张晓玲 荆宝洁

　　 1月26日晚，国务院公布了新一轮房地产调控新政，力度惊人。

　　 据新华网消息，国务院常务会议部署进一步做好房地产市场调控工作。“新八条”的要点有：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等。

　　 新“国八条”首次提出价格管制目标、全国范围的限购等一刀切倾向明显。特别是在限购、限贷、加税方面，都达到了历次调控的高点。

　　 内地楼市经历了去年9月反弹之后连续四个月的环比上涨，2010年底更是热度不减。诸多业内人士指出，在酝酿出台房产税之际，国务院公布新一轮调控政策，并以市场与行政手段并重的方式祭出更加严厉和有针对性的政策，或将使得目前高歌而进的楼市猝然止步。

　　 “影响要重新评估，”当晚，一位刚看了国八条全文的央企地产商向本报记者表示，此前房企对今年销售都相对乐观，此次新政肯定将影响销量，更详细的财务和销售策略还要再具体看各地的细则。

　　 个人房贷全面紧缩

　　 关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。

　　 国八条最抢眼的是第四条“强化差别化住房信贷政策”的提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　 北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，调控再次加强对投资及投机购房者的控制，第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成。

　　 上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，这一信贷调整力度并不算大，明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。

　　 “虽然直接影响不大，但是对购房者的威慑作用非常大。”张大伟解释，特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率。

　　 本报记者近日的市场调查显示，包括深圳、杭州、上海等地的商业银行已经悄然提高了二套房及以上的贷款利率，所以，这一条与市场走向甚是相符。

　　 链家地产首席分析师张月认为，二套房首付再次提高，除直接影响“换房”的改善型需求外，将是2011年个人房贷全面紧缩的一个信号，个贷门槛提高程度将超出想象。

　　 她透露，多家与该公司有合作的银行行长近日对于明年自身个贷市场的基调都转型为收紧，且对整体个贷市场预期都是以“紧缩”两字来诠释。

　　 在房地产业内看来，更具杀伤力的是全国性限购，中房信CRIC联席执行总裁丁祖昱认为，这次重点不仅是首付，更是全面限购，而且不是新增一套，而是算存量不能买第三套，基本涵盖所有城市，这个杀伤力很大！

　　 根据新国八条，不分一线还是二、三线城市，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，都要从严制定和执行住房限购措施；且对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套的非当地户籍家庭以及无法提供社保等证明的，暂停在本行政区域内向其售房。

　　 “这是比目前北京等地的限购令都要严格的措施，”昨日，接受本报记者采访的中介人士及开发商均如此表示，这也意味着，去年至今已经出台限购令的20多个城市，将重新调整限购口径，因为除深圳外，它们都规定居民还可新购一套。

　　 伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，这样的限购等于让异地购房几乎成为不可能，尤其是投资性异地购房已经没有空间，房产去投资化的政策导向十分明确，“北京的价格应该可以刹车了，今年的交易量至少下降三成，此前我们预估的是下降一成，海南等以异地投资为主的区域，其楼市前景堪忧。”他说。

　　 将设房价涨幅控制线

　　 预计70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长

　　 “刚看了新国八条全文，我真的有点被吓到了。”杨红旭说，最关键的是两点：一是要各地于一季度公布本地区年度新建住房价格控制目标，直接干预整体价格；二是限购全面升级：各直辖市、单列市、省会和房价过热城市，都须限购，且2套以上停购。

　　 新国八条要求，2011年各城市“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，”并于一季度向社会公布。

　　 新“国八条”出后，估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线（高房价城市），部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。

　　 北京中原预测，严厉的新政之下，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例楼市的成交量将明显出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。

　　 至于价格，由于目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

　　 杨红旭预计，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下幅；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。

　　 开发商虽然普遍没有对2011年市场抱乐观态度，但大多数并不悲观。“需要重新评估影响，肯定会减少销售量，而大多数二套房的购房者是真实的自住需求。”他说。

　　 调控逐渐加码

　　 “显然高层对去年的调控政策并不满意，新政策在原来的基础上更加严格。”

　　 回望2010年全年出台的房地产调控政策，共涉及信贷、土地、税收、市场秩序、保障房等多个方面22项相关政策。严厉调控步步相逼，政策出台的频密程度已经让开发商忘记是在经历第几轮调控。

　　 令市场触动较大的几条政策分别是，2010年1月10日，国务院办公厅出台通知，要求　二套房贷首付不得低于40%。而4月14日国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　 2010年5月到6月，连续两月出台土地增值税清算相关措施。9月27日，国土部、住建部联合发布通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。9月29日，央行、银监会出台规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。此外，部分城市还先后出台了限购政策。

　　 广发证券分析师沈爱卿认为，新“国八条”的出台已有先兆。国务院总理温家宝1月18日上午在国务院第五次全体会议上强调了今年第一季度工作的重点，强调要确保价格总水平基本稳定，并坚定不移地搞好房地产市场调控。“显然高层对去年的调控政策并不满意，新政策在原来的基础上更加严格。”而进入2011年1月，部分城市一二手房再次出现量价齐升之势。

　　 通知要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。沈爱卿分析，这是对2010年4月出台的“行政问责制”的深化。他认为，房地产的调控不能单靠一个政策，但在限购、加息等多重政策的叠加作用下，房价上涨的空间已经十分有限。

　　 北京最大的一手房代理行思源经纪董事总裁陶红兵在接受本报记者采访时认为，政策的出台，意味着调控还在加强，但对购房者的心理预期影响要大过实质性的影响。因为二套房的购买者大多数是改善性需求，对首付并不敏感。

　　 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　 陶红兵认为，过去一年执行的并不严格。新的一年里，有些银行还是在执行7折优惠利率，轻易提高40%的利息，会失去客户，没有谁愿意冒这种风险。陶红兵担心，政策或将会影响新增供应上市。从去年底开始，房地产投资增速已经呈现降低趋势。