行业毛利率增长受阻 关注两类房地产上市公司
2011年在关注房地产销售市场和政策面变化的同时，更要关注企业的差异性变化。建议投资者重点关注一线大公司和拥有优势开发模式的区域性公司；另外，对拥有资产较多的开发类和商业运营类公司可适当关注
■东兴证券 郑闵钢
我国房地产行业仍属于一个较新的行业，经济快速增长和城市进程给房地产业带来历史性发展机遇。
行业增速趋缓
房地产行业在经历了高成长后，规模和收入大大提高。１９８９年至２００９年二十年中，全国房地产开发企业营业收入增加了１９０多倍，营业利润增加了６００倍。我们认为房地产行业已处在历史的高峰期，虽然今后还有黄金十年，但行业的增长速度将减缓。
虽然房地产的经济周期与房地产开发企业收入增长基本同步，但我们更认为房地产的市场周期是预测市场走向一个好的领先指标。我国房地产市场受政策的影响最大，而目前政府调控政策的目标主要是商品房的销售价格。从近几年的政策调控情况来看，每一次房价上涨过快，都会迎来政策的调控。
从历史数据看，房价同比增长过快必受到政策调控，调控必然带来商品房销售面积和销售金额同比增速下降。我们认为目前还不是这次政策调控到位的最后阶段，２０１１年房地产行业将在调控中寻找并达到新的平衡并确认底部。我们预测２０１１年一至三季度商品房销售的增长仍在低位，全年的销售增长要看四季度。
行业毛利率增长受阻
由于房地产开发的土地成本在上涨、融资成本在上升，并且项目向二三线城市扩散所带来的管理成本增加等因素在减弱房地产开发企业的盈利空间。我们认为２０１１年房地产上市公司营业总收入和净利润增长不会超过０９年的水平。
目前，经济周期将在相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。根据我们对行业的判断：房地产行业规模已巨大，成长在减缓；周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过快已经得到初步遏制。如果２０１１年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时从目前市场购买实情看，价格的大幅下跌也不具备条件。２０１１年销售价格主要表现为小幅波动，市场周期的小幅波动将促使房地产经济周期在高位表现趋向平坦。
2011年投资策略
２０１１年，我们建议应该更注重房地产上市公司的内在能力，并提出以“个大灵活”、“筋骨好”、“体肥”以及“低速”四大标准来区分和选择要投资的房地产上市公司。房地产企业被挤压过程最终是以其中的较弱者被挤破而告终，建议重点关注符合前二项中的公司。“个大灵活”和“筋骨好”在被挤压过程中占据优势，不但不容易被挤破，反而对优势不足企业传导和直接施加压力。
“个大灵活”——我们所指的是拥有规模经营能力并开发效率高的公司。由于这些公司基本上已布局全国，拥有规模经营的优势。在调控深入中虽然也受到调控带来的市场挤压影响，但与此同时这些公司更有挤压弱势企业的能力和机会。这些公司项目分布广泛，并且在二三线城市已有充足的项目准备，能更好地平衡政策调控带来的不利影响。在２０１１年，这些公司市场占有率的提高有望提速，如万科、保利集团、招商地产和华侨城等。
“筋骨好”——我们所指的是拥有优势开发模式的区域性公司。虽然市场整体增长减速，这些公司目前在房地产业内还达到一线公司那样大的规模，但这些公司因为拥有优势开发模式，市场拓展的能力很强。这类公司在其它房地产开发公司成长受限的时期仍可以保持较快的增长，甚至更快成长，主要表现为扩张到更多城市的能力强，如鲁商臵业、建发股份、荣盛发展和世茂股份等。
“体肥”——我们所指的体肥是指公司虽然没有前二项优势，但预收帐款大，或目前拥有较充足的可结算项目、可销售项目和可开发项目。这类公司开发项目充足，２０１１年业绩也有较大程度的保障，如滨江集团、冠城大通、首开股份、广宇集团、中航地产和深长城等。
“低速”——我们所指的是增长速度一直保持较低水平的商业地产（包括园区类公司）。这类公司开发速度相比开发类公司要低很多，调控减速对这类公司影响很小，也更少被挤压。相反在通胀的经济环境下，商业地产类公司拥有的房地产资产有着较好的升值潜力和空间，如张江高科、金融街、中国国贸等。
２０１１年弱势企业的成长将明显降低，而强势企业仍将保持很好的增长。在关注房地产销售市场和政策面变化的同时，我们认为更应关注企业的差异性变化。建议重点关注一线大公司和拥有优势开发模式的区域性公司，另外对拥有资产较多的开发类公司和商业运营类公司可适当关注，推荐招商地产、鲁商臵业、保利集团、建发股份、万科、张江高科和广宇集团。�
