作者： 晏耀斌

　　2010年楼市调控效果如何？会不会有第三轮调控？

　　2011年1月25日，在中国社会科学院工业经济研究所、《中国经济学人》杂志和《中国经营报》共同主办的“透视中国宏观经济论坛”上，来自房地产行业的专家、开发商认为，2010年楼市调控取得了初步成效。但与会人士判断，新的压力来自通胀压力，楼市调控将在2011年进入常态化。

　　话音刚落，1月26日，国务院常务会议发布“新国八条”，以控制住房价格为目的的新一轮房地产调控拉开了序幕。

　　接受《中国经营报》记者采访的人士表示，“新国八条”的一个显著特点就是第一次要求地方政府制定房价目标。而其他的诸如限购令、限贷令等依然是延续过去两轮房价调控的思路，即增加供给打击投资投机行为。

　　房地产资产性功能加剧 调控再出重拳

　　在本次论坛上，国务院参事陈全生表示，总体来说，房地产调控的政策不错，抑制房价过快增长取得了明显成效。“尤其是在去年‘国十条’发布会后，楼市出现了价量回调。”他说。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，去年房地产调控有效果。仅以北京为例，当初房价疯长的区域通州、大兴，已经出现了大幅回调。

　　尽管2010年楼市调控效果值得肯定，但是业内人士认为，全部资金集中到房地产，会成为中国经济的风险所在，因此应该继续为房地产降温。“房地产黑洞，将吞噬社会上一切可能的资金，从而绑架整个中国经济。”北京联达四方房地产经纪有限公司董事长杨少峰说。

　　数据显示，2010年中国全年社会商品零售总额为154554亿元，而房地产销售额则高达4.5万亿元，房地产行业的销售总额接近社会商品零售总额的三分之一。全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元。

　　更堪忧的是高企的CPI正在削弱房地产调控的效果。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，通胀增强了房地产的资产性预期，这与当初房地产调控的民生性预期发生了冲突。“房地产调控陷入了两难。”杨少峰解释说，2010年，宏观调控其实正在产生着巨大的影响，然而第三季度突然爆发的严重通货膨胀扭曲了整个社会正常的经济秩序，因保值增值而造成投资需求急剧增加。

　　陈国强认为，在缺乏投资渠道的情况下，当通胀之火和流动性之油碰到一起，势必影响房地产调控效果。2010年11月份CPI为5.1%，12月份CPI为4.6%，全年突破警戒线，达到3.3%。继续巩固去年调控成果使“新国八条”出台成为必然。

　　空前严厉 首提价格目标

　　与前两轮调控明显不同的是，“新国八条”第一次提出了“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。

　　这是本次调控的一大亮点，但这种类似“政府定价”的做法是否有效果呢？杨乐渝担心的是，依赖土地财政的地方政府凭借什么资源和能力来实现上述目标。杨乐渝分析说，责任和权力对等，是实现目标的基础前提。决定房地产市场价格走势的金融政策、土地供应政策、区域发展政策、产业规划等决策权都出自中央，但控制房价的责任却落在地方政府。“保障房必将占用商品房的土地资源，地方财政如何完成保障房任务和实现商品房房价控制目标，将是2011年地方政府面临的严峻挑战。”他说。

　　“意图在于加强地方政府的责任。”全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青认为，要依靠地方政府控制房价很困难，一方面房地产市场是一个完全竞争的市场；另一方面地方政府拿走了房地产行业三分之一收入，并且依赖房地产生存。

　　而之前由住建部对房价和保障房建设问责机制，在“新国八条”中进一步强化：未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告。

　　显然，问责机制正在升级。据了解，温州已经将房价收入比纳入官员考核机制。“政府定房价具有导向意义。”叶青分析说。

　　此外，限购、限贷等措施在“新国八条”中继续强化。对于“新国八条”中提到，将二套房贷首付提高到60%以上，购房时间不满5年出售的房屋按销售收入全额征税等措施。业内人士均表示，这些措施延续过去调控思路，但更加严厉。

　　“提高首付旨在打击投资投机。”杨少峰认为，二手房交易全额征税实施“一刀切”，势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌。

　　按北京东四环一套120平方米房子，3万元的市场均价算，360万元的总房款仅营业税就要将近20万。“预计2011年中国二手房市场将从2010年的沸点迅速降至冰点，二手房中介倒闭潮必将来临。全国一线、二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。”杨少峰判断说。

　　此次，全面限购令终于从传闻变为现实。“新国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　更为严厉的是，“新国八条”明确提出禁止购房的范围。杨乐渝认为，对已拥有二套以上住房的户籍居民停止其购买本地商品房。“这一条最为厉害，直接影响了改善性需求和流动性的走向。”他说。

　　陈国强则认为，这表明从去年部分城市实施的“限购令”开始扩展到全国，在短期内对需求的抑制会比较有效。

　　亟须房地产市场制度建设

　　就像上述论坛的与会人士一致认为的，新一轮的调控措施仍未解决房地产市场的根本性问题。“房地产患上了综合征，其症结在于经济结构扭曲，不单是房地产本身的问题。”杨少锋认为，流动性之“水”过于泛滥，尤其是在房地产领域，必须首先解决流动性的出路问题。从住房制度来说，中国不能只有单一的商品房供应体系；从投资渠道来说，也不能只有股市和房市。

　　“房地产问题已不再仅仅是房地产本身的问题，而是整个经济问题。”杨乐渝认为，不能让全部资金集中在房地产行业上，要把房地产开发与国家产业规划结合在一起。“要鼓励开发商转型，未来的发展商将是产业运营商和城市运营商。单一的房地产开模式在未来是走不通的。”他表示。

　　“重要的是改变供求关系。”陈全生认为，应该倡导租房观念。目前，房地产市场上，在商品房和保障房之间缺少了房屋租赁市场。“不应是人人有住房，而是人人有房住。住房制度建设的思路应该是鼓励买房出租、限制买房和奖励租房。”陈全生曾向有关部门建议。

　　“新国八条”规定：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

　　住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴分析说，总体来看，楼市调控政策 不断向“精准“调整，针对性在增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，强调住房供应“双轨制”。

　　陈国强则判断，楼市调控从此走向常态化。“下一步可能就是通过房产税来强化和改进健全房地产税收体系。”

 

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