本报记者 刘勇 路晓丹 北京报道

　　调控

　　力度前所未有

　　 房地产行业的2010年无疑是一个调控年。

　　 2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）。4月30日，北京出台了“京十二条”，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。随后15个城市相继出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。

　　 如果说“新国十条”是楼市疯狂过后的产物，那么在成交量刚刚抬头时的9·29第二轮调控政策就显得非常及时，全国楼市因此降温。

　　 正当业内人士认为调控政策已经进入稳定期时，12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上首次提出，将会同有关部委储备调控政策。

　　任重而道远

　　 链家地产预测：2011年的宏观调控政策方向将以“疏”为主。预计政策内容可能不再在限购上做更多的拓宽，而会从开发商资金、土地供应上做进一步深入。此外，2011年新房项目定价或有可能受限，开发商或将受到更大考验。由于政府直接干预房价是否最终出台还没有定论，在未出台前，给市场只能起一种提醒作用，对于2011年的房价走势没有直接的影响。

　　 全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚表示，调控继续深化，最重要的是取决于地方政府落实，必须要针对地方政府的落实采取措施。此外，他认为提高房地产开发中开发商自有资金比例、预售款监管制度以及房产税等政策，都有望在2011年成为现实。

　　房价

　　全国上涨幅度约为7%

　　 国家统计局最新数据显示，2010年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。多家专业机构预测，2010年全国平均房价上涨幅度约为7%。

　　 12月26日，温家宝在接受中央人民广播电台中国之声访问时表示：“在任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。”上海易居房地产研究院研究部长杨红旭认为，这表明本届政府任期内，稳定房价依然是房地产调控的第一目标，政府还会继续加大力度。总理再次表明房价会回到合理的价位的信心。

　　通胀下房价或难降

　　 虽然无数人热切地盼望着房价回调，但是多数专家和机构仍然认为在较为严重的通胀预期下，2011年房价下行的可能性很小，有可能保持平稳或小幅上升。

　　 链家地产首席分析师张月认为，通胀环境下，2011年房价上涨依然有动力。如果后续的政策没有跟进，价格将会在外围市场因通货膨胀而有所追高。

　　 陈真诚认为，2011年继续深化的调控会对市场有一定影响，但是在需求驱动下，房价依然会坚挺。在通货膨胀、资产泡沫膨胀之下，尽管政府依然在继续强化房地产调控，但房地产正在重回投资保值、对抗通货膨胀的选项。当前，房价预期依然可能继续拉高，房价短期内可能继续上涨，至少开发商或持房者主动降价的动力可能不大。

　　加息

　　通道开启

　　 2010年10月20日，央行颇为意外地上调存贷款基准利率。其中一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点又引发了业内对调控政策的猜测。这是近3年来央行首次调整人民币存贷款基准利率。12月26日，年内第二次加息，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

　　 杨红旭认为，虽然业内有人认为两次小幅度的加息并不会对楼市带来明显的影响。然而，利率调整对楼市影响的滞后效应非常明显，需要累计多次加息或降息，在周期过半后才会初步显现效果，往往在最后一次调整利率完成前后，对房价的影响才会由量变到质变，促使房价出现方向性变化。

　　累积效应将显现

　　 中国指数研究院表示，预计从现在起至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨、调整经济结构、促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化；猜测2011年M2增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元。在加息50个基点和100个基点的假设下，居民购房成本将提高5%-10%，不会突破2007年的水平。开发企业方面，由于银行信贷占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。

　　 陈真诚则认为，如果连续加息，将挤出一部分刚性需求者和借用贷款杠杆投资房产的人。但是市场对房价的预期依然走高，如果更多的人选择观望和弃购，成交下降、价格坚挺，就会迎来市场的滞涨。

　　房产税

　　只闻楼梯响 不见人下来

　　 在众多房地产政策中，房产税可谓最为难产，相关消息更是满天飞。财政部、发改委，以及某些部委属下的研究机构等各种渠道的消息隔一段时间便出现在报端，当然也有从官方途径来的消息，例如10月出台的“沪十二条”提出：按照国家要求加快推进房产税改革试点；12月10日，重庆市政府发布通知提出：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

　　 不知道2011年，房产税能否摆脱“只闻楼梯响，不见人下来”的命运。

　　沪渝试点箭在弦上

　　 上海和重庆将纳入房产税首批试点城市，但正式推出还需等国家批准。

　　 中国指数研究院预测：2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。

　　 陈真诚也分析认为，房产税必征无疑，只是关于税率、征收对象和开征时间等开征方案目前可能还没有定论，但在2011年开征已经没有多大悬念。他表示，房产税征收的关键是一定要对所属房子征收，如果仅征收高档住宅，对市场不会有太大影响。此外，如果开征房产税，政府就应当在其他方面降税或免税，使整体税负降低，而不是因开征房产税而使整体税负增加。

　　保障房

　　力度加大 问题不少

　　 2010年，保障房被提到了前所未有的高度。有关部门表示，中央制定的580万套保障性住房建设已初步完成。

　　 然而，在地方政府眼里是鸡肋的保障房建设面临着不少问题。保障房的缺钱缺地问题仍然是地方政府需要解决的。

　　 11月23日，住房和城乡建设部明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万套增加了420万套。12月26日，温家宝在接受中央人民广播电台中国之声访问时强调要继续加大保障房的建设。由此可以看出2011年保障房建设的力度。

　　任务繁重 尚需努力

　　 中国指数研究院分析：根据计划，全国总开工面积将达到6亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。

　　 但也有不愿透露姓名的业内人士说：保障房建设不是一朝一夕的，而过于庞大的保障房需求和有限的保障房供给，依然存在非常大的数字鸿沟；所谓“保障性住房”恐怕中看不中用。一些地方政府并不支持保障房建设，中国房地产市场走向双轨制虽然是一种趋势，但通过保障性住房来缓解供求矛盾还比较遥远。