编者按:

　　 坚挺的房价挡不住岁月的流逝，密集的调控政策也难阻四季流转。2010年即将过去，回首这一年的楼市，一场波澜壮阔的房产大戏即将落幕。

　　 在整个中原大地上，关于房企的，关于房价的，关于购房人的故事一幕幕，一帧帧……其中有熟悉的故事情节，也有未曾遇见的情形和挑战，有房产企业的群雄混战，也有房价的跌宕起伏，更有普通购房者的喜怒哀乐。

　　史无前例密集的调控政策，让房地产市场变得诡异莫测。如今，让我们回眸过去一年的悲喜故事，盘点密集的调控政策，梳理曾经的无声“征战”。

　　 从本期起，《经济视点报》将重磅推出2010年楼市盘点——楼市这一年，敬请关注。

　　□经济视点报记者 孙晓雯 李志磊 　　

　　 2010即将画上句号，回首这“十一五”的最后一年，房地产行业可以说是备受关注。史无前例的调控政策密如雨下，但依然无法阻止房价的逆势上涨。

　　截至11月份，郑州市商品房累计销售101233套，累计销售面积1020.63万平方米，较去年同期上涨了2.48%；商品房累计销售均价为6025元/平方米，较去年同期上涨了22.81%，增长比例是近几年中最高的。

　　郑州地处中部，在全国城市中属于二线城市。在2010年上半年之前，郑州的房价一直在全国城市中处于低位，增长幅度也低于中部其他城市。但在2010下半年，在号称中国调控政策最严厉的一年，郑州房价却接连闯关，显示出了二线城市的房价潜力。

　　年底将至，让我们回眸这些政策，看看如此密集的政策到底缚住了房地产的哪些“手脚”？

　　宏观调控既细又密

　　2010年，是国家使用宏观调控最频繁的一年。房价的虚火越烧越旺，国家的调控政策越出越多，调控与房价的博弈就此上演。

　　1月10日，国办发出通知，要求稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　3月18日，国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企15天推出房地产业务。稳定房地产市场，责令央企退出房地产行业，减少房地产市场的哄抬等非理性上涨因素，国家调控楼市的决心初见端倪。

　　4月份，国家开始陆续颁布号称史上最牛的房产调控“国十条”。15日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。

　　4月17日，国务院规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月20日，住建部规定，今后未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。至此，“国十条”的框架基本形成。

　　 5月1日开始，为规范商品住房销售价格行为，保护交易双方的合法权益，郑州市房管局、物价局共同出台《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》，郑州市商品住宅在销售场所醒目位置，要按“一套一价”规定实施明码标价，还要公示每套商品住房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、朝向、建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积等。

　　5月26日，省住房和城乡建设厅出台促进房地产 市场平稳健康发展的通知（简称“省八条”）。通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等多方面加强调控。其中要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用。

　　6月4日，住建部又发文进步规范二套房认定标准《关于规范第二套住房认定标准的通知》，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。这样一来，关于二套房的认定执行就更易于操作，同时也堵上了一些地区消极执行调控政策的漏洞。

　　9月29日，正当开发商期盼传统的“金九银十”能否使楼市回暖，带来一个销售的“小阳春”时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施。措施包括，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数；调节住房交易还击的契约和个人所得税优惠政策。

　　总体来说，2010年关于房产的调控政策一波接一波，环环相扣。通过频频出台的调控政策，可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。

　　房贷政策逐渐收紧

　　既然国家决心整顿房地产市场，必定会把钱袋子收紧。

　　1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。同月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，矛头慢慢指向房地产。

　　伴随着“国十条”的出台，限贷政策也在不断完善。

　　4月11日，银监会规定，银行不得对投资购房贷款：

　　4月15日，国务院常务会，贷款买二套房首付不得低于50%；

　　4月17日，国务院，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。

　　7月初，随着“国十条”的渐行渐远，个别地区开始全面放松第三套房贷。就此事，银监会负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。刚浮出水面，就被强行按下水去。

　　10月20日，被称为“国五条”的限贷新政更是做足了文章，将差别化房贷进行到底。

　　11月16日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，达到2008年6月17.5%的历史高位（四大行等大型金融机构的存款准备金率达到18%）。

　　12月26日，从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0 .25个百分点。

　　保障房、廉租房加大供应

　　高房价的压力下，居者有其屋的梦想也越来越远。面对日益加快的城镇化步伐，面对大批涌入的农村人口和刚毕业的大学生，保障房和廉租房显得越发迫切和重要。

　　最早是在今年的4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价上涨过快。

　　4月15日开始，符合条件的市民可到户籍所在社区或街道办事处领取经济适用房审批表了。今年上半年，将把过去领取过经适房购房证家庭的住房问题全部解决，下半年，新的申请家庭不再摇号“中奖”经济适用房，开始通过轮候的方式选到中意的房子。

　　5月4日，住建部、民政部、财政部，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。

　　6月7日，郑州市政府下发的〔2010〕143号文件显示，2010年至2012年，郑州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量，不会低于各类住房年度开工总量的70％。2010年，郑州市住房建设总量为1400万平方米，其中90平方米以下的住房建设量不低于70％。

　　6月13日，住建部《关于加快发展公共租赁住房的知道意见》，有条件的地区校友录，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围；已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，请申请廉租住房租赁补贴。

　　18日，七部委发布《关于做好住房保障规划编制的通知》。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“二十五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和住宅区综合整治。紧接着，各地确实出现了一批新建、改建的廉租房，解决了一小部分人的住房问题。

　　9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

　　土地供给增加

　　2010年，国土部也可谓是重拳出击，使出浑身解数。

　　3月10日，国土部通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。

　　5月26日，国家税务总局发表了“土地增值税清算有关问题通知”规定，土地增值清算时，已全额开具商品房销售发票的鹿鼎记，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　8月2日，国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

　　9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。

　　过去的一年，是中国房地产的调控大年，也是房价上涨跟政策博弈的一年，更是关心房价的广大人民群众相当揪心的一年。国家调控政策密如雨下，每一次都让人们心存希望，但希望却总是伴随着房价的再次上涨破灭。在物价上涨，CPI步步攀高的大背景下，一切都变得敏感起来。

　　展望新的一年，2011年决定中国房价的还是政策吗？房价真的会如预言下降30%吗？2011年是否意味着楼市迈向更冷的冬天？我们拭目以待。