■CUBN 记者 孙先锋 北京报道

　　涨势依旧，房价似乎总爱与调控政策“唱反调”。

　　12月11日，由国家统计局公布的11月份宏观经济数据显示，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这是在历经八个月，两计调控重拳之下，房价连续三个月环比上涨。

　　国家统计局发布信息显示，11月房价尽管同比涨幅继续放缓，但更能反映价格变化趋势的环比涨幅却有所扩大，显示出政策与市场博弈继续僵持。社科院研究员易宪容向《中国联合商报》表示，市场流动性较为充裕、通胀压力显著，一旦调控政策有所放松，未来房价反弹压力巨大，因此，眼下房价上涨可能招致新政打压。

　　“唱反调”底气足

　　连续三个月房价环比涨幅扩大，在易宪容看来，首先，通胀预期的强化，使部分人坚持认为不动产是了抵御通胀的一大工具。

　　今年以来的物价上涨幅度不断加大，原来人们以为9月份CPI3.6%的涨幅就是年内的高点了，可10月份又创新高达到4.4%，而更令人大跌眼镜的是，12月11日公布的11月份宏观经济数据显示，11月份CPI同比上涨了5.1%，创下了28个月的新高。

　　在通胀加剧与流动性充裕的背景下，由于投资渠道多样性的欠缺，资本除了投资黄金、矿产以外，就是房地产了，将其作为资产保值增值的载体和对象。CPI的一再攀高使市场面临的通胀预期空前强烈，随着市场与政策博弈的僵持，使大众对房价调整失去等待的信心，需求不再犹豫。

　　其次，游资的投机炒作。在短期内却会形成一种供不应求的假象，滋生了房价泡沫。据中国社科院近日发布的2011年《住房绿皮书》称，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。在中国经济快速复苏与人民币升值预期的前提下，来自境外的热钱也是十分青睐于中国的股市和房市。

　　除此之外，在目前的买房者中，也有一些是属于真正意义上的自住性需求。随着我国正在推动城镇化进程，大量的农村人口要进入城镇，他们需要住房，如果在供应量上跟不上，也将推升房价。

　　国家统计局数字显示，11月份全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，环比增长9.0%；商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，环比增长4.1%。

　　同时，11月房地产开发投资4628亿元，增长36.7%；从今年前11月的情况看，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。

　　“从开发投资和商品房销售情况看，这个市场并没有明显的降温现象出现。”易宪容说，因为房地产不愁销路，调控压力还不足以威胁开发商的资金链。这正是房价涨势依旧的关键所在。

　　房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金链运转畅通能力至关重要。统计数据显示，11月份银行给房地产开发企业的开发贷款仅有802亿元，同10月份的1045亿元相比，大幅萎缩了23.4%，这是四季度以来环比首次出现负增长。

　　那么，这些资金缺口如何填补？一位不便具名的北京房地产开发老总向《中国联合商报》透露，目前的房产业的资金来源并非银行一家，如目前被银监会进行风险警示的房地产信托就是其中的一条渠道。虽然信托融资的成本高一些，但开发商们仍然乐于通过这样的渠道融得资金。不过，他还表示，在国内资金来源受限的同时，实力大的企业不排除向海外进行融资的可能。

　　调控待加码

　　“明年如果调控放松，房价将报复性反弹。价格可能上涨20%至25%。”

　　这不是危言耸听，这是出自于中国最权威智囊机构之一中国社科院，本月7日发布的2011年《经济蓝皮书》称。自1992年首次出版以来,社科院已连续出版的第20本类似书，它已经成为中国社会科学界对中国经济形势进行分析和预测的重要平台。

　　如果继续加强调控,明年房价可能略有下降或温和上涨。蓝皮书预计，2010年住宅价格将上涨15%。相比2009年的25%左右涨幅下降10个百分点。

　　这是该书对近年我国房地产形势与调控作出分析后所做的判断。

　　该书分析称，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

　　《中国联合商报》记者注意到，2009年12月7日社科院发布《经济蓝皮书》指出，85%的中国家庭没有能力买房。今年蓝皮书发布后,同样分析称85%的中国家庭无能力购买住房。今年以来，“蚁族”、“蛋形蜗居”被引起人们广泛关注。85%家庭买不起房!这只是全国城镇的平均水平。如果按照北京等一线城市房价收入之比在10之上计算，比85%以上更多的家庭是买不起房的。

　　房价之高、涨价之快，举国关注。国务院及各个相关部门自今年4月以来相继推出了一系列强有力的调控措施。蓝皮书指出，这些措施对房地产的调控成效是显著的，开发商囤地现象得到了初步的遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也初步得到了控制。

　　不过，该书也毫不讳言的指出，一些深层次的矛盾并没有解决，比如地方政府对土地财政过分依赖，催生其积极地高价卖地,而地方政府作此决策则在于地方钱少事多，以及其他更深层次的问题。为此，在蓝皮书中着重强调指出有三方面突出矛盾需要逐步解决：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭,还是用来居住的矛盾。

