多的业内人士接受采访时表示，随着楼市调控政策的全面铺开，不论是一线城市，还是二三线城市，过热的房地产市场将迎来明显的降温期。这同时也意味着近几年地方政府高度依赖土地的增长模式将会受到严重影响。

　　2011年作为“十二五”开局之年，中国经济面临着巨大的结构调整压力。过去30年靠扩大生产要素投入的发展模式已经到头，中央经济工作会议再次把“调结构”摆到和“保增长”“稳预期”并列的位置。“转变经济增长方式，促进结构转型”将贯穿整个“十二五”期间，这其中产业转移与创新需要资金支持，但目前的房价上升与房地产投资高回报却使大部分资金进入房地产市场，使中国经济结构转型与虚拟经济的高风险相伴，地方政府对土地财政高度依赖。数据显示，2010年全国财政收入达到83080亿元，增长21.3%。据国土资源部信息，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政收入的比重高达33.75%。

　　“要提高认识，统一思想，把这次房市调控当成北京转变发展方式的一个倒逼机制来看。”北京市委书记刘淇这样明确要求。资料显示，北京市目前的投资结构中，一半左右与房地产相关。其中，直接来源于房地产的财政收入占到20%左右，随着中央到地方对房地产调控政策的深入，北京财政对房地产的依赖程度会下降。“从1980年到2005年，在我国经济快速发展、城市化急剧扩张的时期，经济每增长1%，会占用农地30万亩左右。与日本的快速发展时期相比较，我国GDP每增长1%，对土地的占用量差不多是日本的8倍。”中国社科院的一组数字更是折射出我国经济增长高度依赖土地资源的消耗。

　　财经评论员马光远接受采访时认为，无论是以美国为首的发达国家还是曾经试图赶超美国的日本，或是经济繁荣一度达到巅峰的中国香港，都没有逃脱因房地产泡沫破裂而导致的严重经济衰退及长期处于经济萧条期的厄运。当房地产价格远远高于与之对应的实体经济所能承受的价格时，由此导致的房地产泡沫必将破裂。因此，房地产行业本身能否稳定，影响“十二五”整个经济结构调整，产业转型的任务能不能完成。“此次楼市调控的全面铺开有助于倒逼地方政府摆脱依靠楼市财政发展地方经济的做法，真正转变经济结构，推动产业升级。”

　　众所周知，在最近十年的经济发展中，房地产一直担负着支柱产业的角色，房地产投资呈现出的高收益、低成本及资金周转速度相对较快的特性，本应认真做实体经营的企业开始纷纷转而投资房地产，原本应用于实体经济的资金开始流入房地产市场。高房价不仅导致资源错配和产业结构失衡，更重要的是会抑制居民消费。时至今日，“房地产绑架中国经济”的观点仍弥漫坊间。尽管对此看法业内有较大分歧，但中国经济发展过重依赖房地产行业、依赖土地则是一个不争的事实。

　　对外经济贸易大学金融学院院长丁志杰日前撰文指出，爱尔兰债务危机是综合性的经济金融危机，表面上是政府债务问题，但过度依赖房地产和金融业是债务危机爆发的根源，根子在于房地产泡沫及其破灭———房地产绑架了银行，银行又绑架了政府。“房地产泡沫破裂让银行体系陷入危机，政府救助银行带来沉重的财政负担。”丁志杰表示，爱尔兰是小型开放发达经济体，与我国的国情有很大不同，但是爱尔兰债务危机暴露出来的一些问题具有普遍性，一些教训仍然具有警示作用。一是经济快速发展时期或之后存在巨大的潜在房地产泡沫风险；二是政府要对房地产泡沫保持高度警惕；三是房价上涨和信贷膨胀具有相互催化、自我加速的特点；四是处理好经济增长和经济转型的关系。

　　在业内专家看来，比起让房地产泡沫继续“吹大”最终破灭给经济带来的严重后果，当前国家出台的房地产调控措施虽然严厉，但实际上是在降低未来经济面临的风险程度，有利于我国经济增长结构调整和经济发展方式转变，这是因为，一方面房地产投资虽可以拉动经济增长，但过度的投机行为势必导致经济增长缺乏内生动力，过多依赖资金投入，而且只是反映局部供需对经济的影响，难以起到由社会自身产生的全面供需对经济增长形成的稳定性，比如扩大内需。另一方面，房地产行业发展出现不良状况后给很多行业都会带来负面影响，最主要的是难以摆脱粗犷的经济发展方式，数量型难以向质量型转变。因此，倘若房地产调控措施起到预期效果，即房价上涨趋势得到控制，且部分上涨过快的城市房价出现回落迹象，那么对经济发展将起到利大于弊的作用。