丹尼尔·格劳斯(欧洲政策研究中心主任)

　　2007年金融危机爆发的根本原因之一是房产市场的过度膨胀。至今，这一问题仍未得到解决，而且将会在未来几年继续搅浑各国经济。如今，每个人都知道危险的美国“次级”抵押贷款(“次级”这两个字说明了一切)。但是我们很容易忘却，其实当年房市的发展是令人欢欣鼓舞的，因为这让那些甚至在一般情况下无法获得抵押贷款的人都能拥有房子。次级抵押贷款使美国梦美梦成真。

　　当然，世界上其他地区数以亿计的人也怀揣着同样的梦想。但是各国房产贷款运行模式大相径庭。这些差异导致了最近全球失衡和金融崩溃。

　　在发达国家，新建房的数量相对来说很少。随着人口停滞(在欧洲许多地区以及日本甚至下降)，现有的住房数量在不同人中易手，一般都是老一代传给年轻的一代。

　　而在新兴经济体，情况却并非如此。在这些国家，现有住房的数量和质量都是严重不足的。此外，大多数现有的住房通常在农村地区，而工作岗位却大部分集中在城市。这就是为什么发展中国家的城市化意味着澎湃的建房热潮。

　　因此在大多数的新兴经济体中，买房梦仍然广泛存在，这也是一个强大的经济动力。这意味着年轻的中国夫妇将要存下一大笔收入，然而作为首付购买一套理想的房子(通常是高楼中的一套商品房)。缺乏“无首付”抵押贷款是中国居民高储蓄率的一大重要原因，这个原因可能比儒家思想更能解释这一现象。减少中国储蓄率的一个有效方式就是在中国建立美国式的抵押贷款市场。

　　然而，中国以及其他新兴经济体的人们需要谨记，房价上涨并不会意味着国家会变得更富有。当然，如果自家房价上涨的话，房主会觉得更有钱。但是如果房价普遍上涨，那么整个国家并没有因此变得更富有。毕竟，人们都需要有一个家，因此在正常情况下，靠卖房赚钱仅仅意味着你将为下一套房子支付更多的钱。因此，房市繁荣带来的仅仅是虚假的富有，虽然房市的繁荣能带来过度的消费，就像过去十年的美国一样。

　　反过来，房价崩盘并不会摧毁任何实体财富(房子仍然健在)。相反，房价崩盘能使买房梦更易实现，有利于首次买房者——主要是年轻人和经济条件较差的人。

　　但是，从经济学的角度看，房主与租客的比例并不重要。如果租房市场发展充分的话(比如说德国)，那么大多数的家庭可能不会选择买房。但是通过投资于人寿保险公司和储蓄会，他们能间接地拥有所租的房子，因为德国许多房产都是由人寿保险公司、储蓄会拥有并管理的。

　　相反，许多美国家庭是从中国政府那儿租的房。表面上，他们可能是自豪的有房者，但是他们的抵押贷款很可能是诸如房利美和房地美等准政府机构担保的，而这些机构都严重依赖中国的资金来重新融资。

　　当人人都相信由于房价只升不跌，投资于房地产是保障未来的最佳方式时，真正的危险出现了。这会促使贷款机构不仅为“三无人群”(无收入、无工作、无资产)提供贷款，还对房地产开发商大敞钱袋，使他们能建造更高的大厦，更大的住宅区。

　　只要房市繁荣不停，人人都受益。但是当泡沫破裂时，“三无人群”无法继续支付债务，开发商走向破产。到头来，贷款机构会发现抵押品(半成房或空房)毫无价值，以致银行体系遭受巨大损失(正如2008年在美国发生的那样)。在极端的情况中，如爱尔兰(人们希望西班牙不要步其后尘)，银行体系的困境会让整个国家都破产。

　　房市繁荣会持续很长一段时间，通常十年以上。但是反过来，由于房子的耐用性，房市崩盘也会持续同样长的时间。一旦建造了过多的住房，那么现有的积货会让房市萧条很长一段时间。下岗的建筑工人通常无法在其他行业找到工作。

　　在过去的十年中，大多数的发达国家都出现了史无前例的房市繁荣高潮。而房市的崩盘，以及随之而来的银行业困境和失业问题，在接下来的十年中会持续存在，这抑制了那些在2008年时似乎还十分强劲的国家的经济增长。

　　相反，新兴经济体的房市繁荣才刚刚开始。美国资金的外流是这些房市繁荣的基础。由于成百上千万套房子的建设，新兴经济体的房市很可能会在未来的十年中持续繁荣。除非新兴经济体在买房梦的管理上比欧美更出色，不然下一次房市崩盘是不可避免的。