夏欣 胡月 杜鹃 龙飞 杨品文

　　房地产市场经过2010年的密集调控，2010年的房价在高启的价格中僵持着，合理的房价成为2011年最大的期待。业界对此热议不止。究竟怎样才算是一个“合理”的房价？如何看待2011年房价？

　　北京大学经济学院教授萧国亮、北京科技大学教授赵晓、北京虎杰投资顾问首席分析师张寅对这一议题有着不同的理解。

　　房价上涨是多方面原因造成的

　　《中国经营报》：房地产是2010年最热议的市场，房价千夫所指，调控政策密集出台。什么样的房价才是合理的？如何判断2011年房地产市场价格？

　　箫国亮：据我所知，很多城市，特别是一线城市、重点地块，房价并没有下降，而是继续上涨。这说明政府的政策没有达到预期的效果。控制房价不是靠政府信心就可以实现的。这是一个经济学的问题，需要严谨的态度。

　　对于房价是否合理，很多经济学家都喜欢用房价收入比来判断中国人的购买力。在西方，这个数据很有说服力，但前提是你的收入是透明的。但这在中国并不现实。打个不恰当的比方，西方人的收入像一个玻璃杯，是透明的，但中国人的收入更像一把紫砂茶壶。有些灰色收入是查不到的。

　　此外，金融情况也不透明，很多民间融资无法统计。这种情况下我们用房价收入比判断购买力就要打个折扣了。其实，现在房价这么高，房价收入比这么高，还有这么多人买房子，市场出现供不应求的现象，就直接说明了这个问题。

　　 而且，有买房计划的人希望房价下降。但换个角度，假设你在北京打拼了很多年，好不容易买了房。你会希望房价下跌吗？当然不会。不同的人，他所处的位置不一样，对房价的期待就不一样。

　　赵晓：房价高居不下的情况下，大家都希望房价能够稳定，能够有所回落，从政策上有所改变，更早的提法是“抑制房价上涨”，最近是“使房价回到合理的位置”。我认为，合理的价格应该是泡沫比较少，多数人都能接受。

　　实现合理的房价，根本还是要依靠调控。类似股票市场征收资产升值税一样，比如说你的房子，在买进的时候是100万元，卖出了的时候达到200万元，那么政府就可以征收差价税。这招在股票市场很灵，希望政府将来在这方面出台相关的方案。

　　同时还应该采取两个措施：一是增加保障房的供给，以及增加土地供应。二是打击投资、投机行为。目前一个根本的情况是限制土地供给的政策，虽然保障房在增加，但是如果没有一个很好的土地政策，保障效果并不乐观。

　　张寅：房价上涨是很多方面造成的，因素很多，反映出来最根本的问题还是供给比例不足。由于利率调整不到位和通货膨胀环境都将使得整体房价很难出现趋势性的拐点。2011年一线城市房价将在高位盘整，部分二线城市房价将继续有两位数的上升。但是我认为，在2011年上半年结束前房价不会成为第一关注点，通货膨胀则是第一关注点。2011年积极财政政策对经济适用房倾斜，地方政府从中获取补贴，而市场化部分土地供给2011年将非常紧缺。这也是2010年年底前突击出现大量地王的深层次原因。

　　房价的涨幅在收窄

　　《中国经营报》：你如何评估2010年房地产调控政策，你认为效果如何？

　　张寅：2010年以来，几个部委相继出台控制房价上涨的政策，这些政策出台后，房价的涨幅在收窄。但是反映的根本问题是，土地供给不够，保障性住房建设少，需求过大。在供给少需求大的情况下，房价上涨是必然的。2011年的计划还是在保障供应这方面做文章，2010年，政府投资了1000万元资金用于保障性住房建设，但是开工量和建设量不一样，而真正的效果可能要在2012年才能体现。

