张晓玲 唐韶葵

　　尽管2010年各大房企业绩大好，但春节前夕中央一记调控加速，或许又要让这帮大佬们颤抖一会，因为昨天晚间新华社公布了国务院关于进一步的房地产市场调控部署：要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。

　　而首套房利率也正在加紧向7折、85折优惠告别。近日，包括北京、上海、深圳、杭州、重庆、南京等城市在内的热点城市，纷纷传来商业银行提高首套房利率的消息。

　　连续的加息和提高存款准备金率，收紧了商业银行的信贷额度，中长期放贷利润也变薄。商业银行机遇利润和风险的考量，选择提高利率成为自主之选。

　　这种市场化的行为，将极大影响购房者的成本。从8.5折提高至基准利率，相当于加息四次，购房人成本急剧上升。

　　这一不利的消息，连同房产税试点、数个二、三线城市加入限购行列，以及2011年商品房供应量大增，新建1000万套保障房等因素，构成了2011年楼市的复杂图景。一些地产公司出于对后市的担忧，选择在春节前加紧开盘，尽早出货。然而，二套房首付比例增加一成，或许又让一众刚性需求者却步了。

　　首套房利率优惠渐取消

　　浦发银行北京分行近日表示，去年12月就接到了总行取消优惠的通知，首套房贷利率不低于基准利率。光大银行、民生银行北京管理部也称，其首套房贷恢复至不低于基准利率。

　　北京并不是最先取消首套房贷利率8.5折的城市。本报记者调查显示，元旦过后，深圳的银行陆续将首套房贷利率提高至基准利率了，甚至有部分银行将首套房利率提高至基准利率的1.1倍。

　　在南京，已有民生银行、深发展等六家银行取消首套房贷8.5折利率优惠，现按照基准利率执行。

　　首套房利率8.5折已是被收紧的结果。深圳一家商业银行信贷部经理对本报记者表示，与此前不同的是，本次银行体系的调整并没有得到政策面的指示，而是自发的行动。

　　中房信克而瑞分析师杨晨青认为，商业银行完全有权利根据自身经营情况和风险水平调整贷款利率水平，在本轮货币政策转向过程中，银行利润空间正不断受到挤压，本次商业银行自发上调房贷利率是为了保证自身利益。

　　首先，从去年至今央行已连续7次动用了存准金工具，使得大型金融机构的存准金比例达到了史无前例的19%，极大压缩了商业银行可供放贷资金的规模。

　　其次，去年12月央行为缓和国内实际利率为负的矛盾而采取不对称加息策略，使得商业银行中长期存贷利率差缩小，放贷利润变薄。

　　上述商业银行人士表示，预计春节后央行会依照惯例回收流动性，银行体系流动性紧张局面会在一季度持续。

　　“如果本次各家银行的调整最终得到监管层的认可，则首套房贷款利率很可能将进入无优惠的状态，”杨晨青预计，未来信贷仍将继续收紧，比如二套房首付从5成提到6成或者更高，二套房贷款利率从1.1倍提到1.2倍、1.3倍或者更高都完全有可能。

　　受伤的刚需

　　中房信的研究显示，从本次银行调整利率的影响来看，由于首套房买家对银行贷款的依赖程度较高，其购房预算通常也非常紧张，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家或将被迫推迟购房计划，近期低端市场的成交量将再次遭受打击。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟分析，按照首套房贷款100万计算，如果恢复基准利率，贷款20年的月供将高达7396元每月，相比8.5折利率，月供提高551.95元，贷款期内将增加利息额高达13万余元。

　　从85折升至基准利率即加息0.96%，相当于加息4次，将对首套房购房者带来非常大的影响。而二套房也有可能从1.1倍利率上涨为1.3倍利率。

　　张大伟认为，购房人应该重新评估购房成本，银行系统已经进入了加息通道，如果在加息的基础上再取消利率优惠，无疑会从整体上提升实际房贷经济成本。有投资意向的消费者应当注意，房产税试点、加息和利率优惠政策取消等，已使房价上涨的空间在缩小。

　　作为国内金融体系发达的城市，上述利率调整的影响正在深圳楼市产生。去年底至今想在深圳买房的李小姐一直关注房贷政策，她对记者表示，从元旦过后就发现已经很难有8.5折利率了，她暂时放弃了买房的计划。

　　新年伊始商业银行房贷如此紧张，许多开发商未有预料。万科、保利、恒大、佳兆业等公司的产品有很大一部分是面向首次置业人群，以中小户型普通住宅为主。，如万科2010年销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

　　有开发商内部人士表示，由于银行信贷利率提高时间尚短，且还是小范围事件，目前还难以看出其影响。深圳一家大型房企销售总监对本报记者表示，公司正在对首套房利率影响进行评估，以便决定未来的销售策略。目前要求各地可售项目尽快出货。

　　或促房价下跌

　　上调个贷利率，商业银行这一场自发的救赎行为，为2011年楼市走向再添迷雾，或将成为推动房价下降的利器。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，2010年国十条祭出了差别化的个贷政策，但由于没有首套房贷款利率做量上的规定，而且未涉及存量房，导致政策在执行上有弹性空间，没有达到预期目标。

　　此次央行差别化存款准备金率政策的执行，以及银监会对商业银行表外业务的并表要求，已经改变了商业银行的行为，促使商业银行对个人房贷实行区别性的风险定价，个贷利率将全面上升，国内房地产市场价格调整不可避免。

　　加息对行业的影响更不可低估。深圳中原地产近期发布报告称，2011年深圳楼市受到较多不利因素的影响，成交压力将明显增大。2011年持续加息的可能性较大。一旦利率水平再度上升，购房者尤其是首次置业者不得不更多考虑月供因素，进而影响其购房意愿。

　　而易居房地产研究院数据显示，2011年商品房市场的竣工量和供应量同比将有大幅增加。“除非房价下降比较明显，才能对冲掉利率上升带来的成本，”深交所一研究人士对本报记者表示。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，房贷利率提高、首付比例提高算得上是楼市“核武器”，足以在短期内令房价下降。“开发商在9、10月份降价促销的可能性较大。”潘石屹认为。