赵飞飞

　　春节临近，传统的楼市交易淡季，上海的土地市场却迎来又一波行情。

　　根据上海市规划和国土资源管理局公布，在虎年的最后一周，上海将再推21幅经营性地块，出让面积近100万平米，出让起始总价超63亿元，其中，1月30日，将有宝山区、奉贤区、金山区等5个地区共计10幅地一并推出现场竞拍。

　　值得一提的是，2010年1月，上海仅推出了3幅涉及住宅的地块，合计出让面积约30万平方米。

　　为了缓解供需矛盾，上海正在敞开供应土地。

　　本报获得的上海社科院提供上海今年两会的一份规划《“十二五”上海住房保障和房地产发展思路》(下称《发展思路》)显示，十二五期间，上海必须要解决的问题中，住房建设用地供给不足位居首位。

　　上海两会上，政协委员丁金宏告诉本报，上海2010年11月的人口普查显示，其常驻人口已经突破了2300万，导入型的城市人口结构，加本地市民巨大的住房刚需，推动了城市房价的上涨，但土地出让市场未见加大供应。

　　2011年1月，根据汉宇地产市场研究部公布的数据显示，2010年，在住宅土地上，上海包括保障性住房在内的住宅土地供应量为1198公顷，呈现回升态势。

　　土地供而未用

　　十一五以来，上海全市的供而未用的闲置土地数量，一般估计在5000公顷以上，相当于年均出让数据的几倍。

　　《发展思路》显示，十一五以来，上海全市的供而未用的闲置土地数量，管理部门没有正式公布，一般估计在5000公顷以上，相当于年均出让数据的几倍。

　　此份报告显示，造成上海闲置土地有两方面原因，一为政府管理方面，另一方面是拿地的企业业主方面，但主要原因还为前者。

　　2010年12月30日，国土资源部公布了房企自身原因造成闲置土地26宗案例，上海5宗土地名列其中，这5宗全都闲置6年至8年。国土部表示，对上述闲置土地中闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。

　　上海相关部门表示，对国土资源部公告的上海5幅房地产闲置土地，各相关区正在推进处置工作，处置方法主要是限期开工和履行土地使用权收回程序。

　　因此，上海社科院在《发展思路》中建议，十二五期间，上海在经营性土地的管理上，应当强调出让和使用两个环节的整体性管理，例如十二五期间要坚决拒绝毛地出让，建议不缩小单次出让地块的面积，逐步实施与建设经济适用房挂钩的办法等。

　　上海对闲置用地的盘活已经下了工夫，但是随着上海加大保障性住房土地的供应，市场化的土地供应相当有限，而在巨大的资金和市场需求下，上海在十二五面临的高溢价土地压力将非常大。

　　上海社科院此份报告显示，2007年、2009年，上海经历了两次土地价格猛涨期，尤其是2009年与2007年相比，土地的出让价格普遍上升了一倍甚至两倍、三倍之多。

　　2007年开始，上海的地王主要是当地国企和上市公司，从2009年开始，中央国企也不断成为上海地王得主。十二五期间，资金实力雄厚者之间激烈竞争，将地价越推越高，而土地也越来越集中，会损害上海市场的必要竞争。

　　从眼下上海土地市场1月的行情来看，这一状况正在延续，1月21日，上海出让的5幅土地中，均被保利、远洋等地产大头等获得，而当日最高成交价格的山区大场镇一住宅地块，被保利以25.57亿元购得。

　　房地产维持投资

　　上海规划的思路是，应当维护房地产业市场在十二五期间的平稳和增长，切实防止大起大落，以有利于经济的稳定和增长。

　　与土地的放大供应不同，接近春节，上海住房市场正在缩小供应。

　　1月24日，中国房产信息集团新数据显示，过去一周上海仅有5个项目推出8.04万平方米的新房源，在前两周连续减少的基础上，再度减少了30%，为近23周的最低点。

　　由于多个郊区低价楼盘的集中成交，上周上海的均价再度回落5.57%，为22370元/平方米。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄告诉记者，在通胀和调控的压力下，受到限购限贷以及未来房产税的影响，大量需求没能正常有效释放，市场也在看空，使得开发商不得不缓期和少量推盘。

　　“巨大的需求与不能释放的矛盾，给未来楼市带来更大的不确定性。”薛表示。

　　与此同时，1月24日，上海社科院《2011年上海社会发展报告》指出，目前上海住房市场已逐渐进入新政消化期，投资型和改善型需求购房者迅速递减，楼市价格告别坚挺。

　　住房新政影响下，限购、限贷、限外、限价“四限令”不仅令房地产商和投资者的投机风险加大，对普通家庭的购房计划和购房能力也产生了抑制。

　　根据上海市统计局的最新数据，2010年上海全市商品房1-10月销售面积1650.2万平方米，下降40.4%。其中商品住宅销售面积1351.47万平方米，下降45.6%。社科院报告的数据显示，上海商品住宅的销售近几年波动较大，销售波峰后往往会迎来一轮波谷。

　　而上海社科院的《发展思路》同时显示，关于房地产业和市场的问题上，上海规划的思路是，应当维护房地产业市场在十二五期间的平稳和增长，切实防止大起大落，以有利于经济的稳定和增长。

　　例如，几年来上海房地产投资占GDP的比例约为10%，这一比例应当在十二五期间其本维持。