理财周报特邀 汪利娜 中国社会科学院经济所研究员

　　房价的快速上涨使住房保障问题成为民生问题关注的焦点。2011年国家虽推出兴建1000万套保障性住房的计划，但从以往保障性住房建设和实施中存在的诸多问题，住房保障缺少长远的大思路，有效的制度安排，需要重新思考和构建我国的住房保障制度。

　　一、澄清住房保障与住房市场的关系

　　住房保障是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足居民的基本住房需求所做出的多种制度安排。住房保障和住房市场虽服务的对象不同、供给方式不同，各有其位，各有其功能，但也不是泾渭分明，互不关联。两者对立统一、相互转化或互为补充。

　　许多人认为“双轨制”是保障归保障，市场归市场。其实，两者表面上矛盾对立、分享资源与市场份额，但实则相辅相成。

　　首先，两者的目的是一致的，都是为了解决国民的“住有所居”的问题。其次，两者是互为因果、互为补充的。因此，在推进住房保障中，抑制高房价、低密度的别墅、一户多套住房是中国现阶段或城市化没完结前的现实选择。

　　再次，两者的对立表现为资源的分离与分配上。在土地既定的情况下，高档房开发建设越多，中低价位商品房和保障性住房可占用的土地相对减少，因此，保障性住房与商品两者不可顾此失彼，双轨并行，而不是分道扬镳，才能保障一个国家社会和经济发展的两个轮子安全、高效运行。

　　二、建立以公共租赁住房为核心的住房保障体系

　　目前，我国住房保障的实物供给主要可分为出售型和非出售型保障性住房供给。出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房；非出售的住房包括廉租房和公共租赁住房。

　　不过，鉴于经济适用和限价房存在的诸多弊端，我们认为，应当减少我国保障性住房的种类，大力发展公共租赁房，以公共租赁住房作为政府提供实物保障的主要方式。这种方式不仅有利于实现保障性住房的循环利用，节约土地资源和公共资源，而且有利于住房市场的稳定。

　　三、完善和构建住房保障体制的具体措施

　　1.深化土地制度改革。土地具有资源、资产和资本三位一体的特殊性，使其成为抑制房价上涨过快、确保保障性住房的土地供给和开发建设的重中之重。土地制度改革必须从产权、交易、管理多个环节入手。

　　2.探索和开拓保障性住房建设的融资渠道和金融工具。在我国城市化尚未完成之时，以公共租赁住房作为住房保障实物供给的主要形式，其面临的最大问题就是资金问题。公共租赁住房建设具有资金需求量大、占用周期长等特点，仅仅依靠政府财政资金投入，或者其他单一方式都是无法满足其资金需求的。通过金融创新、体制创新和产品创新，才能以更多市场化方式为政府加快保障性住房建设融通长期低成本资金。

　　3.深化财税体制改革，增加其住房保障功能。在政府财力不断增强的情况下，政府应优化财政支出结构，健全监督机制(财政支出结构应经人大审批、向社会公开)，以提高政府依法行政、合理行政的透明度。增强税收调节功能，积极推进对低密度高档住宅、第二套住宅开征房产税，将公共投资产生的外部效应—房产增值收回来。深化收入分配、住房制度改革，规范公共人物的收入来源，建立官邸制，减少城镇住宅消费中的非市场化供给，从制度建设上抑制侈靡和腐败产生的变异性住房需求。

　　在中国转变经济发展方式中，政府应运用财政、金融、土地和税收政策鼓励和动员社会资金进入与民生相关的领域，特别是要细化公共租赁房“谁投资、谁受益”的政策，以吸引和鼓励更多的民营资本进入租赁房市场。着力解决国民关切的“住房难”、“就医难”、“出行难”、“上学难”的问题，以满足国民日益增长的物质精神文化的需求。这是国民经济发展的动力，也是其发展的目标。