黄树辉

　　上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。史无前例的大规模保障性住房建设施压商品房市场，正在逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。

　　花样年(01777.HK)总裁潘军用“坚决转身”四个字表达了战略转型的决心。

　　在过去一年内，在高端物业用地和商业用地上的大规模突进，使花样年的战略取向表露无遗。与遮遮掩掩的万科等一线房地产开发企业不同，花样年对高端住宅和商业地产的渴求显得简单而直接。

　　但这并不能代表全部。在花样年打算坚决舍弃中低端住宅的时候，万科、恒大地产、佳兆业等开发商仍然在二三线城市的刚性需求市场上加速布局。房地产调控大局难改，开发商对行业研判的分歧带来房地产开发模式加速分化。

　　保障房冲击中低端市场

　　潘军在接受《第一财经日报》采访时直言，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。

　　为什么要退出中低端住宅产品的开发？潘军的理由是，房地产调控对普通住宅的影响非常大，市场压力非常明显，国家推出大量的保障性住房，将对开发中低端住宅产品的房地产企业产生巨大冲击。

　　在被称为“房地产市场转型元年”的2010年，全国保障房共开工580万套。2011年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。而2009年全国商品住房的交易量800万套，以保障房目前的建设速度，意味着不久后的保障房总体供应量将高于商品房。

　　根据世联地产董事长陈劲松的预测，未来十年或二十年，国内的商品住宅占住宅总量的百分比将由目前的90%以上逐步回落至60%上下，包括各类保障性住宅、小产权房等在内的非商品房住宅将占40%左右。

　　招商地产有关负责人在接受本报采访时表示，目前全国大大小小具有房地产开发资质的企业数万家，开发能力良莠不齐，大多都在争夺低端市场，导致房地产开发行业的企业化程度很低，替代性很强。

　　潘军直言不看好中低端住宅市场，“2010年卖得最好的是中低端，但房地产中低端市场的产品供应量非常庞大，产品同质化问题严重，开发商开发此类产品的能力也逐渐成熟，因此企业优势很难体现。”

　　在潘军看来，中低端市场的客群很多是夹心层，政府的保障房正是要解决这一人群的住房问题，未来受保障房影响较大。潘军推断称，如果每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按每套60平方米计算，每年就是6亿平方米，而商品房每年才卖9亿平方米。

　　上海在“十二五”住房建设方案中，保障性住房建设的面积占住房建设总面积1亿平方米的比例为83%，只有1700万平方米用于商品住宅建设，约占17%；而深圳“十二五”期间将建保障房26.2万套，保障房与商品房建设比例从“十一五”的2∶8将大幅提高到4∶6。2011年甚至未来短中期，保障性住房建设“唱主角”的宏观形势已经确定。

　　由于宏观调控，花样年明显减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发。目前，花样年对住宅和商业地产的比重安排由此前的7∶3调整为5∶5。而2010年中报数据显示，花样年商业地产占据全部业务的55%，住宅业务中85%为精品高端住宅项目。

　　地产高端化趋势明显

　　不仅仅是花样年，中国房地产信息集团分析师崔琳的研究报告称，从近期成交土地类型来看，不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块，旅游地块也成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上作出积极调整，这种变化在新增土地市场上开始呈现。

　　金地集团有关高管向本报表示，金地集团也正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。

　　在上海市场上，金地集团上海分公司正以徐泾、赵巷两幅土地为载体正式进军豪宅市场。在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例将按照1∶9到2∶8再到3∶7来发展。而2010年以来，金地所拿的地块也多以开发高端住宅为主。

　　潘军透露，目前花样年的土地储备中有30%为商业用地，50%为高端住宅用地，20%是中低端住宅用地，“但今后我们会逐渐将开发重点调整为城市综合体和高端住宅各占50%，逐渐退出中低端住宅产品的开发。”

　　招商地产上述接受采访的负责人表示，不断出现的“地王”在很大程度上也在逼迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，而中低端物业则日渐减少。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟此前向本报表示，在浦东、松江、嘉定的远郊地段，普通商品房未来供应量不小，房价抗跌能力较差，建造普通住宅，这些高价拿地的开发商很有可能连成本都收不回来；而豪宅的利润率相比普通住宅要高很多，开发商建造豪宅能降低高价拿地的成本风险。

　　实际上，二三线城市的地产高端化迹象也日益明显。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富、华润、龙湖、新鸿基等几乎所有的品牌房企相继卷入了高端住宅市场的角逐。继成都置信将2009年定义为其“高端年”之后，成都本土最大的品牌开发商蓝光地产也宣布向高端地产进行战略转型，并已将2010年定位为自己的高端年。

　　但更多的业内人士认为，虽然近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，目前来看中低端市场暂时不会受到保障房的冲击而出现明显变化。

　　在SOHO中国董事长潘石屹看来，如果大量保障房的建设顺利推进，将导致房地产市场格局发生重大变化。开发商尤其住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。

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