翟宇

　　房产税终于来了！

　　在重庆市已确认将对高档房开征房产税后，前期被业界公认为将与重庆一起成为房产税第一批试点城市的上海市，离房产税也越来越近。在之前元旦期间将开征的传闻破灭后，上海开征房产税最新的时间窗口又改为“两会”期间。

　　重庆房产税“靴子”落地对上海而言更重要的一个意义在于，前期媒体风传的重庆将针对高档房征房产税的传言已被证实，那么，上海版的房产税是否也会如传言般，将只针对新增房源开征？

　　从现实来看，重庆版房产税的尘埃落定对上海楼市产生的最直接影响是：成交量将面临较大的增长压力。受上海将在元旦期间开征房产税传言的影响，上海楼市的成交量在2010年年末的最后两周已经大幅冲高。

　　可以预见，在上海版房产税最终敲定并公布之前，这种市场影响仍将持续。

　　需要指出的是，无论是重庆版还是上海版的房产税，目前的原则仍是从轻征收，因此对市场更多的仍然只是作用于心理层面。

　　这其实也符合房产税开征的最初设想。从原来的征收物业税改为现在的房产税，可以看出监管层面迫切需要增加房产环节的成本，以调节目前大量民间资本对于投资房产的需求，这种暂时将土地出让金与物业税之间的矛盾抛在一边的方案选择已说明了房产税所承担的“历史责任”。

　　从某种程度上说，这算是一种进步。因为在房产持有环节没有任何成本，任由房价上涨其最终的结果是经济发展的成果被少数人窃取，无论对政府还是对大多数公民而言，都是不公平的。

　　其次，几乎所有的地方政府都将高比例的财政收入寄希望于卖地，不仅是一种忽视地方经济长期可持续发展的短视行为，更形成了一种对土地财政的依赖，其结果不仅不利于各地经济的长期发展，更使得地方政府在某种程度上成为房价上涨的推手。

　　而房产税的试点推出，其承担的另一个重要职责就是以税代“金”，即由房产税替代土地出让金，让房产长期的升值为地方财政创造长期可持续的收入，避免地方财政对土地出让金的短期依赖。

　　当然，我们必须承认，一个小小房产税，是否能承担如此重任，仍有待观察。尤其是在已经一次性交纳了土地出让金的房产，还要再交纳房产税，是否存在重复征税的问题？至少到目前为止，这还是一个没有解决，但又必须解决的法理问题。这是房产税征收的合法性问题，不容忽视。

　　其次，房产税对于降房价的作用，虽然之前社会对此寄予厚望，但可以预见的是，房产税开征的短期或许会导致市场在一定时期内出现观望局面，但最终仍然难以改变房产作为中国人最佳投资工具的属性，这一点，难以通过一个小小的房产税就完全得到化解。

　　尤其是目前从轻征收的原则，在国内房产投资均以大幅升值为最终目标，而非长期持有出租获利，低税率的房产税很快就会被房价的上涨对冲，因此，其对市场的作用需要着眼长期。

　　最后不得不提醒的是，监管层出于各种原因“急于”推出房产税试点，但房产税推出面临的诸多现实问题还有待解决。其中就包括房产税的税基确定问题：是以最初成交价计税还是评估价计税？如果以最初成交价，那就无法体现房产的真实价值；如果以评估价计税，国内现有的评估体系及评估机构，都难以完成如此大量的工作，且其公信力仍待检验。

　　此外，更重要的是，一旦房产税全国推开，那各地的房产交易信息能否实现全国联网？目前在少数城市的试点即面临这种问题：只能对在本地交易的房产征税，当地市民在其他城市所购房产却难以纳入计税基数……更多的现实问题还在等着房产税出台后一一解决。

　　但无论如何，房产税就要来了，从现阶段来看，如果这只能算是一个比较糟糕的开始，那么，我们希望它能有个美好的未来——有实力进行房产投资的公民在享受房产升值的同时，那些没有能力或暂时没有能力投资房产的公民，通过房产税征收后的转移支付，也能享受到房地产升值带来的发展成果。

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