引言

　　迈入2011年，楼市将怎样？诸多问题纠结在一起，每个人心里都有一杆秤。中国经济时报为此邀请了政府官员、开发商、学者、消费者，一起来展望2011年。

　　在他们对问题的回答中，有两点值得关注，一是几乎所有的人都认为短期内房子的投资属性不会改变，另一点是大家都对保障性住房寄予厚望。

　　几乎所有的人都认同，只有剔除房子的投资属性，楼市才能回到健康发展的道路上，但从现状看，短期内房子依然会吸引大部分投资资金。

　　在保障性住房建设上，中央政府正面临巨大的压力，人们普遍相信，只要政府有决心，建造1000万套的保障性住房的目标肯定能够实现，但地方政府到底能否全力配合，现在还没有答案。

　　嘉宾

　　廖英敏 国务院发展研究中心研究员

　　陈顺中 体奥林匹克花园管理集团总裁

　　林倩链 家地产副总裁

　　刘向龙 中国交通运输部科学研究院博士

　　贾海峰 21世纪经济报道资深记者

　　易宪容 中国社科院研究员

　　任志强 华远地产总裁

　　楼市新动向

　　1.房产税2011年会开征吗？对楼市会有什么影响？

　　王珏林：我国有关管理房地产市场的法制还不健全，解决市场中的矛盾和问题显得力不从心。房地产税是法治管理的一项措施，它对调整房屋的建设结构、消费结构等方面的作用还是很大的。

　　现在正是推进房地产税的最好时机，但出台房地产税需要一些技术和管理方面的条件，由于各个城市发展不同、管理水平不同，只有成熟一个推进一个，不具备全国一并实施的条件。

　　我认为在房地产税出台前，需要进行认真研究、精心准备，使这项税种的出台能够惠及更多家庭，能够抑制住宅消费投资比例过大的问题。

　　廖英敏：征收房产税可以增加房产的持有成本，尤其是增加购买多套住宅、空置不用等待升值获利者的成本，缩小投机炒作者的利润空间，利用经济手段抑制住房投机。

　　但房产税的征收比较复杂，真正的房产税改革是指的物业税，需要与财政体制改革相配套，不是短时间可以实现的。目前所指的是现有房产税暂行条例中的税种。

　　现有房产税目前是对个人所有非营业用房产免征。因此修改现有房产税暂行条例，对拥有多套住房和豪华型住房的人征收房产税比较容易实施。

　　陈顺：房产税是一个很敏感的问题，2011年不会大范围开征，可能会在几个试点城市试征。对楼市会有一定的影响，主要是影响到投机和投资需求，将加大其持有成本，但是影响不会很大。

　　林倩：2011年房产税开始试点征收的可能性比较高，但考虑到房产税免税范围、房产税的征收税率，2011年试点征收的城市都不确定，影响还不好判断。

　　房产税试点初期，市场会形成比较明显的波动，但是在经过一段时间后(超过半年)，房地产市场主要的参与者基本都会了解房产税的实际影响并加以适应，房产税影响开始减弱。

　　征收房产税，预计不会对于房价下挫起到明显作用，但是，房产税开始征收可能促使部分拥有多套房产的投资型业主，为减少持有成本而适价出售，从而适度缓解北京供需紧张的局面。

　　贾海峰：房产税2011年会在重庆或上海等少数城市的少数地段开展试点工作，全面大范围推广，需要几年的时间，因此不能说2011年就是开征房产税的年代，而只能说是推出房产税试点的时候。此外，由于是试点，对于房价的影响很小，加之在北京等主要城市卖方市场的格局没有改变，因此房产税可能被作为转嫁税种给购房人。

　　刘向龙：合理征收房产税将在一定程度上抑制投机性资金进入房地产领域，但是征收房产税有两个关键问题要处理好：一是征收比例要考虑居住性居民的可承受力和投资性居民的无利可图，这样才能达到抑制投资的目的。所以在征收比例问题上不能一刀切，否则受苦的还是穷人。

　　二是收房产税的主要目的是为了抑制投资，将所收费用用于保障性住房的建设，必须做到这些费用再分配的合理透明。

　　2.保障性住房会让大部分老百姓看得见，摸得着吗？

　　王珏林：我国保障房建设刚刚全面起步，这两年是有史以来建设速度最快的阶段。

　　加快推进住房保障制度、增加保障性住房的供应量是这一时期非常重要的工作。在制度建设方面，重点解决土地、资金和管理问题；在保障房建设方面政府要高度重视，有计划安排土地和资金，还要动员社会各界力量，调动企业的积极性；在分配方面，加大监管力度，发挥社会和新闻单位的作用。这样保障房建设才能更有“保障”。

