贾海峰

　　北京版“国八条”正揭开面纱。

　　记者从一位熟悉情况人士处获悉，北京版“国八条”落实细则将在2月20日之前出台，这是国务院规定的“2月中旬之前出台”的最后期限。而京版“国八条”落实细则也经历了多次修改。

　　上述人士称，现在60余个城市都在看北京，北京版的“国八条”落实细则将影响全国其他城市落实细则的内容。而北京市迟迟不肯推出此落实细则，也是因为此细则在市长办公会等层面进行了再讨论和再修改。

　　无论是已出台细则的青岛、上海、济南，还是拟出台细则的合肥、南京、成都，都将“国八条”中提出的“禁三禁二”(本地户籍人口暂停购买第三套房；外地户籍人口暂停购买第二套及以上房屋)作为制定地方限购细则的前提。

　　“禁三禁二”

　　“国八条”有关城市都要实行“禁三禁二”政策

　　2月15日，北京首个“限房价竞地价”房地产项目中铁建长阳国际城再次给排号的客户发了一次通知：关注北京市近期将出台的新政策，如不符合新政的购买者，将不能获得购房资格。

　　此项目周边房价已经超过2万元/平方米，而其只卖12500元/平方米，因此有近5000人排号，但是项目却迟迟没有开盘。

　　“限房价竞地价”是北京市调控房价的一个特殊手段，由于这样的项目带有典型的“福利性”，因此排号购买者非常多，而北京市即将出台的新政，又让这些购房者中，很多人失去了购房资格。

　　京版“国八条”落实细则，成了购房者和开发商心中悬着的一块石头。

　　此前，北京市调控政策已经规定：北京户籍人口和外地户籍但是有纳税、社保证明的人口可以新购一套商品房，但是购房贷款政策要按照家庭名下所拥有房屋的数量进行界定。

　　而“国八条”提出的暂停拥有2套住房的本地户籍人口和1套住房的外地户籍人口在本行政区域内购房的政策要求，比北京市原来的限购政策严厉，比合肥、郑州、武汉等地限购政策而言，则更加严厉。

　　此前，武汉等城市的限购政策仅仅是在主城区进行限购，而兰州的限购政策更是允许本地居民新购2套住房。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士向记者透露，所有城市新出台的限购政策都要以“国八条”为前提，也就是上述“禁三禁二”必须落实。

　　上述人士表示，按照惯例，住建部可能会在3月份开始对全国直辖市、单列市、省会城市出台限购政策的情况进行检查，然后形成一个汇报材料给国务院，凡是没有出台限购政策，或者限购政策不符合“国八条”精神的城市，会进行约谈。

　　北京中原地产一位分析人士称，北京版的“国八条”落实细则特点之一将是更加灵活，不仅仅是执行“禁二禁三”，还提出了以2010年5月1日为时间节点，之前的买卖行为不算，以此后的家庭名下房屋存量为政策执行依据，在此基础上执行“禁三禁二”的政策。

　　而上述新限购政策将使100万外籍在京家庭和80万北京籍家庭无法购买房屋，直接影响购房需求在30%以上。

　　配合限购政策，新出台的北京版“国八条”落实细则还将对差别化信贷政策、营业税政策等进行重新调整，对抑制投资投机性购房的作用更明显。

　　中国银行北京分行一位人士向记者透露，目前大部分银行已经取消了首套住房按揭贷款8折优惠利率。而不满5年的住宅买卖进行全额营业税征收，加之贷款利率上调，使得不满5年的住宅交易、购房成本上升了20%左右，大大减少了购房需求。

　　以量换价

　　限购政策和其他限制购买需求的政策核心都是以量换房价下降

　　北京中原地产分析师张大伟表示，主要城市限购，是为了限制一定的购房需求，为房屋供应量增加赢得更多时间，出台更严厉的限购政策，说明调控部门判断2011年上半年房地产供应矛盾仍然严峻。

　　然而，地方政府如果坚定推行限购政策，必然会影响地区的房地产交易量和房地产投资。

　　记者此前在住建部工作会议上了解到，多数省份2011年房地产投资计划增幅都比较大。

　　以海南为例，2011年房地产投资计划是530亿元，增长15%；河南省房地产开发投资要从2010年的2000亿元左右，提高到2011年的3000亿元。河北省房地产投资也提出要2011年达到2000亿元以上。

　　上述接近住建部的人士透露，各省要在一季度末向住建部汇报房价控制目标。控制房价目标考核，才是各地政府调控本地房地产的关键。

　　上述人士认为，一方面通过房价考核迫使地方政府有压力去做好“国八条”的落实性政策，另一方面就是保障房、普通商品房和中心城镇的建设将为地方政府提供调控的腾挪空间，三四线城市和中心城镇商品房需求仍然旺盛，也不是调控的重点，这些因城镇化而发生的购房需求，将成为各省2011年房地产投资的支撑。