　　萧国亮：这次调控政策是自1998年以来力度最大的一次。这些政策在短期内是有效果的，但是长期来看，违背了经济学规律，是扬汤止沸。如果真要控制房价，首先要调整土地出让金的价格。事实上，从2009年到2010年，土地价格并没有下降，而是在上涨。第二，抑制通货膨胀。CPI上涨的情况下建筑成本必然上涨。2009年11月份，水泥价格平均在每吨300元左右，现在已经上涨了一倍，人力成本也在上涨。当这些成本都上涨了，房价能不涨吗？政府一面抗通胀，一面又想打压房价，这是不可能的。第三，增加房产税，提高商品房闲置成本。但我们也知道，如果房地产业萎缩，就会导致银行出现大量呆坏账；如果出现极端情况，不排除导致引发整体经济危机的可能。从历史来看，世界范围内，19世纪以来的经济危机都是由建筑业的衰退导致的。

　　土地政策让调控大打折扣

　　《中国经营报》：你认为限购政策是否能够严厉制止投机行为？哪些政策的调控作用不明显？

　　萧国亮：要抑制价格很简单——大量地增加土地供给，大量地造房子。但是我们现在的政策是控制土地供给，那只会造成更短缺。价格是市场决定的，计划经济与市场经济的最大区别就在于是通过计划配置资源还是通过市场来配置资源。计划经济也可以控制价格，但是会导致短缺。

　　赵晓：信贷杠杆和土地管理这两项措施都没有起到很好的调控作用，没有达到希望的效果，在实际操作中打了很大的折扣。特别是对土地政策的管理，一定程度上出现了负面效果。因为地方政府依靠土地获得财政收入，在这个过程中，地方政府是庄家，是既得利益获得者，所以地方政府的利益可能与调控背道而驰。这是问题关键所在。

　　《中国经营报》：增加保障房是否会影响房价？

　　张寅：目前，保障性住房的普及率比较低，只有公租房的比例达到25%，才能对商品房市场化产生影响。但目前的比例还达不到这个要求，所以影响不是很大。一旦保障性住房满足了中低收入群体的最基本居住要求后，将对房价产生影响，这也是抑制房价上涨的有效途径。

　　赵晓：保障房是保证人民最基本生活的。目前阶段，保障房的供应量还是比较小的，可能连10%都达不到。未来可能逐渐增加到20%。但即使这样普及面还是比较小的，因为数量少所以不会对商品房市场产生影响。未来在十二五规划中，应该会逐步提高这个比例，加上行之有效的调控举措都会对房价产生一定的影响。

　　与其让房价“合理” 不如让收入合理

　　《中国经营报》：你认为造成中国房地产市场现状的根本原因是什么？

　　赵晓：住房问题既是经济问题，又是社会问题；既可能成为经济矛盾，又可能成为社会矛盾。在中国我比较担心的问题是，中国的既得利益集团太多了，和房地产行业相关的利益集团太多，因此目前可能存在政策执行力不够的现象。就是说，即使你有很多的措施，但是没有执行力也无济于事。在房地产行业，中国强大的权力集团对调控起了很大作用。

　　张寅：房价大幅上涨说明住房的体系方面存在问题，体系不完善价格就不会合理，2011年政府应该加大保障房的供给量，实现最基本的保障。如果保障房供给量能占到总量的25%以上，问题就可以解决。同时政府可以通过增加居民收入、完善住房体系等举措加大公租房的保障性。目前新加坡保障房供给量达到了90%，中国香港也达到了60%，而中国内地还没达到25%。同时公租房占比小，供需不一致，出现需求大、供给量小的问题。

　　萧国亮：目前我们最大的问题不是房价高，而是工资太低。为什么工资不涨呢？或许对企业来说，原材料成本在涨，企业还有很重的税赋，企业当然不希望人力成本再上涨。

　　通常情况下，一个国家的财政收入的增长应该略低于GDP的增长速度。但是过去十年，中央财政收入基本是双倍于GDP增长的速度。这是非常不正常的现象。如果政府减少税收，把钱还给老百姓，人们的收入也就能相应提高。收入提高自然就会消费，不用政府费力刺激。当消费增加的时候，经济自然也就带动起来。

　　我们现在最应该做的事情，不是去调控房价，而是怎么提高人们的收入水平，从而拉动经济，改善经济环境。

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