满燕云

　　与其他税收相比，房地产税具有很多优势：

　　第一，房地产税根据评估价值征收，很好地与支付能力相匹配。理论上对房地产保有环节征税是对资本征税，具有调节贫富差距的累进税作用。

　　第二，税收收入与支出的对应性强。房地产税收的支出主要用于为本地区提供社区卫生、道路、路灯、绿化等居民能够直接享受到的公共服务，税收与公共服务具有很强的直接对应性。通过不动产税制度的实施，有利于形成“税收增加、公共服务增加、房地产增值、税源增加”的良性循环机制；

　　第三，房地产税税源具有可观察性，便于公众对其实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率。

　　第四，房地产税更易于征管。因为，房地产是看得见的和不能移动的，即房地产税的税源是难以对税务机关隐藏的。

　　第五，稳定性是房地产税的又一个优势。和所得税或销售税不同，财产税的收入在商业周期的短期波动中并没有大幅度的波动。比如美国的金融危机导致税收收入大幅度下滑，唯一例外的就是财产税收入没有下滑。稳定的财产税收入使得美国很多州的地方政府都能继续提供公共物品和服务，包括教育、医疗、治安等等。

　　所以，对地方政府而言，财产税可以为之提供一个稳定的收入来源。分析以下各个税种的特征，可以看出，无论是从财政原则、效率原则还是公平原则来看，财产税不失为地方政府理想的收入来源。

　　当然，房地产税也存在着一些局限。这也是我国在房地产税改革中尤其需要注意的地方：

　　1.在征收过程中，对房地产税往往会实行大量的免税，经常腐蚀税基；

　　2.由于纳税人每年都要支付可观的税额，所以受到的抵触情绪较大，是一种不受欢迎的税种。

　　3.房地产税是对保有房产征税，因此实际上可能对价值上未实现的获利征税，不符合税收的收入原则。

　　同时，房地产税的良好运行还要以下一些条件：

　　1.需要良好的土地和建筑物记录，为清楚评估税基提高基础，但是在发展中国家，这些房地产登记信息往往是不完整的。

　　2.要根据房地产市场已有的交易案例准确评估房地产的价值。

　　3.税务部门要掌握真实的市场交易信息。

　　中国为什么需要房地产税？

　　自从房地产税改革的讨论出现在公众视野中，房地产税开征的必要性一直受到人们的关注。归纳起来，中国开征房地产税的目的主要包括以下四个方面：

　　1.为地方政府提供稳定的财政收入

　　只有当地方政府拥有自己独立稳定的收入来源时，真正意义上的财政分权才有可能成为现实。因此，如何为地方政府寻求一个理想的收入来源就成了财政分权得以顺利推进的前提。由于1994年分税制改革之后，地方政府一直面临主体税种缺乏的困境，因此房地产税被很多人赋予了给地方政府提供稳定收入的期望。

　　那么，房地产税能否成为地方政府的主体税种呢？学者们的估算结果是可以，但是还需要辅以其他相关税费制度的改革。有学者估算出开征房地产税的收入规模区间是2000亿元到6000亿元之间，占地方税收的比重可达23.9%到71.4%，能够成为地方的主体税种。另一些学者测算房地产税改革后其税收总额将占市级地方财政收入的10%~20%，将成为地方财政收入的重要来源，并指出房地产税改革对发达程度不同的地区地方政府影响不同。政府相关研究机构对不同房地产税征收方案进行对比分析，得到的结论是仅合并房地产保有环节税种不足以使房地产税成为地方财政的主要来源，将土地出让收入纳入房地产税的征收，才有可能使房地产税成为我国地方政府的主体税源。

　　2.调节收入分配

　　作为财产税的主要税种，房地产税的另一个重要作用是调节收入分配。中国目前贫富差距日益扩大，而财产税却面临缺失的状态。让有税负承受能力的一批人为税收收入多作一些贡献，进而通过财政分配更有力地去扶助低收入者。因此，开征房地产税将填补中国财产税的缺失，在调节收入分配中起到重要的作用。

　　3.调节房地产市场

　　高房价的出现更使人们对房地产税能否调节房价充满了期待。一般分析认为，持有阶段的税负远低于流通阶段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合适的时机转卖土地，造成了土地价格上涨，从而推高了房价。而统一的房地产税推行以后，住户每年要额外向政府缴纳一定的税收，会对购房的需求产生一定影响，继而影响房屋价格。但是很多人认为开征房地产税后可以大幅度降低房地产价格。事实上，房地产税作为一种税收手段，其主要作用在于调整和完善现行税收结构，而不在于降低房价。因此认为能够利用房地产税来降低房价是对房地产税作用的错误理解。

　　4.提高土地资源的利用效率

　　提高土地资源的利用效率，也是房地产税能够发挥的功能之一。目前，由于我国房地产流转环节税负过重造成了土地利用的低效率，开征房地产税可以提高中国土地集约利用水平。

　　（作者系北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授）

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