特约记者 彭岩锋 发自三亚

　　海南国际旅游岛规划获批已一年有余。一年来，海南房地产起伏的刺激程度毫不亚于过山车游戏。

　　三亚作为海南的旅游重镇，更是整个琼岛房地产市场的缩影。在规划出台后仅月余，三亚商品房均价迅速从11000元/平方米翻倍至20582元/平方米，让人跌破眼镜。但自去年初的热销追捧过后，三亚的房地产销售量急剧下降。尽管今年新年伊始，海南收到了盼望已久的又一“大礼”—离境免税，可如今态势依然处于低迷之中。

　　2011年1月末，记者实地走访三亚多个楼盘，发现虽然其价格坚挺，但销售惨淡，似乎三亚房地产正在遭遇“有价无市”的尴尬。

　　尴尬背后，是回归理性的使然，还是正在酝酿下一次的疯狂？

　　凤凰岛“骑虎难下”

　　凤凰岛之于三亚房地产，是样板和风向标。

　　这个由大海礁盘上吹填而成的人工岛，坐落在海南岛的最南端。一座395米长的海上观光大桥将它与三亚市中心城区相连。凤凰岛项目投资总额逾百亿之巨，甫一出世，便备受瞩目，而其在三亚创造的销售奇迹则让它一时风头无两。

　　去年1月11日，也就是海南国际旅游岛规划出台的第七天，凤凰岛1、2号楼开盘，均价一度高达7万元/平方米，700套房源当日销售一空。凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说。

　　眼下，正处海南传统售房“旺季”，但与一年前的热销相比，如今的凤凰岛显得冷清不少。

　　2011年1月23日下午，记者来到凤凰岛，岛上矗立着的五栋高级公寓仍在施工当中。凤凰岛项目售楼处门可罗雀，前台的四名售楼工作人员正在闲聊打发时间。凤凰岛董事长、总经理陈璐向时代周报记者介绍，3号楼是在去年2月11日开始预售，现在仍在销售中。对于目前具体的销售数字，他只是表示“销售情况还可以，但是和2010年的情况比较相差的确较大”。

　　据三亚市房产管理局网站数据显示，凤凰岛销售记录仍停留在688套，尽管3、4、5号公寓早已取得预售证，却没有记录。陈璐对此的解释未免有些牵强，“现在，预订还尚未结束，要等到预订全部结束，才能网上签约。”而记者了解到在去年首次热销后，有超过50位购房者随后选择退房。在此后的近一年时间里，凤凰岛并无新房卖出。

　　尽管销售情况并不喜人，可价格无甚变化，凤凰岛目前每平方米均价仍逾6万元，高层公寓每平方米售价超过12万元。三亚天泽营销总监胡楠木告诉时代周报记者，“凤凰岛是骑虎难下的无奈之举。1、2号楼售价在那摆着，3号楼的价格也不能低下来，否则业主有意见。”陈璐断然否认了此种说法，“我们不存在骑虎难下的概念，凤凰岛的品质是有保障的，我们的成本也确实高。”同时，他也一直表示，凤凰岛价格不存在泡沫，对于投资而言具有保值意义。

　　遭遇冷清的并不唯独凤凰岛，离它仅有数百米之遥的东和中央海岸项目也是“同病相怜”。 记者询问其售楼人员得知，楼盘均价达4.8万元/平方米，在总共400多套公寓中，目前售出的不过五六十套。

　　三亚一名业内人士分析，“三亚楼市目前销售确实不好，但是开发商并不会急于降价。在年初的那次疯狂热销中，大部分开发商都已经回笼了大部分资金和成本。所以，他们会选择继续观望，只要能维持自身的资金衔接，便不会选择降价。”

　　狂欢后的市场观望

　　去年1月，整个海南房地产圈都在狂欢。

　　2010年1月4日“海南国际旅游岛”获批后的几天，部分楼盘甚至以每平方米日均千元的势头上涨。根据海南省统计局公布数据显示，去年1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米，同比增长4.3倍；实现销售额129.67亿元，同比增长7倍。

　　一切都是浮云。

　　疯狂一个多月后，海南楼市成交量开始急剧下降。根据海南搜房网的统计，2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%，对比1月同期下滑74.7%。春节黄金周期间销量骤减，海口甚至连续四天签约量为零，节后销量也未能迅速提升。

　　国际旅游岛引发的热度，迅速降温。三亚和海口进一步加强了对房地产的调控，并于去年10月相继实行限购措施，对本市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，且对购房信贷提出更为严苛的要求。三亚的“限购令”甚至从一开始就未规定终止时间。

　　三亚湾新城营销总监廖雨田认为，目前三亚的房地产市场并不是出自刚性需求，更多是投资需求。“国家对房地产的调控，使得情势不明朗。众多投资者都选择观望，在选择一个适当的介入时机。”华远集团总裁任志强也曾如此评价道，“当下市场有些矫枉过正了，购房者尚在观望中。”

