徐健

　　“就目前的住宅用地地价水平来看，不管在嘉定区的哪个角落，都不该这么便宜吧？”这是昨日上海市嘉定区土地4连拍之后，一位业内人士对嘉定一幅住宅用地2528元/平方米的成交楼面地价发出的夸张感叹。

　　昨天，上海土地新年首拍落下帷幕，所开标四幅嘉定地块中，除了一幅商办地块溢价率高达115%外，其他3幅地块的竞买过程都较为平静，成交价也不高。而唯一的纯住宅地块——嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块(下称“华亭地块”)，则被上海绿洲投资控股集团有限公司(下称“绿洲投资”)以9620万元的成交价摘得，溢价1%，折合楼面地价仅2528元/平方米，创下2010年以来嘉定纯住宅用地成交楼面地价的新低。

　　唯一宅地几乎底价成交

　　公开信息显示，华亭地块东至永新北路，南至纬一路，西至北川河，北至郊环切向线绿带，出让面积31710.8平方米，规划容积率1.2，起始价格为9520万元。

　　上海土地交易市场滚动信息显示，华亭地块共有7人领取了竞买申请书，最终有4位竞买人赶到现场。地块开标前，共有2轮网络报价，加价总额为100万元。

　　不过，在主持人询问现场是否有竞买人愿意继续竞价时，现场却无人愿继续竞价。最终，绿洲投资以9620万元摘得该地块，折合楼板价2528元/平方米，溢价率仅1%。

　　相关资料显示，绿洲投资是由上海市嘉定区房产经营(集团)有限公司和上海绿洲房地产(集团)有限公司整合重组而成的公司，是嘉定区最大的国有独资房地产开发集团，其之前开发和目前在建在售的项目皆位于嘉定区。

　　而昨日成交的其他3幅商办地块中，嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块(C13-3、C13-6)被明发集团上海实业有限公司以3.87亿元摘得，折合楼面地价3598元/平方米，溢价率高达115%，这在近期的商业地块竞买中颇为少见。

　　是否“超低价”仍具争议

　　难以回避的是，去年以来，上海土地交易市场逢住宅用地必开高溢价的“惯例”，使得华亭地块以近底价成交的结果显得格外突兀。其2528元/平方米的成交楼面地价，更让业内人士大跌眼镜。因为近一年半来，嘉定区涉及住宅用地的土地成交楼面地价几乎都在5000元/平方米之上，楼面地价过万者亦不在少数。虽区域内偶有退地出现，但所退地块重新开标后的成交价仍然坚挺。2010年12月30日，嘉定区真南路以南、走马塘以西住宅用地第二次被摘牌，其成交楼面地价为9774元/平方米。

　　很难想象，短短一周之后，华亭地块成交楼面地价已接近2009年地价大涨之前的水平。2009年5月，深圳市天居置业有限公司拍得嘉定工业区住宅用地——汇旺路北、胜辛路西地块时，成交楼面地价为1286元/平方米；同一天成交的商住地块——轨道交通11号线静宁路站地块，成交楼面地价则为2239元/平方米。

　　更让人感到好奇的是，华亭地块2528元/平方米的楼面地价，竟能让其他三家竞买企业望而却步，纷纷退出现场竞价。一位时常往来于土地交易市场的港资开发商表示：“我就纳闷，为什么有4家企业参加竞标，最终是逼近底价成交？”

　　“他们既然觉得这地块那么远，连出价都不敢，为什么还要交竞买保证金？不符合常理啊。”另一位资深土地分析师如是说。

　　嘉定区政府一位人士在接受记者咨询时介绍，该幅地块邻近华亭镇政府，“这里再过去点就到江苏了，从地图上来看是蛮远的。”他介绍，该地块北侧就是浏河，浏河口对面过长江就是崇明的城桥镇。“以后隧道通了，到崇明就方便了。其实这里环境很好，附近还有上海高尔夫俱乐部，还有浏岛度假村。”他认为，以华亭地块1.2的容积率来看，未来地块推出的产品中可能会涉及类别墅产品。

　　“可是，外冈也很远啊，去年年底成交的外冈地块楼面地价都过5000元/平方米了。”外冈地块为去年12月30日成交的嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块，成交楼面地价为5252元/平方米。

　　上海中原研究咨询部认为，作为2011年上海住宅地块第一拍，华亭地块地理位置比较偏，已经出了郊环外，在区位上并不具有优势，但1%的溢价率，2528元/平方米的楼面地价仍让人感觉有些吃惊。

　　不同于嘉定区之前成交的住宅地块，该地块并没有绑定建造保障性住房条件，在动开工方面也没有特殊要求。目前地块周边并没有在售商品住宅，二手住宅项目如华亭佳苑售价约为8000元/平方米。按照周边的价格水平，地块建成上市后售价突破10000元/平方米问题不大。相对于两千多元的楼面地价，项目的利润空间较为可观。

　　不过，市场分析人士也认为，华亭地块的个案具有其特殊性，今年上海住宅用地市场的走势，还有待继续观察。