　　事实上，这其中每一项矛盾解决起来都颇为不易，但明年的调控仍然不能放松。基于此，蓝皮书指出，中央政府须下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应；改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税；严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平。

　　“只有这样，2011年的房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。”易宪容说，农民工不能在城市永久定居，不仅导致劳动力供求关系的不稳定，也扭曲了农村人口的年龄结构，城市化由于没有实现农民工及其家庭的市民化是不稳定的。

　　立足“三大因素”调控

　　八个月过去了，这期间楼市历经两轮严厉调控而未“服输”。市场氛围虽然曾一度风声鹤唳，但房价泡沫膨胀并未实质性转向。中国人保资产研究所客座研究员倪金节向《中国联合商报》表示，“中国社科院相继发布中国经济蓝皮书和房地产绿皮书，从数据计量上对泡沫程度做了严肃的测度。整体来看，资产泡沫较之2009年又有了不小升幅。”

　　不过，在倪金节看来，中国房地产市场的命运或许将开始悄悄变化。若以1998年为房地产市场化元年，则本轮房地产周期已进入第十二个年头。而很多迹象也恰与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈发相似。

　　“哈里森的研究结论是，房价会先上涨7年，然后可能会发生短期下跌，然后再经历5年快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称为“胜利者的诅咒”)，最后是历时4年左右的崩溃。”倪金节表示，这个规律目前依然在起作用。

　　曾准确预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃的哈里森。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美国房地产市场每轮周期的最低点。

　　倪金节认为，结合哈里森的“18年周期”模式，就不难勾勒出未来3到6年中国房地产市场的可能走势，在经历了长达12年的长周期之后，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都已呈现强弩之末的趋势。“虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三大因素，房价泡沫也就失去了存在的基础。”

　　事实上，经过这几年的不断透支，刚性需求已难以支撑房价继续攀升。当房价已远远偏离普通居民收入，且以加速度继续拉大两者的差距，房价早已经进入了买泡泡阶段，房价上涨到3万，还是5万，与大多数老百姓已经完全没有关系。在房价收入比动辄20倍以上的情况下，刚性需求还能维持多久，令人怀疑。

　　“高房价恰恰是阻碍城镇化进程的最大拦路虎，刚性需求不足以成为房价反弹的动力。刚性需求支撑起来的买方，完全不可能逆转房价调控。”倪金节说。

　　与此同时，流动性充裕是支撑高房价的必然，但不是绝对的，这种充裕的流动性是难以为继的，倪金节认为，过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，遂使广义货币投放量急速暴涨。今年下半年通胀势头的快速走高，终于引起中央政府对于货币超发的警惕。明年货币政策的转向以及近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落，货币井喷格局必然终结。

　　而一旦高通胀时代重新席卷全球，倪金节认为，各国央行就会全然不顾其他，而将全部精力用于对付通胀的恶化上，流动性将全面的收缩。其中，美联储持续升息的速度可能超过预期，在短短一年到两年内，就将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而要是美元基准利率升至4%左右，中国央行势必也不得不进入加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。如此力度的货币紧缩，对于房地产投机势力的打击将是巨大的。

　　除此之外，尽管目前地方政府土地财政的依赖性看起来还有增无减，不过，土地财政模式呈式微之势已无疑问。城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展。据倪金节观察，近几年全国各个城市随处可见的开发区、房地产、城市扩容的热潮此起彼伏，并最终表现在房价和地价的暴涨上，这一过程已出现了全国化特征。“一旦未来几年这一现象得不到遏制，那么十多年后大部分城市的土地资源将被卖得差不多了。越来越多的人已经意识到，土地财政正在掏空中国的未来发展空间。”

　　近期有媒体报道称，上海、重庆明年或将正式开征房产税。此举固然是为了完善税制结构，同时也是为了遏制房价，但在倪金节看来，更为重大的意义在于，此乃启动分税制改革的第一步；只有让地方政府找到新的财源，土地财政才具备终结的基础。否则，分税制改革怎么也启动不了。

　　倪金节认为，房价泡沫再想怎么疯狂已不太可能。尤其是当支撑房价泡沫的最关键三大因素都渐渐消退之际，“只涨不跌”的楼价也就到了该回归正常的时候了。

　　这个时候的到来也就是当前调控政策高潮的出现，这个高潮需要的是，调控政策立足于三大因素的全面见效，泡沫方可消退。“虽然大多数人都已经意识到房地产泡沫是中国经济未来最大的风险，但房价不可能长时间违背经济规律。”倪金节如是说，如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果“十二五”转变经济增长模式的大步坚实迈开，那么接下来三年内房地产泡沫泄气必是趋势。

　　当然，“胜利者的诅咒”也不会应验的。