晚报记者 杨冬 报道 制图 任萍

　　从“国八条”到“沪九条”，从房产税到兔年加息，上海楼市可谓一波未平，一波又起。记者昨天从沪上多个新开一手楼盘、多家房地产中介门店，以及数家市场监测机构处了解到，春节期间，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，延续了2010年的低成交态势，同比2009年春节期间1.6万平方米大幅萎缩85%，成交均价则再次回落至2万元以下，报于19156元/平方米。种种迹象表明，“刚需”购房者正在延缓入市。

　　一手房：节后成交均价难再冲高位

　　“2010、2011连续两年一开年房市便笼罩在调控之中，今年年初的调控力度更是加码，1月成交量环比衰退，但是同比去年1月依然维持上涨，增幅达53%。这显示，市场对调控政策开始钝化，逐渐习惯不断加码的调控，所以反应相对不激烈。”上海永庆房屋总经理陈史翎昨天表示，“包括国八条、房产税等在内，春节前调控政策密集出台，必将会影响市场成交量，从趋势来看，政策利空还需要时间消化，未来成交量将会继续萎缩。 ”

　　根据上海市房管部门主办的 “网上房地产”统计数据显示，2月6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套；截至8日中午，当天预售的一手商品房只有16套。昨天是兔年首个工作日，截至昨晚6时，当日成交的一手房套数也仅114套。

　　来自汉宇地产市场研究部的统计数据同样佐证：春节期间（2/3～2/8），全市商品住宅新增供应量为零；全市仅12个新建商品住宅项目有房源成交，主成交楼盘如 位于闵行古美罗阳板块的“莲花河畔景苑”、嘉定安亭汽车城板块的 “绿地新里米兰公寓”等；全市住宅成交均价为18647元/平方米，环比春节前最后一周下降21.7%。

　　据上海搜房网数据监控中心统计，春节楼市成交面积排在前十位的楼盘中，价格低于20000元/平方米的项目有6个，20000元/平方米-30000元/平方米和30000元/平方米以上的项目各占2个。中低端项目的绝迹，让春节期间上海楼市量跌价不跌，成交均价仍居高不下。但随着春节长假最后一天“加息令”的下发，部分高端住宅或将遭受新一轮冲击，上海楼市成交均价有望出现一定幅度下调。

　　分析人士指出，2010年开年存款准备金率的两次上调，让虎年春节的成交量成为2006年以来住宅市场的最低谷，2011年的新“国八条”、房产税和“沪九条”的先后出台，可谓有过之而无不及，兔年春节楼市延续了2010年的走低态势。无论是本地还是外地投资者，都不同程度选择了退出上海房地产市场。

　　房地产专家表示，随着房产税影响的日益深入，投资客的退出，高端住宅市场或将受到一定抑制，小户型低总价的项目有望取而代之。 “加息令”的发布，更是让一批资金实力有限的购房者缩小了其房源的选择范围。预计节后几周，成交均价难再冲高位，小户型房源仍将成为市场主力。

　　二手房：政策限制较大故选择观望

　　与一手房市场的“门庭冷落”相类似，申城近期二手房成交依旧未见“暖意”，市场反应平淡。

　　记者从沪上连锁经营门店最多的上海中原地产旗下多家分行了解到，今年春节期间二手房市场延续往年态势，租赁客户占到总客户量的60%-70%，其中以节后换房客户为主。而在二手房买卖方面，从正月初三门店开门开始，门店日均带看量相比春节前明显萎缩，多数分行日均带看量仅有2-3组客户。

　　而根据汉宇地产各分行反映，除了部分热点区域咨询量有一定增加外，从实际业务交易层面上，总体延续节前一周的冷清状态，与新政前的火热形成鲜明对比。而咨询客户量相对春节前一周稍有增加，客户咨询的重点主要是房产税和 “国八条”，且处于观望阶段。由于限购政策越来越严格，部分房东出现撤牌惜售现象，房东心态普遍比较稳定，议价空间不大。

　　上海中原徐汇区、静安区等市中心的区域经理表示，目前的买卖客户中并没有表现太大的诚意，咨询政策、试探市场成为看房客户的主要目的。在房东方面，房产税的出台并没有对其心理产生太大影响，挂牌价基本符合市场整体行情。

　　21世纪不动产对旗下300余门店所做的一项抽样调查显示，2011年春节假期楼市成交因为节前出台的各类政策而显得较为平淡，同时加上尚未退却的过年氛围造成的叠加效应也使得一些分行近两天遭遇到零客户的尴尬。据了解，这部分零客户的板块多为联洋、古北等高端住宅集中地。

　　记者也注意到，与上述高价板块不同，一些刚性需求较为集中的区域，如大宁、曲阳、金桥等板块近两天上门客较政策出台后有明显回升。主要因为这些刚性需求板块的客户受政策影响小，同时也对价格变动敏感性较高，故其无论是咨询政策还是购房的主动性都较为积极。

　　加息后：外郊环地带或将首个降价

　　兔年春节的最后一天，央行决定自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。房产税的影响尚未正式全面显现，一纸“加息令”就再度冲击了上海的房地产市场。

　　“央行加息的节奏，从去年下半年开始跟进CPI步伐，这已经是第三次。 ”上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，基于2010年底过高的CPI数据，今年1季度该指标仍有很大可能在5%以上，通胀压力难以消除，加息的步伐并不会就此告一段落。

　　宋会雍表示，从数据上看，单次加息对贷款购房者所造成的实际还款增加有限，传递给楼市的信息主要体现在：目前楼市调控已处在加息通道中，未来还款压力会继续增加。这种成本增加会影响到所有贷款购房群体，但相比之下，经济能力脆弱的首次置业群体，尤其是对于勉强购房的置业者的收入状况是很大的考验。

　　相比之下，新政的影响仍要明显大于加息。特别是近期首套房贷款利率85折实质性取消，相当于一次性加息1个百分点。专家坦言，第三轮调控中，容易给市场造成 “误伤”印象，多少会带来一些抱怨。但整体上说，加息更多着眼于整体经济层面，楼市所承受到的影响已经很大程度的被边缘化。而且，加息抵消一部分房价上行的冲动，有利于楼市投资投机情绪降温，为新政的全面铺开提供较为开阔的市场空间。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎强调，不容小觑加息对首购者的杀伤力。连续三次加息，银行房贷利率不断上调，将对首购者形成压力。未来市场或将还有2-3次加息，首购者退缩，将对外郊环成交量形成更大的冲击。通常，在成交量逐渐萎缩、市场呈现反转态势时，首当其冲接受市场考验的便会是供应量最充分的外郊环。地铁效应、低价的利多，吸引大批买家进场抢购，推高外郊环的价格，透支了该区域的房价上涨空间。所以一旦成交量缩小，通常该环线的修正幅度会更大，出现补跌趋势。

　　分析人士则表示，如果说新“国八条”、房产税、“沪九条”打击的是投资性购房，央行的这次加息，则是在一定程度了打击了部分“刚需”购房者。物价的提升，还贷压力的加大，让一批本打算在年后入市的购房者延缓了脚步。同时随着利率的提升，一直高位徘徊的全市成交均价有望回落，低总价的中低端项目可能重新获得购房者的青睐，二三月的上海房地产市场或将持续一段时间的低位。