　　廖英敏：2010年580万套保障性住房规划已经分解到地方，住建部和地方签了责任书，大部分开工建设，一部分已经开始分配或摇号，一部分中低收入居民已经拿到钥匙或分到入住指标，确确实实解决了这部分人住房难的问题。

　　2011年计划建设1000万套保障性住房。对比2009年我国竣工商品房554.9万套、销售商品房804万套，2011年保障性住房建设规模是够大的，需要安排好土地规划，创新资金来源。

　　要政府主导，社会参与，举全社会之力，建设保障房。同时，要根据社会需求，优化保障房结构，在低收入居民逐步得到安排后，要面向中低收入群体，包括年轻人、夹心层，需要阶段性解决住房问题，因此公租房需求量可能很大。

　　易宪容：增加保障性住房，将是政府让“房价回到合理价位”的主要方式，要化解当前国内房地产市场的矛盾或问题，就得采取“保障归保障，市场归市场”的住房供应“双轨制”的方式。

　　但由于中国人口多，区域经济及环境的差别性大，不少地方政府的财力有限，很难解决当地的保障性住房。1000万套的建设目标即便实现，也很难解决大多数老百姓的住房问题。

　　陈顺：保障房建设将是2011年房地产开发的主流，政府调控房价最有力的武器就是调整住房供应结构，调整供需关系，加大保障性住房供应，通过保障房来解决中低收入甚至是中产阶级的住房问题，强调房地产的居住功能，弱化住宅的投资和融资功能。

　　只要政府能够下决心，相信1000万套的目标一定可以实现。但在保障性住房结构比例方面，还是应该不同项目区别对待，根据客户的条件和需求来建设合适的房子。作为负责任的开发商，我们会积极地参与保障性住房建设，据我了解，很多同行都希望介入保障住房开发。

　　林倩：2010年全国580万套保障房建设进度并没有随时公开，这引起市场多方面的质疑，直至12月份相关媒体报道它们已经全部开工之后，这种质疑才有所减弱。

　　信息的不公开对于稳定调控时期购房者预期有不利影响，预计明年在保障房建设方面，可能会加大曝光，加强监管，坚定市场信心。

　　住建部之前公布的信息显示，2011年保障性住房中公租房将占绝大部分，继续担当主流的角色。今年保障性住房中，公租房的比例大概为70%。

　　开发商建设公租房的积极性是否会明显提高，取决于2011年国家对于建设公租房会不会进一步发布鼓励政策。

　　贾海峰：目前在二三线城市，廉租房保障家庭，已经基本获得收益。2011年，廉租房保障家庭要做到应保尽保。随着保障房房源的增多，中等收入家庭逐渐都可以买到经济适用房、两限房等保障房。而公租房从2012年以后，可以让很多夹心层和外来务工人员享受到租房的优惠待遇。

　　问题是，非户籍人口的住房保障问题，以公租房为主的保障模式，是否能够被接受，能覆盖多少，要看政府的决心和行动了。

　　刘向龙：实现2011年1000万套目标问题应当不大，主要取决于政府的调控决心。保障性住房建设是政府主导的重大民生工程，就盈利情况而言与商品房相比较并没有优势，所以开发商短期内很难积极参与到保障性住房建设中。

　　3.调控还会加码吗？

　　王珏林：有的城市、地区贯彻落实“国十条”还存在差距，2011年还应继续贯彻和落实好，要根据市场的变化情况和调控的需要，在政策细节上不断深化。

　　任志强：2011年房地产市场仍会是稳定的持续从紧的调控措施，至少在前半年会从紧，并根据经济的运行情况，特别是通胀的压力情况进行适度的微调。

　　陈顺：“国十条”等前期出台政策已经足够，关键还需要一个消化期。2011年主要会以继续今年的调控政策为主，让这些调控政策的效力逐渐发挥出来。

　　林倩：2010年9至12月北京二手房市场成交火热，土地市场高价地频出，加上楼市回暖预期不断增强，新房供应量年底增大，开盘价格回升，需要更加强力的调控政策出台稳定市场。

　　2011年宏观调控继续加码有很大可能。另外，即使没有新政策出台，宏观经济环境的恶化也将使得房地产市场受到一定的影响。

　　4.房子还会是人们重点关注的投资渠道吗？

　　王珏林：我国实施住房制度改革的目的是为了解决和改善全国城乡居民的住房条件，投资性住房比例过大，就会使实体经济变为虚拟经济，影响房地产市场稳定和健康。

　　易宪容：要化解当前中国房地产市场中的问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能。

　　因此，2011年国内房地产市场最为核心的政策是，如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，并让国内房地产的需求结构发生根本性变化，让房地产市场转变为一个以消费为主导的市场。

