陈哲

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　　2011-01-31

　　陈哲

　　房产税出台的传言一天比一天盛，潘豆豆却暗自窃喜，因为她在上海买的是商改住，而不是那个被调控的对象——住宅。

　　2010年5月，关于房产税的消息不断传出，从年初开始的交易热潮一下子冷却下来。开发商两极分化，二手房中介纷纷关门。不过，投资者潘豆豆却认为这是进场的好时机。

　　做好“战略”判断后，潘豆豆开始选择具体的产品。此前，她有过成功投资住宅的经验，手上有一套自住、一套投资的房产，作为一位80后白领，潘豆豆在房产市场上算不上资深专家，可以接受的总价并不太高，所以排除掉豪宅、别墅、写字楼等物业类型。

　　因为第三套房基本停贷，在一位顾问的推荐下，仍有置业需求的潘豆豆把目光放在首付比例一律50%的酒店式公寓上。

　　根据这位置业顾问的观察，自从2010年4月国家针对住宅市场的调控开启后，较大比例的投资性买家考虑到普通住宅的贷款政策限制，把投资领域扩展到酒店式公寓产品。

　　说到相关的房产政策，潘豆豆的顾问总是给他灌输，“你得注意到政策一直强调‘调控’，并没有‘打压’，并且从投资空间来看，酒店式公寓的再销售机会高。”

　　置业顾问向潘豆豆提供了一组数据：普通住宅的购买人群多为45—60岁，或为子女购房或为改善性购买，总而言之自住目的强，入住后换手率低；而酒店式公寓的购买人群年轻，多为30—40岁，投资性买入比例高（约有60%），换手频率高，换言之，在二级市场“容易炒热”。

　　除此之外，中低档写字楼售价与同地段同档次住宅差价又超过三分之一，这使得开发商有意愿将此类土地建成类住宅功能的酒店式公寓，供应占比较大。不过，潘豆豆还听说，由于其并不是传统的房产，市场接受程度有限，开发商和中介公司的营销，也是推动酒店式公寓热的主要原因。

　　最终，潘豆豆相中了位于上海市嘉定区汽车城底特律财富天地的房子。这个位于郊环的24层项目，在一条新地铁线的末端，主力房型是60平方米。由于户型面积小，总价也不会太高，能够满足初步置业者资金不足过渡使用、或者像潘豆豆这种中小投资者中短线投资的需求。

　　潘豆豆为此咨询了一些专家的意见，专家建议她在购买此类房产的过程中注意两个问题：一个是土地性质，商业用地和住宅用地建成后产生的差别在于水、电、煤气、宽带等公共配套的成本按商业用途算，使用成本较高；转手时，对写字楼征差额所得税，转手的税费也会比住宅高。

　　另一个是功能问题，很多写字楼产权的酒店式公寓被建成了小户型，一层多户甚至十几、几十户，影响了通风、采光，公共部位也会相对拥挤，通风、采光影响更大。

　　对于第一个问题，潘豆豆认为不存在太大的障碍，虽然底特律财富天地不通煤气，水费是3.5元/吨，电费平均1元/度，比较贵，但是“我平时在家的时间也不太多，所以对后期成本不是很敏感，尤其我不做饭，所以有没有煤气无所谓”。

　　对于第二个问题，开发商的设计似乎没让潘豆豆感到什么不适。虽然房子一层9户，潘豆豆选的是7层的中间房型，意味着只有一个窗。

　　“但我记得看样板房感觉很明亮，因为落地大窗貌似有3—4米，而且它的厨房是开放式的，所以即便没窗还是很明亮。”年轻人潘豆豆说，“打动我的，是可以把房子设计成LOFT。”因为土地性质是商业，所以层高可以达到4.8米，完全可以设计成两层。

　　不过，并不是所有买家都像潘豆豆这样抓大放小。和潘豆豆一起看房的李阿姨看了这幢大厦后，觉得使用成本和转手税费与住宅差别太大，实际上不值这个价。“这个周边的写字楼，才能卖多少钱呢，只不过开发商包装得好，一下子就卖高20%—30%。”虽然退休的李阿姨对房子的设计和使用面积大等方面比较满意，但最终还是没出手。

　　不过半年后的今天，李阿姨也许会羡慕潘豆豆了：底特律财富天地的单价已经由1.2万—1.3万元/平方米涨到了1.9万—2万元/平方米。

　　更重要的是，房产税越来越近，买住宅已经不再是最合适的选择了。

　　酒店式公寓

　　能量系数

　　首付五成以上，贷款利率为基准利率1.1倍以上，期限一般不超过10年，不受二套、三套等限购令影响不受房产税影响

　　安全系数

　　产权年限为40年或50年，水、电、煤气、宽带等公共配套成本按商业用途算，成本较高转手时征差额所得税，转手的税费较高

　　来源：经济观察网