　　“出来混迟早都要还”的江湖警句再一次得到应验。2010年11月，三亚商品房销售面积同比下降81%，连被寄予厚望的冬季房展会也“掉链子”，参展人数为6万多人次，成交量只有约600套。

　　公开资料显示，2009年年底，海南新建住宅面积超过了1800万平方米，而海南住宅销售面积一年不过500万平方米。尽管如此，供过于求的现状却未导致房价大幅下滑。中国指数研究院样本数据统计，2010年12月份，三亚商品房均价19217元/平方米，环比涨幅仍达0.85%。另据国家统计局的统计，去年最后一个月，三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，房价同比涨幅继续领跑全国，海口则紧随其后，同比上涨了35.5%。

　　价格坚挺的同时销售遇冷，这些似乎早在陈璐的意料之中。他表示，长期而言三亚的房价具备这样的资质，“年初的那次猛涨消耗了三年的涨幅空间。不论是凤凰岛还是三亚的房价短期来看，都会保持基本稳定的态势。价格不会上涨太多，回落的可能性也不大。”

　　三亚房价居高不下，其周边县市的房价也随之上涨。睿海地产项目总监杨雅兰向时代周报表示，三亚的房价在短期内已经不具备太多的增值空间，相比而言，文昌、万宁的地产项目规划全新，或许更有投资潜力。“同样是一线海景房，文昌的价格只要1万多元每平方米。”

　　“去年初的政策利好刺激，三亚以及整个海南的房地产市场都是不理性的。”北京大学中国区域经济研究中心副主任沈体雁告诉记者，“国际旅游岛规划政策更多是表达国家对海南的一种信心，但是不大可能再像改革开放之初那样会起到绝对的作用。房地产市场仍需加强监管。”

　　旅游岛去向何方？

　　“三亚的房地产泡沫是存在的，可只要是啤酒就一定会有泡沫。”沈体雁如此评述，紧接着说，“重要的是泡沫大小，只要泡沫不大，便无大碍。”

　　海南对房地产的感情，五味杂陈。在1993年的那场噩梦之前，海南一半以上的固定资产投资和财政收入都来自房地产。一夜之间，海南房地产全线崩盘，烂尾楼成为琼岛随处可见的“地标性”建筑。不仅大江东去，海南也因此背上了沉重的历史包袱，错过了大好的发展时机。

　　这一次，无论如何，海南都不想18年前那场房地产噩梦再次进入现实。

　　海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞在最近的一次工作报告中提到，“十一五”的5年期间，全省房地产开发累计投资1128亿元，超过规划目标两倍多；房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上，2010年房地产业税收是2005年的7.8倍； “十二五”房地产开发计划投资规模则更是达到惊人的3370亿元。

　　这些以亿计的数字背后，是房地产业已成为海南重要经济支柱和财政收入来源。而三亚统计局数据显示，2010年前三季度，全社会固定资产投资214.92亿元，房地产开发投资97.39亿元，占比约45%。

　　“既然是国际旅游岛，海南就不应过于依靠房地产，而要着重发展旅游产业。”沈体雁批评道，三亚具备诸多独特的优质旅游资源，又背靠南中国地区，旅游市场潜力巨大。尤其是最近实施的“离境免税”将会为它的旅游带来更强的竞争力。

　　三亚，面积1919.58平方公里，人口约60万，却齐聚着万科、万达、雅居乐、富力、中粮等众多地产大鳄的身影。如今，走在三亚河抑或是三亚湾周边，忙碌的高档住宅建筑工地随处可见，而从海口到三亚数百公里的海岸线上，已经基本被地产开发商们完成了“割据”。与迅猛发展的房地产业相对，这个城市的生活节奏还是喜欢“慢”。公园里的白发老人，三五成群，集聚在一块摆弄各种乐器、散步、晒太阳。

　　海南是选择旅游、房地产还是农业？其自我定位一直犹豫不决。国际旅游岛规划，计划到2020年海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。

　　国际旅游岛的目标任重道远，反而其概念容易成为房地产迅速贩卖的地产标语。

　　“旅游产业的配套设施、服务等是非常缓慢的渐进过程，需要更细致地筹备和做好基础工作。三亚的沿海区域建设美观，而市内的街区规划粗放，城市建设破败，与沿海的反差明显。”沈体雁指出，三亚发展时间较短，目前极端的二元状况尚情有可原。“若要真正发展好旅游产业，就应科学规划城市建设，完善旅游配套设施。”

　　链接：三亚“限购令”

　　2010年10月16日，深圳、上海等城市纷纷推出楼市“限购令”后，三亚市政府出台了《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》，其中实行限定居民家庭购房套数政策，每户限购一套商品住房。

　　三亚市决定自2010年10月12日起，对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

　　为坚决抑制不合理住房需求，三亚市政府出台意见要求三亚市各商业银行要严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　此外，对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。