　　陈顺：考虑我国经济的长远发展，从长期来看，房地产还是很好的保值和增值手段。

　　林倩：就2011年我国的宏观经济形势来看，通胀预期依然明显，在我国进入加息通道时，投资股市的风险太大，而我国合适民间投资的渠道本身就很少，于是2011年民间投资渠道可能还是会比较关注房地产。

　　但这并不代表一定会进入住宅投资，首先住宅的投资门槛和持有成本都在增加，其次，商业地产在2011可能表现良好，可能会吸引市场更多注意力。

　　贾海峰：2011年上半年，通胀仍将持续。房产仍是人们关注的投资焦点。由于房产价格在2010年并没有大幅度上涨，其2011年存在大幅度上涨的空间，因此房产仍被投资者看好。

　　刘向龙：当前通货膨胀相对来说比较严重，股市一直处在低位。种种迹象表明，目前房子还是看起来最保值的资产，所以在短期内房地产还将是人们的重点投资渠道。

　　5.房企融资会继续收紧吗？

　　易宪容：2010年1—10月进入房地产的资金达56923亿元，同比增长32%。其中自筹资金增长最快达21553亿元，同比增长50%以上，占进入房地产资金的比重为40%。而银行贷款同比增长只有26%，占比不到20%。个人按揭贷款的增长由2009年的116%下降到2010年的15.2%。

　　从上述房地产的资金来源情况来看，尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧，但是由于行业利润高，无法阻碍银行信贷资金以迂回的方式进入。房地产自筹资金快速增长就是与这种信贷迂回方式进入房地产投资有关。

　　陈顺：从目前的状况来看，2011年房地产企业融资渠道还会受到一定的限制，国家对房地产行业的金融政策将继续趋紧。

　　贾海峰：房地产企业融资渠道已经被严格控制，上市、增发等融资渠道均已经被证监会叫停，目前中小开发商资金链已经处于比较紧张的状态。2011年，从紧货币政策开始执行后，房地产融资受控制会更严。

　　6.2011年房价怎么变？

　　王珏林：从“国十条”出台后，据对全国70个大中城市统计，房价同比呈下降的态势，但多数城市的房价仍在上升，总体房价涨幅趋缓。2011年我国的房地产市场发展基本上能够保持稳定，住宅价格变动不会有过大起伏。

　　任志强：2011年供给将继续增加，在原有基础数加大中，投资增速将迅速下滑，全年增速预计在15%—25%之间，约比2010年下降10个点以上。如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，前低而后高，但成本压力推动环比会比2010年高。

　　陈顺：2011年的房价会比较平稳，不会出现大涨大落。原因有两方面：一方面是国家的宏观调控，要求平稳房价；另外一方面是经济发展所面临的通胀压力，两相平衡，我认为最终会是房价平稳过渡。

　　林倩：2011年北京住宅市场中，存量房成交较为活跃，并且随着北京新房资源不断郊区化，北京的存量房相较于新房的竞争优势也将更加明显。因此2011年，二手房市场价格上扬的压力比较大。

　　2010年北京新房整体成交率不高，2011年可能出现先扬后抑的现象。价格方面，北京2010年12月新开盘项目均价环比11月上涨约5%，预计2011年价格可能继续上扬，全年新房价格会存在一定的波动，新房整体可能上涨10%。

　　刘向龙：全国房价会继续上涨。原因有如下几个方面：一是房地产刚性需求旺盛；二是国家对于地方的土地利用并没有非常严厉的调控政策；三是投资性流动资金丰富；四是保障性住房供应比例有限；五是国家为了保持GDP的高速增长还是会继续保持房地产的经济支柱地位，其增长幅度很大程度取决于国家2011年的宏观调控力度。

　　7.小产权房会转正吗？

　　王珏林：按照目前的法律法规规定，小产权房为无产权，这种交易是有风险的，不会得到法律的保护。对目前存在的小产权房要采取一停、二研、三管，短期间不会转正。

　　林倩：2011年小产权房转正的可能性较低，主要是小产权房是否应该转正，能否转正，如何转正都不确定。

　　贾海峰：小产权房应该说会转正，只是时间、地点、方式不好说，不同的城市有不同的转正方式。北京通州有的小产权房，就通过补交土地出让金的方式获得正式产权。只是国土资源部为了打击乱改乱建的问题，政府又怕小产权房影响房价，因而不肯给小产权房以转正的机会。

　　(本版内容由本报记者张一鸣采写)