接盘者为长江实业持股三成的新加坡ＡＲＡ基金

　　见习记者 刘娟 商报记者 徐跃明

　　近日，资本策略将持有4年多的上海盛邦国际大厦以11．6亿元人民币转让，接盘者是李嘉诚旗下长江实业持股三成的新加坡ＡＲＡ基金，李嘉诚如何打造这个项目，还需要时间来观察。

　　顺利抛盘沪上首个项目

　　“由主席钟楚义领队的香港资本策略团队，一向财技了得。和一般地产公司买地起楼不同，他们最擅长的就是以低价购入现成物业，重新翻新增值后，高价出售以换取最大回报，”某证券分析人员在得知资本策略这一交易时评价称，“今年以来，资本策略连番趁高位出售手上香港、上海等地的物业，而这一次的盛邦国际大厦亦是他们的得意之作之一。”

　　公开资料显示，原名为“福海商厦”的盛邦国际大厦，位于虹口区四川北路地铁10号线2号出口，总建筑面积56859平方米，其中地下1层至地上5层部分为商场，6至29层为办公用房。早在2006年11月，在一场拍卖会上，资本策略联手雷曼兄弟成立合资公司ＳＨ Ｆｏｒｔｒｅｓｓ Ｌｔｄ，以4．16亿元的价格拍得，均价仅约7300元／平方米。

　　这是资本策略进驻上海的首个项目，“因为是拍卖，所以这个价格在当时就低于市场价30％以上。”上海国拍行一位工作人员说，值得注意的是，雷曼兄弟后来因不堪金融危机重负，也将约4．34亿港元的贷款权益，以不到55％的价格“贱卖”给了资本策略。

　　在当时，初来上海闯荡的资本策略还做对了一件事，即将第一个合作对象锁定了罗康瑞瑞安集团旗下的上海瑞安建设有限公司。

　　“罗康瑞对于商业项目的成熟运作和内地广泛的人脉关系会让资本策略获益匪浅，尤其是在后期关键的招商阶段，”因而难怪资本策略团队豪情壮志说，“翻新后，投资回报可以达到10％至12％，相当于年租金收入约1亿港元。”

　　负责招商的戴德梁行也透露称，盛邦国际大厦的租金为5．2－6元／平方米／天，这一租金价格是该区域目前的最高招租价，同区域的海泰时代广场租价为5元／平方米／天。

　　某商业地产分析人士称，按照此次11．6亿元的交易价格，粗略算出该大厦目前仅2万元／平方米出头，这样的平均单价并不算冒尖，但是对比资本策略起初的收购脉络来看，他们也算收益颇丰。

　　据了解，除了盛邦国际大厦，资本策略近年来还在上海收购了永新广场、四季坊及新茂大厦等商业地产项目。

　　经历了新一轮招商后，盛邦国际大厦的商场部分大多以餐饮为主，沿街商铺已入驻的零售商包括85℃、新旺茶餐厅、Ｃ＆Ａ、肯德基等热门品牌，而写字楼中则进驻了不少国际物流与地产公司。

　　ＡＲＡ基金初入上海

　　对于接盘方，不少业内人士提出，“投资者或许可以通过长线经营提升物业租金，最终实现价格的整体上升。” 不过让商报记者质疑的是，这一解释显然只是一厢情愿，因为四川北路沿线，虽然以零售业为重头，但是数年规划发展并未明显成气候，而写字楼市场更是鸡肋，不成规模。

　　对于盛邦国际大厦这样的物业来说，眼下商场部分约为每天18－20元／平方米，写字楼部分约为每天5－6元／平方米或许已到顶点。此外，此前上海多个物业，就在长期经营之后仍然以失败告终，如前几年被大摩转卖的零售项目——无限度广场就是最好的例子。

　　那么新加坡ＡＲＡ基金为何还要出手接盘呢？有分析认为，“现在的四川北路当然不能跟淮海路比，但3年、5年之后的情景谁也预料不到。”尽管从业态上此前早已被定形为以零售业、百货业为主，但投资者可能更加看好背靠北外滩、外滩等绝佳航运、商贸地段的四川北路。随着海泰时代广场、盛邦国际大厦、玫瑰广场等竣工和运营，该区域已慢慢连成一个大型的片状商业带，在商业格局上或能有一个飞跃。

　　“此外一点，还与沪上零售物业的供应不足有一定关系。”戴德梁行中国区投资部联席主管叶建成称，在过去几年时间里，新的购物中心并没有大量出现，这也促使外资目前的收购方向更多地关注在这些零售物业上。而买家新加坡ＡＲＡ基金，亦是对商业地产项目情有独钟。公开资料显示，ＡＲＡ是由领汇房地产投资信托基金管理公司和私人房地产基金联合成立的一家亚洲房地产基金管理公司，其中有部分股权为李嘉诚旗下的长江实业持有。

　　业内人士向记者透露，盛邦国际大厦属于ＡＲＡ基金在上海的首个收购项目，在此之前，该基金相继在大连、南京等地完成交易，其中南京国际金融中心项目是以17．5亿元从招商地产手中购得。

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　　盛邦国际大厦曾几度流拍

　　盛邦国际大厦，原名为福海商厦，初建至今已超过10年。1994年，上海新世纪文化公司出土地，香港厚诚物业公司出资金，成立“福海房地产发展有限公司”，建造了名为福海商厦的商业中心大楼。

　　1997年8月，福海商业中心大楼宣布“结构竣工”，此后，上海房地产市场开始陷入第一轮低潮，由于资金链断裂，大厦后期的一系列手续无法办出，大楼随之变成了一幢建成的“烂尾楼”。

　　自2004年起，福海商厦走上漫长的寻主之路。此后经历3次流拍。直至2006年11月，雷曼兄弟与资本策略联合，终于以4．16亿元的价格拍下了该楼，并将名字改为现在的“盛邦国际大厦”。